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摘要：在人工智能化及大数据逐渐普及的时代，房地产企业的经营管理模式已经从单纯追求高利润转变为精细化管理以保证企业的生命力。在过去十几年间，管理者可以不用做财务分析就会赚取很多的利润，今后，如果想实现可持续发展，经营决策者必须重视房地产企业财务报表分析，将原始财务数据加以提炼转化为反映企业评价业绩的各项经济指标，并综合非财务信息等多方面因素，将企业的风险控制在可以接受的范围之内，提高企业盈利能力和管理水平，为企业重大经营决策提供重要的参考价值。文章基于房地产企业简述了财务分析的基本含义与方法，从实际工作出发详细分析了房地产行业财务分析存在的问题并提出了相应对策。
关键词：房地产企业;信息数据;财务分析方法
一、房地产财务分析概述
（一）财务分析的概述
1. 房地产财务分析含义
房地产财务分析主要是以企业财务报表数据为基本依据，以国际通用的计算公式为导向，对财务报表数据搜集进行整理，并综合其他相关信息对该企业某段经营期间的经营情况、财务状况进行系统的分析。 通过对关键指标的解读和分析，来合理应对企业经营风险，识别新的投资机会，帮助企业选择适合自身情况的发展战略。
2. 房地产企业常用的财务分析方法
企业进行财务分析的目的具有多样性，相应的财务分析方法也就应运而生了，较为常用的有以下几种方法。
（1）比较分析法。将两个或者两个以上的财务指标进行比较，并对其变动差异进行分析。
（2）比率分析法。通过对同一期的财务数据进行比较，对经营业务变动程度进行分析，进一步了解企业资产状况，分析企业盈利情况，评价企业偿债能力，最终对企业整体的财务状况和经营成果做出分析判断。
（3）趋势分析法。对企业持续经营期的相同财务指标进行比较，分析这些指标的变动情况（诸如同向变动还是反向变动、变动幅度多大），为企业下阶段经营决策起到导向作用。
（4）因素分析法。通过上述三种财务分析方法，找出引起财务分析指标变动的相关因素，并确定这些因素对利润等评价企业经营状况指标的影响程度。
（二）房地产企业财务分析对实务工作的指导价值
财务报表反映的是企业历史经营期的经营业绩，无法对企业的经营状况做出全面的反映。健全科学的财务分析可以为管理者提供企业实际增长率与可持续增长率、为满足当前发展所需的融资额等关键指标，促使企业提高盈利能力并保持合理发展速度，帮助企业及时全面地预测未来收益与可能面临的风险，对企业发展战略的制定起决定性作用。
二、目前房地产企业财务分析工作的局限性
（一）用于财务分析的数据信息与方法综合性差
鉴于房地产企业的特殊性，其管理者更为关注的是回款周期、开发周期、产品设计与定位、国家对该行业的宏观调整政策等综合信息，而这些信息是财务报表上无法体现的。如果仅仅按照报表数据进行拍板决策，忽略企业所处的政治、经济、社会文化、技术、法律等因素，就会造成决策失误，为企业发展战略的实现带来阻碍。目前很多房地产行业都使用电子软件归集和处理相关数据，这样方便了统计工作，但实际上企业运营过程中不同业务的处置是由不同部门完成的，这些业务节点会生成不同的业务信息。众多的业务环节造成了用于财务分析的信息来源的分散性，财务部门完成信息收集后，还需要对不同的数据信息进行互相分类整合以及验证，剔除不相关因素后的数据信息，才能真正符合财务分析工作要求。数据信息来源环节越分散，财务工作量越大，越容易出错，对财务分析工作影响越大。
财务分析报告使用者会鉴于其不同的使用需求，对财务分析指标有不同的关注点。销售部门最为关注的是销售指标、回款指标及营销费用的使用情况;财务人员关注资产负债、利润、现金流、税费、投资回报等指标;管理层则更强调整体状况，企业应在明确整体战略的前提下，先设置各职能部门的分析指标，并通过财务分析将分散分析指标加以整合加工，最终了解把握企业整体目标完成情况、利润实现情况等经营状况。但是实际工作中，同样的业务数据信息，不同的职能部门分析利用方法是不一样的，例如对于销售数据，财务部门经相关部门认可的合同额为标准，而销售部门以房屋认购额（含定金）为标准，二者势必存在差额。若房地产企业没有一套符合自身实际情况的财务分析体系的现象，不同职能部门之间会就财务分析工作产生各种冲突和矛盾。
（二） 财务分析与实际经营业务关联性不足
1. 预收账款的长期挂账，虚增了企业的实际负债
目前房地产企业同时满足下列条件才将实际收入的房款由“预售账款”科目转为利润表上的主营业务后入。所开发房屋已实际交付使用;本企业无权对所售房屋进行任何处置;收取的房款可以可靠计量;房款金额已明确;与开发项目相关的成本全部进行了可靠计量。但是，房地产企业从预收房款到符合准则规定的相关收入确认条件会经历项目工程竣工并完成竣工决算、审计、验收等工作阶段（若预售的是期房项目，则还要经历早期的开发建设阶段），完成这些工作最少需要好几个月，最长可达到四、五年之久。在此期间房款會一直在预收账款科目中挂账，进一步引起负债数字居高不下，若企业需要进行外部融资，在进行盈利能力分析和偿债能力分析时，诸如资产负债率、资产净利率等这些指标恐怕都是不合格的，无形之中就会给资本方造成企业经营管理不善、持续经营能力不佳的印象，加大融资难度。
2. 期间费用计入当期损益，致报表使用者无法准确判断企业经营成果
从房地产企业当前实施的会计准则中可以看出， 企业实际开发经营时产生的日常经营费用均纳入到管理费用等损益类费用中核算，直接减少影响经营期利润。 若企业在该经营期内没有确认为销售收入，只体现费用性支出，利润表上就会发生严重的亏损， 并逐步蚕食所有者权益，那么对该期间做出财务分析就不是客观的。 基于上述两点，现阶段财务分析的相关指标与实际经营状况是相互脱节的，无法真实全面地反应房地产企业各个经营阶段的财务状况与经营成果。
（三）财务人员专业胜任能力薄弱
房地产企业行业涉及的行业范围广、税种多，对财务人员专业性的要求也比其他行业高。有的财务人员并没有真正地从事或者没有从立项到清算完整地参与整个过程，若没有经历真正的清算，就无法真正掌握房地产财务核算的要点，无法准确把握项目不同阶段财务人员需要重点关注的事项，对房地产企业财务报表的分析也就仅仅停留在财务指标的计算上。
三、合理优化房地产企业财务分析的建议
（一）综合运用财务与非财务指标，多种财务分析方法并重
行业环境对于任何企业的生存发展都起着至关重要的作用，因此管理者必须重视该企业所处的行业环境及竞争环境分析。在大数据和智能化的时代背景下，房地产企业应从下列几方面加强财务分析：首先，充分重视国家对项目开发各个环节的政策规定等非财务信息，紧贴各项金融和税收政策，合理进行税收筹划，为项目开发的资金流工作提前做到有备无患;其次，采用现代科技方法，既可以提高财务工作效率，又可以节约企业管理成本。企业在借助人工职能系统进行财务分析时，既要收集大量的财务与非财务数据信息，也要实现这些数据的快速分类整合，高效准确地完成财务分析工作;再者，单一的财务分析做出的判断结论具有了一定的局限性，要突破这种局限性，就要将经营分析与财务分析相结合，将财务信息与非财务信息结合，全面掌握各项分析指标之间的区别与内在联系，才能建立健全符合自身经营情况的财务分析体系，起到风险预警作用。
（二）设置符合房地产企业经营特点的财务分析体系
1. 预收账款按照房款收取方式确认收入
房地产开发产品不同于普通商品，其价款的收取方式目前主要有一次性付款、分期付款、 按揭贷款等三种形式。 房地产企业销售收入的确认也应按照款项实现的方式不同，采用不同的收入确认方式，例如：销售如果采用一次性付款形式，收入确认时应把应收款项足额到账作为核心标准，不管是否办理了产权转移证书，只要房款足额到账，就意味着相关的风险报酬已经转移;销售如果采用分期付款形式，收入确认应按照合同中约定的收款日期和应收金额来进行，但是如果买方在合同约定时间内存在未支付款项情况，应及時就买方的偿债能力等进行全面分析，若其欠付金额较大且明显缺乏偿债能力（具体金额由房地产企业结合自身的财务状况和营销政策确定），则不得进行确认收入;销售如果采用按揭付款形式，则在同时符合了首付款以足额缴纳、按揭贷款全额已到账的情况下，才能够确认收入。 当然上述收入确认的前提是，相关的成本按照法律法规的规定进行了准确核算和计提，相关的税费在精确核算的前提下进行计提。
2. 遵循收入与成本费用配比原则，确保财务数据计量的合理性
管理者站在企业发展战略的高度开展财务管理分析工作，企业应建立健全成本费用管理制度，对已发生和将发生的成本费用要进行动态计量，只有收入与其相关的成本费用同步计量，财务分析工作才能真正为企业经营发展提供导向。
（三）加强员工职业培训，全面提升业务能力
财务人员应从两方面提升自身的工作技能，首先，加强政策性等导向性文件的学习。2016年房地产企业“营改增“政策实施以来，国家针对该行业出台了多方面的税务政策，财务人员应及时关注国家税务总局等官方网站，及时了解最新政策，提前进行税务筹划，确保企业会计核算工作在符合企业会计准则的前提下充分享受税收红利;其次，加强房地产专业知识的学习，财务工作只有围绕着经营业务实际情况进行，才能真正地助力企业发展战略的实现。
房地产企业一方面应建立健全员工培训和晋升体系，积极引导员工参加相关专业的考试、实务培训等活动，对于通过这些考试培训取得实际效果的员工给予相应的物质及精神激励;另一方面还要从特定的业务流程设计上让财务分析人员积极参与其他经营部门的工作，让其真正地懂业务，才能提高综合分析能力，进而更加有效地开展财务分析工作。
参考文献：
[1]杨树定.关于房地产企业财务报表分析的若干思考[J].企业研究，2014（08）：58-59.
[2]王春梅.房地产企业财务分析存在的问题及对策思考[J].中国市场，2019（33）：134-135.
[3]蔡宏.房地产企业财务报表分析问题及对策探析[J].纳税，2019（29）：60-61.
（作者单位：山西园区建设发展集团有限公司）
关键词：房地产企业;信息数据;财务分析方法
一、房地产财务分析概述
（一）财务分析的概述
1. 房地产财务分析含义
房地产财务分析主要是以企业财务报表数据为基本依据，以国际通用的计算公式为导向，对财务报表数据搜集进行整理，并综合其他相关信息对该企业某段经营期间的经营情况、财务状况进行系统的分析。 通过对关键指标的解读和分析，来合理应对企业经营风险，识别新的投资机会，帮助企业选择适合自身情况的发展战略。
2. 房地产企业常用的财务分析方法
企业进行财务分析的目的具有多样性，相应的财务分析方法也就应运而生了，较为常用的有以下几种方法。
（1）比较分析法。将两个或者两个以上的财务指标进行比较，并对其变动差异进行分析。
（2）比率分析法。通过对同一期的财务数据进行比较，对经营业务变动程度进行分析，进一步了解企业资产状况，分析企业盈利情况，评价企业偿债能力，最终对企业整体的财务状况和经营成果做出分析判断。
（3）趋势分析法。对企业持续经营期的相同财务指标进行比较，分析这些指标的变动情况（诸如同向变动还是反向变动、变动幅度多大），为企业下阶段经营决策起到导向作用。
（4）因素分析法。通过上述三种财务分析方法，找出引起财务分析指标变动的相关因素，并确定这些因素对利润等评价企业经营状况指标的影响程度。
（二）房地产企业财务分析对实务工作的指导价值
财务报表反映的是企业历史经营期的经营业绩，无法对企业的经营状况做出全面的反映。健全科学的财务分析可以为管理者提供企业实际增长率与可持续增长率、为满足当前发展所需的融资额等关键指标，促使企业提高盈利能力并保持合理发展速度，帮助企业及时全面地预测未来收益与可能面临的风险，对企业发展战略的制定起决定性作用。
二、目前房地产企业财务分析工作的局限性
（一）用于财务分析的数据信息与方法综合性差
鉴于房地产企业的特殊性，其管理者更为关注的是回款周期、开发周期、产品设计与定位、国家对该行业的宏观调整政策等综合信息，而这些信息是财务报表上无法体现的。如果仅仅按照报表数据进行拍板决策，忽略企业所处的政治、经济、社会文化、技术、法律等因素，就会造成决策失误，为企业发展战略的实现带来阻碍。目前很多房地产行业都使用电子软件归集和处理相关数据，这样方便了统计工作，但实际上企业运营过程中不同业务的处置是由不同部门完成的，这些业务节点会生成不同的业务信息。众多的业务环节造成了用于财务分析的信息来源的分散性，财务部门完成信息收集后，还需要对不同的数据信息进行互相分类整合以及验证，剔除不相关因素后的数据信息，才能真正符合财务分析工作要求。数据信息来源环节越分散，财务工作量越大，越容易出错，对财务分析工作影响越大。
财务分析报告使用者会鉴于其不同的使用需求，对财务分析指标有不同的关注点。销售部门最为关注的是销售指标、回款指标及营销费用的使用情况;财务人员关注资产负债、利润、现金流、税费、投资回报等指标;管理层则更强调整体状况，企业应在明确整体战略的前提下，先设置各职能部门的分析指标，并通过财务分析将分散分析指标加以整合加工，最终了解把握企业整体目标完成情况、利润实现情况等经营状况。但是实际工作中，同样的业务数据信息，不同的职能部门分析利用方法是不一样的，例如对于销售数据，财务部门经相关部门认可的合同额为标准，而销售部门以房屋认购额（含定金）为标准，二者势必存在差额。若房地产企业没有一套符合自身实际情况的财务分析体系的现象，不同职能部门之间会就财务分析工作产生各种冲突和矛盾。
（二） 财务分析与实际经营业务关联性不足
1. 预收账款的长期挂账，虚增了企业的实际负债
目前房地产企业同时满足下列条件才将实际收入的房款由“预售账款”科目转为利润表上的主营业务后入。所开发房屋已实际交付使用;本企业无权对所售房屋进行任何处置;收取的房款可以可靠计量;房款金额已明确;与开发项目相关的成本全部进行了可靠计量。但是，房地产企业从预收房款到符合准则规定的相关收入确认条件会经历项目工程竣工并完成竣工决算、审计、验收等工作阶段（若预售的是期房项目，则还要经历早期的开发建设阶段），完成这些工作最少需要好几个月，最长可达到四、五年之久。在此期间房款會一直在预收账款科目中挂账，进一步引起负债数字居高不下，若企业需要进行外部融资，在进行盈利能力分析和偿债能力分析时，诸如资产负债率、资产净利率等这些指标恐怕都是不合格的，无形之中就会给资本方造成企业经营管理不善、持续经营能力不佳的印象，加大融资难度。
2. 期间费用计入当期损益，致报表使用者无法准确判断企业经营成果
从房地产企业当前实施的会计准则中可以看出， 企业实际开发经营时产生的日常经营费用均纳入到管理费用等损益类费用中核算，直接减少影响经营期利润。 若企业在该经营期内没有确认为销售收入，只体现费用性支出，利润表上就会发生严重的亏损， 并逐步蚕食所有者权益，那么对该期间做出财务分析就不是客观的。 基于上述两点，现阶段财务分析的相关指标与实际经营状况是相互脱节的，无法真实全面地反应房地产企业各个经营阶段的财务状况与经营成果。
（三）财务人员专业胜任能力薄弱
房地产企业行业涉及的行业范围广、税种多，对财务人员专业性的要求也比其他行业高。有的财务人员并没有真正地从事或者没有从立项到清算完整地参与整个过程，若没有经历真正的清算，就无法真正掌握房地产财务核算的要点，无法准确把握项目不同阶段财务人员需要重点关注的事项，对房地产企业财务报表的分析也就仅仅停留在财务指标的计算上。
三、合理优化房地产企业财务分析的建议
（一）综合运用财务与非财务指标，多种财务分析方法并重
行业环境对于任何企业的生存发展都起着至关重要的作用，因此管理者必须重视该企业所处的行业环境及竞争环境分析。在大数据和智能化的时代背景下，房地产企业应从下列几方面加强财务分析：首先，充分重视国家对项目开发各个环节的政策规定等非财务信息，紧贴各项金融和税收政策，合理进行税收筹划，为项目开发的资金流工作提前做到有备无患;其次，采用现代科技方法，既可以提高财务工作效率，又可以节约企业管理成本。企业在借助人工职能系统进行财务分析时，既要收集大量的财务与非财务数据信息，也要实现这些数据的快速分类整合，高效准确地完成财务分析工作;再者，单一的财务分析做出的判断结论具有了一定的局限性，要突破这种局限性，就要将经营分析与财务分析相结合，将财务信息与非财务信息结合，全面掌握各项分析指标之间的区别与内在联系，才能建立健全符合自身经营情况的财务分析体系，起到风险预警作用。
（二）设置符合房地产企业经营特点的财务分析体系
1. 预收账款按照房款收取方式确认收入
房地产开发产品不同于普通商品，其价款的收取方式目前主要有一次性付款、分期付款、 按揭贷款等三种形式。 房地产企业销售收入的确认也应按照款项实现的方式不同，采用不同的收入确认方式，例如：销售如果采用一次性付款形式，收入确认时应把应收款项足额到账作为核心标准，不管是否办理了产权转移证书，只要房款足额到账，就意味着相关的风险报酬已经转移;销售如果采用分期付款形式，收入确认应按照合同中约定的收款日期和应收金额来进行，但是如果买方在合同约定时间内存在未支付款项情况，应及時就买方的偿债能力等进行全面分析，若其欠付金额较大且明显缺乏偿债能力（具体金额由房地产企业结合自身的财务状况和营销政策确定），则不得进行确认收入;销售如果采用按揭付款形式，则在同时符合了首付款以足额缴纳、按揭贷款全额已到账的情况下，才能够确认收入。 当然上述收入确认的前提是，相关的成本按照法律法规的规定进行了准确核算和计提，相关的税费在精确核算的前提下进行计提。
2. 遵循收入与成本费用配比原则，确保财务数据计量的合理性
管理者站在企业发展战略的高度开展财务管理分析工作，企业应建立健全成本费用管理制度，对已发生和将发生的成本费用要进行动态计量，只有收入与其相关的成本费用同步计量，财务分析工作才能真正为企业经营发展提供导向。
（三）加强员工职业培训，全面提升业务能力
财务人员应从两方面提升自身的工作技能，首先，加强政策性等导向性文件的学习。2016年房地产企业“营改增“政策实施以来，国家针对该行业出台了多方面的税务政策，财务人员应及时关注国家税务总局等官方网站，及时了解最新政策，提前进行税务筹划，确保企业会计核算工作在符合企业会计准则的前提下充分享受税收红利;其次，加强房地产专业知识的学习，财务工作只有围绕着经营业务实际情况进行，才能真正地助力企业发展战略的实现。
房地产企业一方面应建立健全员工培训和晋升体系，积极引导员工参加相关专业的考试、实务培训等活动，对于通过这些考试培训取得实际效果的员工给予相应的物质及精神激励;另一方面还要从特定的业务流程设计上让财务分析人员积极参与其他经营部门的工作，让其真正地懂业务，才能提高综合分析能力，进而更加有效地开展财务分析工作。
参考文献：
[1]杨树定.关于房地产企业财务报表分析的若干思考[J].企业研究，2014（08）：58-59.
[2]王春梅.房地产企业财务分析存在的问题及对策思考[J].中国市场，2019（33）：134-135.
[3]蔡宏.房地产企业财务报表分析问题及对策探析[J].纳税，2019（29）：60-61.
（作者单位：山西园区建设发展集团有限公司）