论文部分内容阅读
本文从论题的两个要素：税收手段（本文主要讨论房产税）及房地产市场及这两个要素下细分的7大方面出发（供求、投资、参与者、市场作用、立法、执法、配套措施），分析了现阶段利用税收手段调控房地产市场所遇到的种种困难，并得出“目前单靠税收手段对房市调控作用有限”的结论。文章最后探讨了我国房地产市场调控的出路。
房产税 房价 房市现状
我国房地产市场现状
这些年来，房地产市场百态一直是财经类新闻永恒的主题。2016年，中国房地产市场发展如火如荼。15年末，中央经济工作会议将2016年房市定调为“去库存”之年。2016年2月，央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，随后百余城先后推出去库存政策响应中央文件，房价开始暴涨。但9，10月22城出台的限购限贷措施又压制了房价的暴涨。10月，*ST宁通B出售一套学位房可获超2000万收入的报道引发大众热议。卖房保壳竟成为一批经营不善的上市公司的一大选择。然而，如果有更多企业加入他们的行列，这将对实业带来极大的冲击。随后，中央经济工作会议强调“房子是用来住的、不是用来炒的”。
税收调控局限性分析
（1）房地产市场
第一，影响房价的直接因素——供求关系。房价从供给侧看，其影响因素包括土地供给、容积率、开发进度等。然而国土面积这一根本要素具有天然的稀缺性。房产税改革并不能创造这种资源，所以房产税调控还是聚焦在对需求侧的调控。
再看需求侧。重庆市房产税试点对改善性需求和投资性需求能发挥一定的正面效应，但现在在大城市打拼的年轻人买不到房，主要指普通住房，因此房产税还要看其对刚性需求的调控作用。需求从总体来看，无论是乐观的房价预期还是城镇化改革都增加了城市居民的购房需求，继而引起房价上升。
第二，对房市的投资。但是受到通货膨胀和银行储蓄利率较低的影响，越来越多的人不再把钱存到银行，而是进行其他方向的投资。我国大众所熟知的投资渠道一是股市，二是房市。近几年来，中国股市持续低迷，人们手里的钱自然就涌向楼市。投资渠道窄也是推高楼市价格的因素之一。利用收税手段调控也并未解决投资面窄的现状。
第三，房市参与者——房地产企业及金融机构。虽然政府多次三申五令，但不少企业仍旧采用捂盘惜售等销售手段来推高房价。至于金融企业对房地产市场的参与则主要是通过向贷款购房者提供贷款来进行。地方政府推出措施限贷，然而在去年依然有很多金融机构违规贷款。这些方面都是单靠税收手段所调控不及的地方。
第四，房市的作用。房地产业在我国经济中占据支柱地位。如今，我国已进入改革深水区，我国经济下行压力仍在。这时候，并不适宜过度打压房地产行业。需要明确的是，降低房价只是手段，目的还是促进房地产市场的健康发展。
（2）房产税税法
第一，立法的困难。一是居民房产性质复杂。居民房产性质按交易方式可以分为经济适用房、限价房、安居房、商品房、共有产权房等等。二是房产税改革不是把持有阶段的房产税直接硬加进税法中，它还涉及很多相关税法的调整。沪渝两地试点直接将持有阶段房产税加入原有税法中的做法就深受诟病。三是我国国土面积广，各地情况差异大。现实情况的复杂性也进一步增大了立法难度。比如，房产税改革后，是不是依然不对农村地区征税呢？另外，经济发展的差异也会导致居民纳税能力的差异，而后者又是制定税率时必须要考虑到的问题。张平，侯一麟，等（2016）[1]通过调查发现，拥有两套房的家庭，其纳税能力竟低于一套房的家庭。
第二，税法执行的困难
土地出让金占地方政府的本级财政收入的比重每年也都在50%左右浮动。新税源也不可能马上取代土地出让金的地位。但是地方政府却不太乐意推进房产税。周克清（2016）[2]认为，房产税只能成为县区级地方税系的核心税种，而无法满足省级政府的需求。谢伏瞻（2005）[3]的研究也表明，取得的房产税需要在省、市、县、乡四级政府进行分配，然而最具话语权，对推进房产税改革最有力的省级政府却只能拿到9.54%，在四级政府中占比最低。实际征收过程中的“打折扣”也会影响税收手段发挥作用。廖世梅（2014）[4]就以出售自有住房征收个人所得税为例，明确指出我国税务机关在该税种上执法不力。
第三，税法配套措施不完善。一是我国目前的房屋评价能力尚且不能对全国的房屋进行评估，现有的房屋评估机构也不能胜任此重责。使用房产交易价有很多不适的地方，具体表现在计税依据不实，不能体现出税收和纳税人获得的收益之间的关系等。二是目前也尚未形成统一的房地产登记制度。
研究结论与建议
根据以上两大点七小点的分析，笔者的结论是现阶段利用税收手段无法有效调控房市。但笔者同时也认为一些现阶段的问题假以时日是可以得到解决的。在本论文的最后部分，笔者将针对房产税改革提出自己的几点建议。
第一，全面开征持有阶段房产税。全面开征不仅解决了以上社会公平等问题，还解决了几套房之间由于地段、价格不同等因素造成的征税对象模糊问题。在全面开征的基础上，可以以某价值作为起征点，如某居民家庭拥有几套房屋，就将几套房屋的评估价相加，扣除免税的价值部分，剩下即为需要征税的部分。
第二，地方政府和税务机关加强执法能力。地方政府和税务机关应积极配合中央文件，做到执法必严、违法必究。对于金融机构各种不负责任的放贷行为，房企哄抬房价，中介机构违规操作等行为应通过加大监管力度，促进资金“由虚回实”。
[1]张平，侯一麟，等.中国城镇居民的房地产税缴纳能力与地区差异[J].公共行政评论，2016，（2）：135—208
[2]周克清.我们到底需要什么样的房地产税制度[J].會计之友，2016，（4）：2—5
[3]谢伏瞻.中国不动产税收政策研究[M].北京：中国大地出版社，2005：58
[4]廖仕梅.论房产税对房地产市场的调控[J].辽宁师范大学学报（社会科学版），2014，37（1）：29—35
作者：董葵羽（1996—），女，南昌大学外国语学院法语专业及经管学院会计专业双学位在读。
房产税 房价 房市现状
我国房地产市场现状
这些年来，房地产市场百态一直是财经类新闻永恒的主题。2016年，中国房地产市场发展如火如荼。15年末，中央经济工作会议将2016年房市定调为“去库存”之年。2016年2月，央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，随后百余城先后推出去库存政策响应中央文件，房价开始暴涨。但9，10月22城出台的限购限贷措施又压制了房价的暴涨。10月，*ST宁通B出售一套学位房可获超2000万收入的报道引发大众热议。卖房保壳竟成为一批经营不善的上市公司的一大选择。然而，如果有更多企业加入他们的行列，这将对实业带来极大的冲击。随后，中央经济工作会议强调“房子是用来住的、不是用来炒的”。
税收调控局限性分析
（1）房地产市场
第一，影响房价的直接因素——供求关系。房价从供给侧看，其影响因素包括土地供给、容积率、开发进度等。然而国土面积这一根本要素具有天然的稀缺性。房产税改革并不能创造这种资源，所以房产税调控还是聚焦在对需求侧的调控。
再看需求侧。重庆市房产税试点对改善性需求和投资性需求能发挥一定的正面效应，但现在在大城市打拼的年轻人买不到房，主要指普通住房，因此房产税还要看其对刚性需求的调控作用。需求从总体来看，无论是乐观的房价预期还是城镇化改革都增加了城市居民的购房需求，继而引起房价上升。
第二，对房市的投资。但是受到通货膨胀和银行储蓄利率较低的影响，越来越多的人不再把钱存到银行，而是进行其他方向的投资。我国大众所熟知的投资渠道一是股市，二是房市。近几年来，中国股市持续低迷，人们手里的钱自然就涌向楼市。投资渠道窄也是推高楼市价格的因素之一。利用收税手段调控也并未解决投资面窄的现状。
第三，房市参与者——房地产企业及金融机构。虽然政府多次三申五令，但不少企业仍旧采用捂盘惜售等销售手段来推高房价。至于金融企业对房地产市场的参与则主要是通过向贷款购房者提供贷款来进行。地方政府推出措施限贷，然而在去年依然有很多金融机构违规贷款。这些方面都是单靠税收手段所调控不及的地方。
第四，房市的作用。房地产业在我国经济中占据支柱地位。如今，我国已进入改革深水区，我国经济下行压力仍在。这时候，并不适宜过度打压房地产行业。需要明确的是，降低房价只是手段，目的还是促进房地产市场的健康发展。
（2）房产税税法
第一，立法的困难。一是居民房产性质复杂。居民房产性质按交易方式可以分为经济适用房、限价房、安居房、商品房、共有产权房等等。二是房产税改革不是把持有阶段的房产税直接硬加进税法中，它还涉及很多相关税法的调整。沪渝两地试点直接将持有阶段房产税加入原有税法中的做法就深受诟病。三是我国国土面积广，各地情况差异大。现实情况的复杂性也进一步增大了立法难度。比如，房产税改革后，是不是依然不对农村地区征税呢？另外，经济发展的差异也会导致居民纳税能力的差异，而后者又是制定税率时必须要考虑到的问题。张平，侯一麟，等（2016）[1]通过调查发现，拥有两套房的家庭，其纳税能力竟低于一套房的家庭。
第二，税法执行的困难
土地出让金占地方政府的本级财政收入的比重每年也都在50%左右浮动。新税源也不可能马上取代土地出让金的地位。但是地方政府却不太乐意推进房产税。周克清（2016）[2]认为，房产税只能成为县区级地方税系的核心税种，而无法满足省级政府的需求。谢伏瞻（2005）[3]的研究也表明，取得的房产税需要在省、市、县、乡四级政府进行分配，然而最具话语权，对推进房产税改革最有力的省级政府却只能拿到9.54%，在四级政府中占比最低。实际征收过程中的“打折扣”也会影响税收手段发挥作用。廖世梅（2014）[4]就以出售自有住房征收个人所得税为例，明确指出我国税务机关在该税种上执法不力。
第三，税法配套措施不完善。一是我国目前的房屋评价能力尚且不能对全国的房屋进行评估，现有的房屋评估机构也不能胜任此重责。使用房产交易价有很多不适的地方，具体表现在计税依据不实，不能体现出税收和纳税人获得的收益之间的关系等。二是目前也尚未形成统一的房地产登记制度。
研究结论与建议
根据以上两大点七小点的分析，笔者的结论是现阶段利用税收手段无法有效调控房市。但笔者同时也认为一些现阶段的问题假以时日是可以得到解决的。在本论文的最后部分，笔者将针对房产税改革提出自己的几点建议。
第一，全面开征持有阶段房产税。全面开征不仅解决了以上社会公平等问题，还解决了几套房之间由于地段、价格不同等因素造成的征税对象模糊问题。在全面开征的基础上，可以以某价值作为起征点，如某居民家庭拥有几套房屋，就将几套房屋的评估价相加，扣除免税的价值部分，剩下即为需要征税的部分。
第二，地方政府和税务机关加强执法能力。地方政府和税务机关应积极配合中央文件，做到执法必严、违法必究。对于金融机构各种不负责任的放贷行为，房企哄抬房价，中介机构违规操作等行为应通过加大监管力度，促进资金“由虚回实”。
[1]张平，侯一麟，等.中国城镇居民的房地产税缴纳能力与地区差异[J].公共行政评论，2016，（2）：135—208
[2]周克清.我们到底需要什么样的房地产税制度[J].會计之友，2016，（4）：2—5
[3]谢伏瞻.中国不动产税收政策研究[M].北京：中国大地出版社，2005：58
[4]廖仕梅.论房产税对房地产市场的调控[J].辽宁师范大学学报（社会科学版），2014，37（1）：29—35
作者：董葵羽（1996—），女，南昌大学外国语学院法语专业及经管学院会计专业双学位在读。