论文部分内容阅读
过去十年，凡投资买房者都经历了投资成功的喜悦。反观当前，大多数人对国内房地产投资分为两种心态：一部分人对房地产投资很担忧，因为政府调控；另外一部分人对房地产投资非常热衷，觉得房地产仍有金矿可挖。那么，现在是否应该投资房地产呢？
我们可以来看一下一些成熟金融发达地区投资人偏好；曾有专家作过统计，香港的富有投资者主要的投资品种和资金分配比例为：房地产、股票、外汇、黄金和艺术品=4：3：2：1。 暂且不论这个比例是否适合内地的投资者，在香港这样的成熟投资市场上，房地产始终是占有重要比重的资产配置选择。笔者认为，投资者在对个人资产进行配置时，应首先考虑未来经济发展的潮流。目前中国经济发展主要有三方面的方向：1，抗通胀；2，城镇化；3，互联网。只有把握住未来发展的方向，才能作出正确的投资选择。不言而喻，房地产行业仍然是未来经济发展潮流的主力军。
虽然调控政策使房地产行业有所降温，不少房企从单纯依靠银行提供融资，转向开发多种融资渠道，转向信托和基金融资获取资金。比如近期承明投资管理有限公司募集发行了用于旭辉集团（00884.HK）开发上海南翔项目的地产基金，投资期限1年，预计收益率超过9%，目前正在如火如荼地进行第二期基金产品募集。
对于个人投资者而言，政府的限购限贷，二手房转让税负的提高，以及房产税都在不同程度提高了直接投资房地产的成本。那么，在这样的环境下投资者应当选择何种工具投资房地产？
对此笔者建议，投资者应该从房地产的实物投资转向房地产的金融投资。其益处主要在于：1，投资的杠杆化，比如有些股权收益类产品，资金用途为土地款支付，享有项目公司分红权，未来销售可分享项目公司收益，实现了以土地款投入，到以销售退出之间的杠杆；2，投资退出的多样化：目前市场上很多融资产品都设有一定风险控制措施，比如开发产品的担保，以及项目公司股权回购承诺等多种退出方式，为投资者提供了资金安全保障。
用金融方式投资房地产，可选择的产品多样化，具体品种可按投资收益由高到低排列如下：1，股权基金；2，债券基金；3，资管计划；4，信托计划。各投资产品收益率的不同，主要原因由融资中介费用差异导致。比如，相比信托的较高融资成本，以及固定的收益方式，基金类产品费用较低，同时产品结构更多样化，收益也较高。另一方面，基金管理公司通常拥有资深的地产从业人员，有较为完善的投后管理和项目管理。
如何控制此类产品的风险，投资者在选择时应主要考虑所投资房地产的项目质量，重点在于项目现金流风险的评估，笔者建议投资者主要考虑如下几类项目：行业50强企业开发管理的项目；一、二线城市刚需类项目；项目销售回款期在2年内；土地为产业配套的，价格有竞争力的住宅用地；或项目产品本身有特色能迎合未来需求，如绿色地产，教育地产等。
总体来说，未来十年房地产行业将迎来新一轮的机遇和挑战，行业进入整合发展期，投资者的投资方向也应顺其变化，合理配置房地产金融资产，以获取更有保障的收益。
我们可以来看一下一些成熟金融发达地区投资人偏好；曾有专家作过统计，香港的富有投资者主要的投资品种和资金分配比例为：房地产、股票、外汇、黄金和艺术品=4：3：2：1。 暂且不论这个比例是否适合内地的投资者，在香港这样的成熟投资市场上，房地产始终是占有重要比重的资产配置选择。笔者认为，投资者在对个人资产进行配置时，应首先考虑未来经济发展的潮流。目前中国经济发展主要有三方面的方向：1，抗通胀；2，城镇化；3，互联网。只有把握住未来发展的方向，才能作出正确的投资选择。不言而喻，房地产行业仍然是未来经济发展潮流的主力军。
虽然调控政策使房地产行业有所降温，不少房企从单纯依靠银行提供融资，转向开发多种融资渠道，转向信托和基金融资获取资金。比如近期承明投资管理有限公司募集发行了用于旭辉集团（00884.HK）开发上海南翔项目的地产基金，投资期限1年，预计收益率超过9%，目前正在如火如荼地进行第二期基金产品募集。
对于个人投资者而言，政府的限购限贷，二手房转让税负的提高，以及房产税都在不同程度提高了直接投资房地产的成本。那么，在这样的环境下投资者应当选择何种工具投资房地产？
对此笔者建议，投资者应该从房地产的实物投资转向房地产的金融投资。其益处主要在于：1，投资的杠杆化，比如有些股权收益类产品，资金用途为土地款支付，享有项目公司分红权，未来销售可分享项目公司收益，实现了以土地款投入，到以销售退出之间的杠杆；2，投资退出的多样化：目前市场上很多融资产品都设有一定风险控制措施，比如开发产品的担保，以及项目公司股权回购承诺等多种退出方式，为投资者提供了资金安全保障。
用金融方式投资房地产，可选择的产品多样化，具体品种可按投资收益由高到低排列如下：1，股权基金；2，债券基金；3，资管计划；4，信托计划。各投资产品收益率的不同，主要原因由融资中介费用差异导致。比如，相比信托的较高融资成本，以及固定的收益方式，基金类产品费用较低，同时产品结构更多样化，收益也较高。另一方面，基金管理公司通常拥有资深的地产从业人员，有较为完善的投后管理和项目管理。
如何控制此类产品的风险，投资者在选择时应主要考虑所投资房地产的项目质量，重点在于项目现金流风险的评估，笔者建议投资者主要考虑如下几类项目：行业50强企业开发管理的项目；一、二线城市刚需类项目；项目销售回款期在2年内；土地为产业配套的，价格有竞争力的住宅用地；或项目产品本身有特色能迎合未来需求，如绿色地产，教育地产等。
总体来说，未来十年房地产行业将迎来新一轮的机遇和挑战，行业进入整合发展期，投资者的投资方向也应顺其变化，合理配置房地产金融资产，以获取更有保障的收益。