论文部分内容阅读
在供应猛增等多重因素作用下，北京写字楼销量与去年同期相比下降33.4％，与去年第四季度相比下降69.8％。
2007年一季度，北京写字楼市场的成交量急剧下滑。写字楼市场的萧条，令诸多开发商叫苦不迭。2007年3月20日，在三里屯一酒吧中，几位写字楼开发商一边抱怨“卖不动”，一边被迫苦思应对之计。
那么，究竟是什么原因令写字楼市场陷入低谷?开发商又将采取何种对策？
一季度销量同比下降33．4％
4月7日上午，记者来到朝外SOHO售楼处，对该项目的客户到访量进行了监测。一个半小时内，其到访量为零。一位工作人员告诉记者，该项目客户来访量一直较少，相比之下，电话咨询量倒是多一些。当日，记者走访的其他几个写字楼项目，个个门庭冷落。
据了解，新中关、顺迈金钻、金鼎大厦、融祥大厦等诸多项目，在3月份均无成交。
显然，目前写字楼市场的冷清局面，很难与此前的“成交活跃”联系起来。根据本刊市场研究部统计，近年写字楼成交量一直呈上升之势，尤其是2006年，成交量出现大幅增长。全年成交12067套，共计2146760平方米，同比增长63．63％。然而，今年一季度与去年同期相比，京城写字楼销量下降33．4％，与去年第四季度环比下降69．8％。
“可见北京写字楼正面临尴尬的境地。”理想国际副总经理杨乐涛说，“尽管写字楼长期处于不温不火的状态，但毕竟成交量一直在稳增。今年3月份及第一季度的成交冷清，是近四年以来写字楼市场遭遇的最低波谷。”
在写字楼市场瞬间由“牛市”转入“熊市”之际，大单交易量亦急剧下挫。2007年一季度，全市写字楼大单交易寥寥无几。
被迫“转售为租”
写字楼市场的萧条，令诸多开发商啧啧称难。3月20日，三里屯某酒吧。舒缓的音乐、温和的灯光下，几个知名写字楼项目的销售负责人愁眉紧锁。经过了轮番的抱怨项目卖不动之后，他们开始探讨应对之计。大家纷纷认为，与其“坐以待毙”，不如将写字楼视为融资工具。
据记者了解，如今，迫于销售压力，不少写字楼项目的开发商均持有上述观点。在此背景下，市场出现两大趋势：其一，大量写字楼项目转售为租，所以，虽然市场新增供应井喷，但销售型写字楼所占的比重却越来越小；其二，觅外资机构及大型国企整购。
2006年，位于CBD核心地段的金地国际中心写字楼及商业部分全面封顶。这个由国际甲级写字楼和1时尚购物中心组成的庞大建筑，金地将全部自持经营；而同样位于CBD的20万平方米的中海广场亦不再对外发售，全部改为公司持有，对外出租；华贸中心30万平方米写字楼转为租赁入市；LG大厦、赛尔网络大厦等写字楼，已先后宣布自持经营。此外，据记者了解，于2005年10月取得销售许可证的顺迈金钻，截至目前仅销售11套，仅完成上市66套的16．6％。因迫于销售压力，该项目决定采取了租售并举的策略。如今市场上类似顺迈金钻的项目，不在少数。
“目前CBD高档写字楼租金上涨比较快，金地也不存在资金压力，因此不急于出售，自己持有两三年后，如果再出售，其获利空间可能更大。此外，持有物业对公司的金融运作会有比较大的好处，比如可以考虑REITs等融资渠道。”金地集团一高层人士如是表示。
除了实力房企坚持持有策略外，更多的中小开发商则是无奈转售为租，或租售并举。
“近年，写字楼市场正在面临着前所未有的销售压力。就我们的项目而言，去年至今，整月无成交是常有的事情。而在租赁市场略好于销售市场的情况下转售为租，一方面可以获得稳定的租金收益，减少企业的资金压力；另一方面，可以寻求机会整售给外资基金。”东区某知名写字楼项目销售总监坦言。
综上可见，出租已成为时下写字楼市场的“时尚”。然而，这一时尚未必能缓解诸多项目面临的困境。
“转售为租需要开发企业具备较强的资金实力，比如像金地这样的企业，本身资金链不紧，所以，在市场行情不佳的情况下，其选择持有，待日后大势转好后再出售。而一般的中小型企业往往很难承受，因为平稳的租金收益往往只能令其维持现状，而很难再求发展。市场是瞬息万变的，如果未来行情转好，相信多数‘转售为租’的项目，将回归销售市场。”戴德梁行写字楼部董事陈文翰分析。
在不少业界人士看来，很多写字楼项目在运营管理方面的欠缺，亦决定了“转售为租”属短期行为。“写字楼转售为租后，对运营管理提出了较高的要求，而此环节恰恰是很多企业的软肋。大的开发企业还好，有实力聘请专业运营公司来管理，对中小企业而言，就只能自己勉强经营了。”东二环附近某写字楼项目销售负责人坦言，“这样一来，对于物业的保值、增值都非常不利。”
缘何遭遇“寒冬”
写字楼市场的急剧下挫，令人颇感困惑。对此，接受采访的业界专家纷纷认为，限外令、供需失衡、售价偏高等，是令写字楼市场遭受冷遇的几大原因。
因素一：供应量猛增供过于求。2006年，写字楼供应量达到了四年来的最高峰值。据戴德梁行统计显示，2006年1月至11月，本市的写字楼供应已经达到312万平方米。就需求而言，2006年不断有新的海外及外省市企业涌入北京。然而，由此带来的稳定增长的需求，远远不能消化急速扩张的供应。
因素二：售价透支未来预期。“通常情况下，写字楼项目的销售速度都会慢于住宅。所以开发商在制定价格时，往往会将未来几年预期的升值空间，纳入考虑范围。”陈文翰介绍。比如，一个项目合理售价为12000元／平方米，而开发商预期两年后的市场价格可以上行至15000元／平方米。那么在销售时就会采用后一个价位。如此，将导致实际售价与市场可承受售价出现偏离，以至于出现“卖不动”的情况。
因素三：政策打击投资热情。尽管境外个人购买写字楼的数量并不多，但在业内人士看来，限外政策的出台，亦是写字楼市场成交冷清的原因之一。“从今年一季度写字楼市场的成交状况来看，大单交易明显较去年同期有所减少。2月份限外细则的出台以及今年‘两会’期间与会代表对房地产调控的高调论述，令不少投资者在这个阶段纷纷选择观望。”戴德梁行投资部董事曹念国分析。此外，3月16日，央行加息给中小投资者带来了不小的心理压力，进一步加大市场的吸纳压力。“其实，单就此次加息幅度而言，对投资成本的影响并不大，但这已经是三年来央行第五次加息，很多投资者纷纷预测中国已经进入加息通道。”杨乐涛说。
因素四：传统淡季销售不旺。据了解，2007年春节期间中关村、金融街、西直门各写字楼项目几乎全部休假停售，很多项目在今年三四月份才正式进入推广期。“企业看房很少利用过年时间，即便是年后，也会有相当一段时间处于冷却期。所以我们项目决定3月份再正式开盘。”西环广场有关负责人介绍。
本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。
2007年一季度，北京写字楼市场的成交量急剧下滑。写字楼市场的萧条，令诸多开发商叫苦不迭。2007年3月20日，在三里屯一酒吧中，几位写字楼开发商一边抱怨“卖不动”，一边被迫苦思应对之计。
那么，究竟是什么原因令写字楼市场陷入低谷?开发商又将采取何种对策？
一季度销量同比下降33．4％
4月7日上午，记者来到朝外SOHO售楼处，对该项目的客户到访量进行了监测。一个半小时内，其到访量为零。一位工作人员告诉记者，该项目客户来访量一直较少，相比之下，电话咨询量倒是多一些。当日，记者走访的其他几个写字楼项目，个个门庭冷落。
据了解，新中关、顺迈金钻、金鼎大厦、融祥大厦等诸多项目，在3月份均无成交。
显然，目前写字楼市场的冷清局面，很难与此前的“成交活跃”联系起来。根据本刊市场研究部统计，近年写字楼成交量一直呈上升之势，尤其是2006年，成交量出现大幅增长。全年成交12067套，共计2146760平方米，同比增长63．63％。然而，今年一季度与去年同期相比，京城写字楼销量下降33．4％，与去年第四季度环比下降69．8％。
“可见北京写字楼正面临尴尬的境地。”理想国际副总经理杨乐涛说，“尽管写字楼长期处于不温不火的状态，但毕竟成交量一直在稳增。今年3月份及第一季度的成交冷清，是近四年以来写字楼市场遭遇的最低波谷。”
在写字楼市场瞬间由“牛市”转入“熊市”之际，大单交易量亦急剧下挫。2007年一季度，全市写字楼大单交易寥寥无几。
被迫“转售为租”
写字楼市场的萧条，令诸多开发商啧啧称难。3月20日，三里屯某酒吧。舒缓的音乐、温和的灯光下，几个知名写字楼项目的销售负责人愁眉紧锁。经过了轮番的抱怨项目卖不动之后，他们开始探讨应对之计。大家纷纷认为，与其“坐以待毙”，不如将写字楼视为融资工具。
据记者了解，如今，迫于销售压力，不少写字楼项目的开发商均持有上述观点。在此背景下，市场出现两大趋势：其一，大量写字楼项目转售为租，所以，虽然市场新增供应井喷，但销售型写字楼所占的比重却越来越小；其二，觅外资机构及大型国企整购。
2006年，位于CBD核心地段的金地国际中心写字楼及商业部分全面封顶。这个由国际甲级写字楼和1时尚购物中心组成的庞大建筑，金地将全部自持经营；而同样位于CBD的20万平方米的中海广场亦不再对外发售，全部改为公司持有，对外出租；华贸中心30万平方米写字楼转为租赁入市；LG大厦、赛尔网络大厦等写字楼，已先后宣布自持经营。此外，据记者了解，于2005年10月取得销售许可证的顺迈金钻，截至目前仅销售11套，仅完成上市66套的16．6％。因迫于销售压力，该项目决定采取了租售并举的策略。如今市场上类似顺迈金钻的项目，不在少数。
“目前CBD高档写字楼租金上涨比较快，金地也不存在资金压力，因此不急于出售，自己持有两三年后，如果再出售，其获利空间可能更大。此外，持有物业对公司的金融运作会有比较大的好处，比如可以考虑REITs等融资渠道。”金地集团一高层人士如是表示。
除了实力房企坚持持有策略外，更多的中小开发商则是无奈转售为租，或租售并举。
“近年，写字楼市场正在面临着前所未有的销售压力。就我们的项目而言，去年至今，整月无成交是常有的事情。而在租赁市场略好于销售市场的情况下转售为租，一方面可以获得稳定的租金收益，减少企业的资金压力；另一方面，可以寻求机会整售给外资基金。”东区某知名写字楼项目销售总监坦言。
综上可见，出租已成为时下写字楼市场的“时尚”。然而，这一时尚未必能缓解诸多项目面临的困境。
“转售为租需要开发企业具备较强的资金实力，比如像金地这样的企业，本身资金链不紧，所以，在市场行情不佳的情况下，其选择持有，待日后大势转好后再出售。而一般的中小型企业往往很难承受，因为平稳的租金收益往往只能令其维持现状，而很难再求发展。市场是瞬息万变的，如果未来行情转好，相信多数‘转售为租’的项目，将回归销售市场。”戴德梁行写字楼部董事陈文翰分析。
在不少业界人士看来，很多写字楼项目在运营管理方面的欠缺，亦决定了“转售为租”属短期行为。“写字楼转售为租后，对运营管理提出了较高的要求，而此环节恰恰是很多企业的软肋。大的开发企业还好，有实力聘请专业运营公司来管理，对中小企业而言，就只能自己勉强经营了。”东二环附近某写字楼项目销售负责人坦言，“这样一来，对于物业的保值、增值都非常不利。”
缘何遭遇“寒冬”
写字楼市场的急剧下挫，令人颇感困惑。对此，接受采访的业界专家纷纷认为，限外令、供需失衡、售价偏高等，是令写字楼市场遭受冷遇的几大原因。
因素一：供应量猛增供过于求。2006年，写字楼供应量达到了四年来的最高峰值。据戴德梁行统计显示，2006年1月至11月，本市的写字楼供应已经达到312万平方米。就需求而言，2006年不断有新的海外及外省市企业涌入北京。然而，由此带来的稳定增长的需求，远远不能消化急速扩张的供应。
因素二：售价透支未来预期。“通常情况下，写字楼项目的销售速度都会慢于住宅。所以开发商在制定价格时，往往会将未来几年预期的升值空间，纳入考虑范围。”陈文翰介绍。比如，一个项目合理售价为12000元／平方米，而开发商预期两年后的市场价格可以上行至15000元／平方米。那么在销售时就会采用后一个价位。如此，将导致实际售价与市场可承受售价出现偏离，以至于出现“卖不动”的情况。
因素三：政策打击投资热情。尽管境外个人购买写字楼的数量并不多，但在业内人士看来，限外政策的出台，亦是写字楼市场成交冷清的原因之一。“从今年一季度写字楼市场的成交状况来看，大单交易明显较去年同期有所减少。2月份限外细则的出台以及今年‘两会’期间与会代表对房地产调控的高调论述，令不少投资者在这个阶段纷纷选择观望。”戴德梁行投资部董事曹念国分析。此外，3月16日，央行加息给中小投资者带来了不小的心理压力，进一步加大市场的吸纳压力。“其实，单就此次加息幅度而言，对投资成本的影响并不大，但这已经是三年来央行第五次加息，很多投资者纷纷预测中国已经进入加息通道。”杨乐涛说。
因素四：传统淡季销售不旺。据了解，2007年春节期间中关村、金融街、西直门各写字楼项目几乎全部休假停售，很多项目在今年三四月份才正式进入推广期。“企业看房很少利用过年时间，即便是年后，也会有相当一段时间处于冷却期。所以我们项目决定3月份再正式开盘。”西环广场有关负责人介绍。
本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。