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摘要未取得场地租赁权的委托授权，导致双方签订的涉案合同效力待定。广告公司提供的《业主声明》依法应视为业主对广告场地租赁权的有效授权，并可视为对涉案《广告场地租赁合同》效力的追认以及与某广告公司续订租赁合同的意思表示。
关键词物业服务企业 代行公共部位经营权 合同效力
作者简介：邵怡，上海市卢湾区人民检察院民行检察科副科长、检察员。
中图分类号：D920.5 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2011)06-069-02
一、基本案情
2006年4月11日上海某廣告展览有限公司（以下简称“某广告公司”）与上海某物业公司（以下简称“某物业公司”）签订《广告场地租赁合同》，约定由某广告公司租赁位于上海市瑞金一路8号某物业大厦楼顶广告场地，租赁期限自2006年1月1日起至2007年12月31日止；租赁期满后在同等条件下，某广告公司有优先续约权；双方须严格按约履行各自义务，如有违约应承担法律所规定的违约责任，赔偿守约一方因此而遭受的有关损失。2007年11月8日某广告公司以书面方式向某物业公司提出续约要求，某物业公司书面通知某广告公司不再与其续约，并要求某广告公司在规定的期限内拆除广告设备设施。某广告公司认为续约不成是因某物业公司已与案外人签订了租赁合同，遂诉至一审法院，要求确认某物业公司与案外人签订的《广告场地租赁合同》无效；以上述合同条件续签租赁协议；赔偿某广告公司经济损失暂计人民币100,000元。一审法院于2008年7月2日作出（2008）卢民三(民)初字第57号民事判决：某物业公司补偿某广告公司经济损失人民币l00,000元，对某广告公司其他诉讼请求不予支持。某广告公司不服一审判决，提起上诉，二审法院于2008年9月11日作出（2008）沪一中民二（民）终字第2175号民事判决：驳回上诉，维持原判。
2008年9月18日某物业公司向某广告公司发函要求其自行拆除广告设备设施，遭到拒绝，某物业公司遂起诉至法院，要求判令某广告公司拆除某物业大厦楼顶的广告设备设施并迁出该处场地。
经查明，某物业公司与开发商签订有《前期物业服务合同》为某物业大厦提供物业管理服务至今，某物业大厦业委会1997年成立，未与某物业公司签订过物业服务合同，目前大厦业委会尚处换届改选过程中。
二、原审裁判
一审法院经审理后认为：租赁期间届满的，承租人应当返还租赁物。双方的《广告场地租赁合同》期限已届满，某广告公司不再享有租赁使用某物业大厦楼顶广告场地的权利，理应及时拆除在该场地上设立的广告设备设施，并将拆除物品撤清。某物业公司作为某物业大厦唯一的物业管理服务提供者，对于大厦负有管理的职责。某广告公司的抗辩理由涉及业主对建筑物共有部分的权利的行使，因目前该大楼的业主委员会尚处换届改选过程中，业主如何行使该项权利及行使权利的程序尚无定论，某广告公司提供的《业主声明》并不能证明某物业大厦全体业主已就相关事项合法有序的进行了协商及表决，故对某广告公司的抗辩理由不予采纳，据此判决：某广告公司拆除某物业大厦楼顶的广告设备设施，并将其所有拆除物品一并撤清。
一审判决后，某广告公司不服，提起上诉，认为租赁合同到期后，广告设备设施继续放置已有一年多，业主大会决定保留广告设备设施，否则系争大楼将失去唯一的收入，某物业公司认为必须拆除，其意志违背了业主意志，故请求二审法院撤销一审判决或将本案发回重审。
二审法院经审理后认为：综合考虑双方之陈述及出示的材料，认为目前涉讼大楼的业主委员会尚处换届改选过程之中，因此本案双方争议内容应该依据双方间的《广告场地租赁合同》确定。鉴于租期已满，故一审判决拆除涉讼的广告设备设施，并将所有拆除物品一并撤清，并无不妥，予以维持。某广告公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。据此判决：驳回上诉，维持原判。
三、分歧意见
判决生效后，某广告公司不服，向区检察院申诉，认为：某物业大厦楼顶广告场地系建筑物公共部位，归全体业主共有，应由业主委员会行使相关权利，即是否要求某广告公司迁出并拆除广告设备设施应由业委会决定，而某物业公司系物业服务企业，不是业委会；某物业大厦业委会已于1997年成立，即使目前处于换届改选期间，也应由原业委会或者由新成立的业委会行使相关权利。故一、二审判决错误认定某物业公司之诉讼主体资格。区检察院审查此申诉案后，对本案某物业公司诉讼主体是否适格、涉案《广告场地租赁合同》效力如何以及某物业大厦楼顶广告场地租赁权如何行使，存在分歧意见。
第一种观点认为：某物业大厦业委会成立后未选聘物业服务企业及签订物业服务合同，某物业公司基于《前期物业服务合同》系某物业大厦唯一的物业服务提供者，对大厦负有管理职责，某物业公司从业主共同利益出发签订涉案《广告场地租赁合同》符合其法定职责，业主亦未表示反对，故该合同应认定为合法有效。由此，某物业公司作为合同一方当事人，具有诉讼主体资格。目前某物业大厦业委会处于换届改选过程，业主如何行使权利及行使权利的程序尚无定论，涉案合同租赁期间届满，法院判决某广告公司拆除涉讼的广告设备设施，并无不妥。
第二种观点认为：某物业公司系某物业大厦的物业服务企业，对大厦负有管理、维护等职责，而某物业大厦楼顶广告场地属物业公共部位，其租赁权依法归全体业主共有，某物业公司在未与业委会签订物业服务合同及未取得业主有效授权的情况下，并不能当然取得大厦楼顶广告场地租赁权的概括授权。某物业大厦业委会虽处换届改选过程，仍应由全体业主或者原业委会亦或新成立的业委会行使相关权利。由此，某物业公司是否具备诉讼主体资格、涉案《广告场地租赁合同》效力如何以及某物业大厦楼顶广告场地租赁权如何行使，均取决于业主的意思表示，法院判决未根据当事人提供的有关证据查明业主行使权利的意思表示，显属不当。
四、评析意见
笔者同意第二种观点，理由如下：
（一）某物业公司未取得涉案广告场地租赁权的委托授权，涉案《广告场地租赁合同》效力待定
某物业大厦业委会自1997年成立后未与某物业公司签订过物业服务合同，某物业公司提供物业服务基于其与开发商之间签订的《前期物业服务合同》，但某物业公司并未取得业主关于某物业大厦楼顶广告场地租赁权的概括授权，某物业公司亦认可与他人签订广告场地租赁合同均需取得业委会的授权，在业委会运作不规范的情况下，均系采用征询业主意见的方式取得授权。本案诉讼中，某广告公司提出某物业公司诉讼主体不适格，对此某物业公司未提供证据证明其与某广告公司签订《广告场地租赁合同》已经取得业主的有效授权，故涉案《广告场地租赁合同》及其期满后的事实租赁关系处于效力待定状态。
（二）某广告公司提供的《业主声明》依法应视为业主对广告场地租赁权的有效授权，并可视为对涉案《广告场地租赁合同》效力的追认以及与某广告公司续订租赁合同的意思表示
根据《物权法》的相关规定，本案某物业大厦楼顶广告场地租赁权归全体业主共有，在某物业公司未被概括授予该权利的情况下，应由业主共同决定行使权利。《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……”第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。……决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”本案诉讼中，某物业大厦业委会处于换届改选过程，某广告公司通过书面征求意见的形式，取得了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意授权某广告公司并保留现有楼顶广告设施的《业主声明》。在此情况下，业主在《业主声明》上的签字应是其真实意思表示，依法应视为业主对广告场地租赁权的有效授权，并可视为对涉案《广告场地租赁合同》效力的追认以及与某广告公司续订租赁合同的意思表示。
五、处理中遇到的问题
在审理本申诉案过程中，检察机关对法律的理解产生不同意见，案件最终以不提请抗诉终结。但笔者感到，本案集中反映了物业管理关系中物业服务企业与业主以及相关第三人间不同性质的合同关系，涉及的相关法律问题对今后处理类似案件具有较典型的指导意义，确有必要深入厘清。2007年国务院根据《物权法》有关规定，对《物业管理条例》作出修改，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，一字之改体现了纠正物业管理指导思想及完善业主自治的理念。业主与物业服务企业之间的关系，就如主人与管家之间的关系，物业服务企业只是受业主委托，对物业进行管理和维护等，业主作为物业真正所有权人，其权利的行使应当得到切实维护和全面尊重。
关键词物业服务企业 代行公共部位经营权 合同效力
作者简介：邵怡，上海市卢湾区人民检察院民行检察科副科长、检察员。
中图分类号：D920.5 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2011)06-069-02
一、基本案情
2006年4月11日上海某廣告展览有限公司（以下简称“某广告公司”）与上海某物业公司（以下简称“某物业公司”）签订《广告场地租赁合同》，约定由某广告公司租赁位于上海市瑞金一路8号某物业大厦楼顶广告场地，租赁期限自2006年1月1日起至2007年12月31日止；租赁期满后在同等条件下，某广告公司有优先续约权；双方须严格按约履行各自义务，如有违约应承担法律所规定的违约责任，赔偿守约一方因此而遭受的有关损失。2007年11月8日某广告公司以书面方式向某物业公司提出续约要求，某物业公司书面通知某广告公司不再与其续约，并要求某广告公司在规定的期限内拆除广告设备设施。某广告公司认为续约不成是因某物业公司已与案外人签订了租赁合同，遂诉至一审法院，要求确认某物业公司与案外人签订的《广告场地租赁合同》无效；以上述合同条件续签租赁协议；赔偿某广告公司经济损失暂计人民币100,000元。一审法院于2008年7月2日作出（2008）卢民三(民)初字第57号民事判决：某物业公司补偿某广告公司经济损失人民币l00,000元，对某广告公司其他诉讼请求不予支持。某广告公司不服一审判决，提起上诉，二审法院于2008年9月11日作出（2008）沪一中民二（民）终字第2175号民事判决：驳回上诉，维持原判。
2008年9月18日某物业公司向某广告公司发函要求其自行拆除广告设备设施，遭到拒绝，某物业公司遂起诉至法院，要求判令某广告公司拆除某物业大厦楼顶的广告设备设施并迁出该处场地。
经查明，某物业公司与开发商签订有《前期物业服务合同》为某物业大厦提供物业管理服务至今，某物业大厦业委会1997年成立，未与某物业公司签订过物业服务合同，目前大厦业委会尚处换届改选过程中。
二、原审裁判
一审法院经审理后认为：租赁期间届满的，承租人应当返还租赁物。双方的《广告场地租赁合同》期限已届满，某广告公司不再享有租赁使用某物业大厦楼顶广告场地的权利，理应及时拆除在该场地上设立的广告设备设施，并将拆除物品撤清。某物业公司作为某物业大厦唯一的物业管理服务提供者，对于大厦负有管理的职责。某广告公司的抗辩理由涉及业主对建筑物共有部分的权利的行使，因目前该大楼的业主委员会尚处换届改选过程中，业主如何行使该项权利及行使权利的程序尚无定论，某广告公司提供的《业主声明》并不能证明某物业大厦全体业主已就相关事项合法有序的进行了协商及表决，故对某广告公司的抗辩理由不予采纳，据此判决：某广告公司拆除某物业大厦楼顶的广告设备设施，并将其所有拆除物品一并撤清。
一审判决后，某广告公司不服，提起上诉，认为租赁合同到期后，广告设备设施继续放置已有一年多，业主大会决定保留广告设备设施，否则系争大楼将失去唯一的收入，某物业公司认为必须拆除，其意志违背了业主意志，故请求二审法院撤销一审判决或将本案发回重审。
二审法院经审理后认为：综合考虑双方之陈述及出示的材料，认为目前涉讼大楼的业主委员会尚处换届改选过程之中，因此本案双方争议内容应该依据双方间的《广告场地租赁合同》确定。鉴于租期已满，故一审判决拆除涉讼的广告设备设施，并将所有拆除物品一并撤清，并无不妥，予以维持。某广告公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。据此判决：驳回上诉，维持原判。
三、分歧意见
判决生效后，某广告公司不服，向区检察院申诉，认为：某物业大厦楼顶广告场地系建筑物公共部位，归全体业主共有，应由业主委员会行使相关权利，即是否要求某广告公司迁出并拆除广告设备设施应由业委会决定，而某物业公司系物业服务企业，不是业委会；某物业大厦业委会已于1997年成立，即使目前处于换届改选期间，也应由原业委会或者由新成立的业委会行使相关权利。故一、二审判决错误认定某物业公司之诉讼主体资格。区检察院审查此申诉案后，对本案某物业公司诉讼主体是否适格、涉案《广告场地租赁合同》效力如何以及某物业大厦楼顶广告场地租赁权如何行使，存在分歧意见。
第一种观点认为：某物业大厦业委会成立后未选聘物业服务企业及签订物业服务合同，某物业公司基于《前期物业服务合同》系某物业大厦唯一的物业服务提供者，对大厦负有管理职责，某物业公司从业主共同利益出发签订涉案《广告场地租赁合同》符合其法定职责，业主亦未表示反对，故该合同应认定为合法有效。由此，某物业公司作为合同一方当事人，具有诉讼主体资格。目前某物业大厦业委会处于换届改选过程，业主如何行使权利及行使权利的程序尚无定论，涉案合同租赁期间届满，法院判决某广告公司拆除涉讼的广告设备设施，并无不妥。
第二种观点认为：某物业公司系某物业大厦的物业服务企业，对大厦负有管理、维护等职责，而某物业大厦楼顶广告场地属物业公共部位，其租赁权依法归全体业主共有，某物业公司在未与业委会签订物业服务合同及未取得业主有效授权的情况下，并不能当然取得大厦楼顶广告场地租赁权的概括授权。某物业大厦业委会虽处换届改选过程，仍应由全体业主或者原业委会亦或新成立的业委会行使相关权利。由此，某物业公司是否具备诉讼主体资格、涉案《广告场地租赁合同》效力如何以及某物业大厦楼顶广告场地租赁权如何行使，均取决于业主的意思表示，法院判决未根据当事人提供的有关证据查明业主行使权利的意思表示，显属不当。
四、评析意见
笔者同意第二种观点，理由如下：
（一）某物业公司未取得涉案广告场地租赁权的委托授权，涉案《广告场地租赁合同》效力待定
某物业大厦业委会自1997年成立后未与某物业公司签订过物业服务合同，某物业公司提供物业服务基于其与开发商之间签订的《前期物业服务合同》，但某物业公司并未取得业主关于某物业大厦楼顶广告场地租赁权的概括授权，某物业公司亦认可与他人签订广告场地租赁合同均需取得业委会的授权，在业委会运作不规范的情况下，均系采用征询业主意见的方式取得授权。本案诉讼中，某广告公司提出某物业公司诉讼主体不适格，对此某物业公司未提供证据证明其与某广告公司签订《广告场地租赁合同》已经取得业主的有效授权，故涉案《广告场地租赁合同》及其期满后的事实租赁关系处于效力待定状态。
（二）某广告公司提供的《业主声明》依法应视为业主对广告场地租赁权的有效授权，并可视为对涉案《广告场地租赁合同》效力的追认以及与某广告公司续订租赁合同的意思表示
根据《物权法》的相关规定，本案某物业大厦楼顶广告场地租赁权归全体业主共有，在某物业公司未被概括授予该权利的情况下，应由业主共同决定行使权利。《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……”第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。……决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”本案诉讼中，某物业大厦业委会处于换届改选过程，某广告公司通过书面征求意见的形式，取得了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意授权某广告公司并保留现有楼顶广告设施的《业主声明》。在此情况下，业主在《业主声明》上的签字应是其真实意思表示，依法应视为业主对广告场地租赁权的有效授权，并可视为对涉案《广告场地租赁合同》效力的追认以及与某广告公司续订租赁合同的意思表示。
五、处理中遇到的问题
在审理本申诉案过程中，检察机关对法律的理解产生不同意见，案件最终以不提请抗诉终结。但笔者感到，本案集中反映了物业管理关系中物业服务企业与业主以及相关第三人间不同性质的合同关系，涉及的相关法律问题对今后处理类似案件具有较典型的指导意义，确有必要深入厘清。2007年国务院根据《物权法》有关规定，对《物业管理条例》作出修改，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，一字之改体现了纠正物业管理指导思想及完善业主自治的理念。业主与物业服务企业之间的关系，就如主人与管家之间的关系，物业服务企业只是受业主委托，对物业进行管理和维护等，业主作为物业真正所有权人，其权利的行使应当得到切实维护和全面尊重。