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摘要：本文通过对民用建筑工程方案设计阶段的分析，对项目成本控制提出对应的优化措施，运用价值工程优选设计方案，在项目前期阶段行形成有效控制项目成本机制。
关键词：民用建筑工程、方案设计、成本控制
中图分类号：K826.16 文献标识码：A 文章编号：
0引言：
房地产民用建筑工程成本控制贯穿项目整体运营全过程，成本控制好坏直接关系项目盈利，当下房地产开发公司越来越重视项目成本控制的前期化，但如何在前期工作中将成本控制理论和设计更好有机结合并非易事，本文将分析讨论房地产民用建筑工程在方案设计阶段的成本控制。
根据建设部文件《建筑工程设计文件编制深度规定》（建质【2003】84号）要求，民用建筑工程一般可分为“方案设计、初步设计和施工图设计”三个阶段，据统计方案设计和初步设计阶段对投资影响约为75%，可见如何更好地控制项目设计阶段前期成本将是成本控制的重点。
1明确项目定位
房地产民用建筑工程方案设计多在以招拍挂形式取得土地中规定的规划条件下进行，方案设计阶段前即需要明确项目定位，在确定需要达到目标前提下再行考虑具体内容和控制成本的措施，项目定位是否準确、是否符合市场和客户需求，将直接指导和影响后续设计工作的开展和销售业绩的状况，项目定位一般包括“市场定位、目标客户定位和产品定位”，三者定位相互依存又相互独立，实际操作中根据前期调研成果结合公司整体实力和公司优势把握好市场和定位，即为设计工作的开展做好铺垫，避免不必要的反复和修改，可有效降低沉没成本。
2 控制方案设计阶段成本措施
根据项目定位，本着“适用、美观和经济”的基本原则进行方案设计工作，本文将通过对“户型设计”、“户型比”、“层数”、“公共建筑”、“外里面设计”及“景观和道路”七个方面探讨如何提高土地利用率、如何设计居住面积密度和如何简化外立面效果设计内容逐步进行分析。
2.1优化户型设计和确定最佳户型比
房地产民用建筑工程户型设计和户型比搭配优劣直接关乎销售成果、公司业绩和建筑工程成本投入，户型设计和户型比的确定需在充分熟悉区域房地产市场现状、目标客户心理需求和竞争对手状况等多重因数下进行，为方案设计工作重点。
目标客户调研、公司过往数据归纳和同行销售经验为户型设计提供有效途径，如高档项目如别墅则侧重于目标客户调研的方式，在方案设计中考虑高收入群体日新月异的需求变化以设置必不可少的功能性房间，这样可以有效降低施工阶段因客户需求而增加的设计变更而节约项目成本。
最佳户型比在多层特别是高层民用建筑工程中显得尤为重要，不同户型比直接关系对市场需求的供应和建筑工程成本投入，如目标定位是以刚性需求的年轻人为主的项目中，户型比可以小户型（70m2-90m2）为主打而少量搭配中等户型（100m2-120m2），这样即能满足目标客户需求又能因具有小孩目标客户提供备选方案。
2.2 提高民用建筑工程层数和高低层搭配
提高民用建筑工程层数和采用多层与高层合理搭配将有效节约用地和增加建筑面积。
表1：砖混结构多层住宅层数与造价关系【1】
由上表，伴随层数增加单方造价逐渐降低，说明层数增加可以有效降低单方造价，但民用建筑工程超过7层需增加加压设备、电梯和电梯前室面积，需改变结构形式和提高结构强度，成本大幅度提高，即设计人员需要协调好层数的搭配。
目前伴随土地供应越发紧张，高层民用建筑工程将是未来开发首选，但因规划条件中容积率硬性指标的控制，开发公司可根据项目定位开发纯高层、高层加洋房、高层加别墅等不同组合以达到利润最大化，控制成本的相对的，利润最大化才是绝对的。
2.3 合理预留公共建筑
同一地块公共建筑面积若占整体建筑面积比例高则分摊到民用建筑工程成本高，所以在方案设计时应尽可能将公共建筑设计在民用建筑底层、地下及半地下，这样可以有效节约土地而提高土地利用率，公共建筑的设计（如早点铺、便利店）还需考虑有效辐射范围，考虑为业主提供方便，这样可以有效避免施工过程中的变更和投入使用后引起的拆改，从而避免成本浪费。
2.4优化外立面设计
外立面设计效果关乎小区整体美感，为设计人员、建设单位和小区业主关心，在外立面设计过程中要注重设计方案与当地气候环境的适应性、与周边建筑设计风格是否融合、恰当的标新立异是否符合目标客户的审美观。
从成本控制角度主张在满足气候适应性和美感基础上尽可能做到简化外立面效果设计，这样可以有效节约直接工程费的资金投入，如门窗、保温、涂料和钢筋砼。比如：在天津外环线周边设计高层住宅项目，外立面需要考虑到噪音、风沙和温度的影响，尽可能设计为内阳台，这样可以有效降低夜晚噪音影响，节约保温工程量而减少成本，外檐色彩应多以暗色调为主，这样可以避免因长期风沙侵蚀而影响外立面效果，减少因气候原因需要后期维护而重复投入资金。
2.5优化景观设计和合理布置道路
在建筑方案设计阶段景观设计需要考虑自然要素和人工要素。使得建筑(群)与自然环境产生呼应关系，使其使用更方便，更舒适，提高项目整体价值。方案设计需结合居住区布局结构、和住宅群体布置对道路交通、生活服务设施、绿地和游憩场地及市政公用设施等进行综合安排，为居民创造卫生、安静、舒适的小区环境，设计现代化的基础设施，结合私家汽车拥有量较大预期，采取车行道和步行道分离的设计原则，配有专用的自行车道，形成丰富、优美的建筑空间，外观上注意完整、统一并富于变化，有助于取得较好的经济效果。设计上布局紧凑，以节约用地、降低工程造价。
道路设计需在满足小区人流、车流进出便利和消防要求前提下，减少道路占地有利于提高建筑密度、提高投资效益，景观设计和道路铺设应结合当地气候条件、人文进行和实际使用方便，杜绝因设计考虑欠佳而在实际施工过程中造成大幅度的更改而形成浪费。
3做好投资估算
方案设计阶段需进行对应的投资估算工作，该阶段投资估算的高低可明了显示投资优劣，可用于决策的相对参考。
4 应用价值工程
在具体不同设计方案确定和对应的投资估算形成后，运用价值工程对不同方案进行对比分析是决定取舍的关键工作。
由公司内部人员结合合作公司人员形成专家组，对不同方案进行方案功能评分，运用价值指数法计算价值工程得分，排列名次，优选得分高的方案。
结束语
方案设计阶段为设计工作的重点，其确定了设计工作的思路和方向且同时也直接影响销售、施工和财务投入等环节工作，房地产开发公司需要投入足够人力、物力和时间去分析研究该阶段，运用价值工程做好取舍，在满足项目定位前提下将项目成本控制到合理水平。
【1】《工程造价计价与控制》 柯洪主编
关键词：民用建筑工程、方案设计、成本控制
中图分类号：K826.16 文献标识码：A 文章编号：
0引言：
房地产民用建筑工程成本控制贯穿项目整体运营全过程，成本控制好坏直接关系项目盈利，当下房地产开发公司越来越重视项目成本控制的前期化，但如何在前期工作中将成本控制理论和设计更好有机结合并非易事，本文将分析讨论房地产民用建筑工程在方案设计阶段的成本控制。
根据建设部文件《建筑工程设计文件编制深度规定》（建质【2003】84号）要求，民用建筑工程一般可分为“方案设计、初步设计和施工图设计”三个阶段，据统计方案设计和初步设计阶段对投资影响约为75%，可见如何更好地控制项目设计阶段前期成本将是成本控制的重点。
1明确项目定位
房地产民用建筑工程方案设计多在以招拍挂形式取得土地中规定的规划条件下进行，方案设计阶段前即需要明确项目定位，在确定需要达到目标前提下再行考虑具体内容和控制成本的措施，项目定位是否準确、是否符合市场和客户需求，将直接指导和影响后续设计工作的开展和销售业绩的状况，项目定位一般包括“市场定位、目标客户定位和产品定位”，三者定位相互依存又相互独立，实际操作中根据前期调研成果结合公司整体实力和公司优势把握好市场和定位，即为设计工作的开展做好铺垫，避免不必要的反复和修改，可有效降低沉没成本。
2 控制方案设计阶段成本措施
根据项目定位，本着“适用、美观和经济”的基本原则进行方案设计工作，本文将通过对“户型设计”、“户型比”、“层数”、“公共建筑”、“外里面设计”及“景观和道路”七个方面探讨如何提高土地利用率、如何设计居住面积密度和如何简化外立面效果设计内容逐步进行分析。
2.1优化户型设计和确定最佳户型比
房地产民用建筑工程户型设计和户型比搭配优劣直接关乎销售成果、公司业绩和建筑工程成本投入，户型设计和户型比的确定需在充分熟悉区域房地产市场现状、目标客户心理需求和竞争对手状况等多重因数下进行，为方案设计工作重点。
目标客户调研、公司过往数据归纳和同行销售经验为户型设计提供有效途径，如高档项目如别墅则侧重于目标客户调研的方式，在方案设计中考虑高收入群体日新月异的需求变化以设置必不可少的功能性房间，这样可以有效降低施工阶段因客户需求而增加的设计变更而节约项目成本。
最佳户型比在多层特别是高层民用建筑工程中显得尤为重要，不同户型比直接关系对市场需求的供应和建筑工程成本投入，如目标定位是以刚性需求的年轻人为主的项目中，户型比可以小户型（70m2-90m2）为主打而少量搭配中等户型（100m2-120m2），这样即能满足目标客户需求又能因具有小孩目标客户提供备选方案。
2.2 提高民用建筑工程层数和高低层搭配
提高民用建筑工程层数和采用多层与高层合理搭配将有效节约用地和增加建筑面积。
表1：砖混结构多层住宅层数与造价关系【1】
由上表，伴随层数增加单方造价逐渐降低，说明层数增加可以有效降低单方造价，但民用建筑工程超过7层需增加加压设备、电梯和电梯前室面积，需改变结构形式和提高结构强度，成本大幅度提高，即设计人员需要协调好层数的搭配。
目前伴随土地供应越发紧张，高层民用建筑工程将是未来开发首选，但因规划条件中容积率硬性指标的控制，开发公司可根据项目定位开发纯高层、高层加洋房、高层加别墅等不同组合以达到利润最大化，控制成本的相对的，利润最大化才是绝对的。
2.3 合理预留公共建筑
同一地块公共建筑面积若占整体建筑面积比例高则分摊到民用建筑工程成本高，所以在方案设计时应尽可能将公共建筑设计在民用建筑底层、地下及半地下，这样可以有效节约土地而提高土地利用率，公共建筑的设计（如早点铺、便利店）还需考虑有效辐射范围，考虑为业主提供方便，这样可以有效避免施工过程中的变更和投入使用后引起的拆改，从而避免成本浪费。
2.4优化外立面设计
外立面设计效果关乎小区整体美感，为设计人员、建设单位和小区业主关心，在外立面设计过程中要注重设计方案与当地气候环境的适应性、与周边建筑设计风格是否融合、恰当的标新立异是否符合目标客户的审美观。
从成本控制角度主张在满足气候适应性和美感基础上尽可能做到简化外立面效果设计，这样可以有效节约直接工程费的资金投入，如门窗、保温、涂料和钢筋砼。比如：在天津外环线周边设计高层住宅项目，外立面需要考虑到噪音、风沙和温度的影响，尽可能设计为内阳台，这样可以有效降低夜晚噪音影响，节约保温工程量而减少成本，外檐色彩应多以暗色调为主，这样可以避免因长期风沙侵蚀而影响外立面效果，减少因气候原因需要后期维护而重复投入资金。
2.5优化景观设计和合理布置道路
在建筑方案设计阶段景观设计需要考虑自然要素和人工要素。使得建筑(群)与自然环境产生呼应关系，使其使用更方便，更舒适，提高项目整体价值。方案设计需结合居住区布局结构、和住宅群体布置对道路交通、生活服务设施、绿地和游憩场地及市政公用设施等进行综合安排，为居民创造卫生、安静、舒适的小区环境，设计现代化的基础设施，结合私家汽车拥有量较大预期，采取车行道和步行道分离的设计原则，配有专用的自行车道，形成丰富、优美的建筑空间，外观上注意完整、统一并富于变化，有助于取得较好的经济效果。设计上布局紧凑，以节约用地、降低工程造价。
道路设计需在满足小区人流、车流进出便利和消防要求前提下，减少道路占地有利于提高建筑密度、提高投资效益，景观设计和道路铺设应结合当地气候条件、人文进行和实际使用方便，杜绝因设计考虑欠佳而在实际施工过程中造成大幅度的更改而形成浪费。
3做好投资估算
方案设计阶段需进行对应的投资估算工作，该阶段投资估算的高低可明了显示投资优劣，可用于决策的相对参考。
4 应用价值工程
在具体不同设计方案确定和对应的投资估算形成后，运用价值工程对不同方案进行对比分析是决定取舍的关键工作。
由公司内部人员结合合作公司人员形成专家组，对不同方案进行方案功能评分，运用价值指数法计算价值工程得分，排列名次，优选得分高的方案。
结束语
方案设计阶段为设计工作的重点，其确定了设计工作的思路和方向且同时也直接影响销售、施工和财务投入等环节工作，房地产开发公司需要投入足够人力、物力和时间去分析研究该阶段，运用价值工程做好取舍，在满足项目定位前提下将项目成本控制到合理水平。
【1】《工程造价计价与控制》 柯洪主编