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摘 要：房地产行业发展的过程中，举债经营活动日益复杂化，巧妙运用财务杠杆工具，能够大大提高房地产上市公司业绩。本文在财务杠杆理论介绍的基础上，客观分析财务杠杆工具对房地产上市公司业绩的影响，最后重点探究这一工具运用的有效措施。希望通过借鉴财务杠杆应用的有效经验，助推房地产上市公司稳步发展。
关键词：房地产上市公司;财务杠杆;业绩;影响
市场经济正处于发展关键期，为扩大房地产上市公司经济利润空间，应不断完善财务杠杆机制，这是公司业绩激增、市场经济稳步发展的必然要求。同时，财务杠杆合理化运用，有利于把控财务风险，深化房地产行业改革。故而，本文这一论题具有探究的必要性和迫切性，论题分析如下。
一、财务杠杆概述
所谓财务杠杆，指的是财务管理工具的一种。财务杠杆能为资本结构决策制定提供依据，并大大提高债务筹资利用率，取得低成本、高价值的财务管理目标。财务杠杆工具应用效果取决于息税前利润率、负债利息率、资本结构，下文具体阐述这一工具影响公司业绩的表现，以便充分彰显财务杠杆的正效应，促使房地产上市公司举债经营活动规范化推进，最终增加房地产公司经济效益。
二、财务杠杆影响房地产上市公司业绩具体分析
（1）样本数据
本文通过上海证券交易所网站获取样本数据，针对2018年上市公司年度报表以及财务指标来分析财务杠杆对业绩的影响情况，其中，所选取的代表性房地产公司分别为保利地产— 、金科股份— 、金地集团— 、万科 、阳光城— 。
（2）财务杠杆系数
针对2010年～2018年财务杠杆系数平均值收集计算，得到的数据依次为1.018、1.042、1.047、1.056、1.075、1.078、1.805、1.809、1.901。由此可知，财务杠杆系数于2010年后呈递增趋势。间接分析可知，房地产上市公司稳步发展，意味着这类公司高度重视财务杠杆工具的应用，以此提高公司绩效。
（3）公司绩效评估
应用权益净利率指标来评估公司绩效，根据评估结果掌握所有者权益报酬变化情况，其中，权益净利率计算公式即銷售净利率×总资产周转率×权益乘数。计算上述五家房地产公司每年权益净利率平均值，即20.18、21.16、21.48、22.26、22.63、22.12、23.24、23.35、24.26。从数据变化中能够看出，财务杠杆系数升高的同时，权益净利率平均值逐年增大。足以见之，财务杠杆工具合理使用，会对房地产上市公司业绩产生正向影响。
三、房地产上市公司运用财务杠杆的有效措施
（1）遵循财务杠杆定位原则
首先，遵循可持续发展原则。房地产上市公司控制财务风险的过程中，通过股权融资、现金流调整等方式实现风险防控目的，这对房地产公司规模化经营有重要影响。然后，遵循资本收益增长原则。公司经营主体遵循市场变化规律，借助财务杠杆工具引导现金流动，继而扩大净资产利润空间，确保企业价值大幅度提高。最后，遵循战略匹配原则。无论是投资战略，还是人力资源战略，都应遵循此项原则，据此提高经营战略的实践价值，并全方面增强资金获取能力，推动金融市场稳健发展。此外，遵循结合式原则，即经营杠杆与财务杠杆协调配合，最终实现超额收益目的。
（2）把控财务杠杆异化效应
财务杠杆正负效应同时存在，针对财务杠杆负效应有效控制，能为房地产上市公司稳健发展提供动力，继而加快房地产行业转型步伐。现今，财务杠杆正向作用逐年显现，这对城市化视域下房地产行业稳步发展有积极影响。财务杠杆异化效应把控的言外之意，即高效运用财务杠杆正效应，具体措施如下：
首先，公司财务管理主体有意识的提高负债筹资水平，通过债券融资、债务重组、股份回购、债股转换等方式来减少资金损失。然后，房地产上市公司定期推出新颖项目，并提高品牌影响力，据此提高投资可行性。最后，渗透分散投资思想，借此机会降低财务杠杆异化效应发生几率。
（3）强化财务杠杆规模效应
财务杠杆工具规范使用，这对股东权益维护、现金流量调节有关键性作用。房地产上市公司凭借财务杠杆正效应实现利润率大于利息率这一目的，这对房地产企业规模扩大有推动作用。此外，这能为日后房地产行业稳健发展奠定良好基础。具体来说，公司经营主体应适当调整资本结构，凭借资本运作的多样化方式来调整负债率，视情况优化债务融资比例，确保财务杠杆规模效益全面发挥，这对公司财务风险控制、财务管理水平提高有积极影响。
除了上述介绍的几种措施外，公司财务管理主体应完善财务风险预防系统，一旦发现财务风险，应根据系统提示进行原因分析，并提出风险控制的有效措施，以免财务风险扩大化。在此期间，有效应用技术分析法，实现财务信息系统化管理目的，以此保证财务信息的真实性和准确性，并大大提高资本利用率，最终全方面发挥财务杠杆积极作用。最为关键的是，房地产上司公司应组织系统化培训，促使财务管理人员在客观掌握财务杠杆理论的基础上，探索财务杠杆机制应用策略，据此提高公司业绩。
综上所述，房地产上市公司作为国民经济的重要支柱，公司稳健发展的过程中，财务杠杆工具在其中的正向作用全面发挥，这对财务风险控制、经济利润空间拓展有积极影响。客观分析财务杠杆影响公司业绩的基础上，通过遵循财务杠杆定位原则、把控财务杠杆异化效应、强化财务杠杆规模效应等措施来提高财务杠杆策略实效性，这对房地产行业持续发展有推动作用。
参考文献
[1]黄硕，张雪娇，胡盛昌.存货投资、财务杠杆与公司绩效——基于房地产上市公司的经验证据[J].河北地质大学学报，2017.40（05）：97-103
[2]丁琪琳，辛炜琴.财务风险、系统性风险与房地产去杠杆政策调控[J].长沙理工大学学报（社会科学版），2017.32（05）：26-31
作者简介：张寅岚，性别：女，出生年月：1998年11月3日，籍贯：云南省昆明市，学历：本科在读，工作单位：吉林工商学院，研究方向：金融学。
关键词：房地产上市公司;财务杠杆;业绩;影响
市场经济正处于发展关键期，为扩大房地产上市公司经济利润空间，应不断完善财务杠杆机制，这是公司业绩激增、市场经济稳步发展的必然要求。同时，财务杠杆合理化运用，有利于把控财务风险，深化房地产行业改革。故而，本文这一论题具有探究的必要性和迫切性，论题分析如下。
一、财务杠杆概述
所谓财务杠杆，指的是财务管理工具的一种。财务杠杆能为资本结构决策制定提供依据，并大大提高债务筹资利用率，取得低成本、高价值的财务管理目标。财务杠杆工具应用效果取决于息税前利润率、负债利息率、资本结构，下文具体阐述这一工具影响公司业绩的表现，以便充分彰显财务杠杆的正效应，促使房地产上市公司举债经营活动规范化推进，最终增加房地产公司经济效益。
二、财务杠杆影响房地产上市公司业绩具体分析
（1）样本数据
本文通过上海证券交易所网站获取样本数据，针对2018年上市公司年度报表以及财务指标来分析财务杠杆对业绩的影响情况，其中，所选取的代表性房地产公司分别为保利地产— 、金科股份— 、金地集团— 、万科 、阳光城— 。
（2）财务杠杆系数
针对2010年～2018年财务杠杆系数平均值收集计算，得到的数据依次为1.018、1.042、1.047、1.056、1.075、1.078、1.805、1.809、1.901。由此可知，财务杠杆系数于2010年后呈递增趋势。间接分析可知，房地产上市公司稳步发展，意味着这类公司高度重视财务杠杆工具的应用，以此提高公司绩效。
（3）公司绩效评估
应用权益净利率指标来评估公司绩效，根据评估结果掌握所有者权益报酬变化情况，其中，权益净利率计算公式即銷售净利率×总资产周转率×权益乘数。计算上述五家房地产公司每年权益净利率平均值，即20.18、21.16、21.48、22.26、22.63、22.12、23.24、23.35、24.26。从数据变化中能够看出，财务杠杆系数升高的同时，权益净利率平均值逐年增大。足以见之，财务杠杆工具合理使用，会对房地产上市公司业绩产生正向影响。
三、房地产上市公司运用财务杠杆的有效措施
（1）遵循财务杠杆定位原则
首先，遵循可持续发展原则。房地产上市公司控制财务风险的过程中，通过股权融资、现金流调整等方式实现风险防控目的，这对房地产公司规模化经营有重要影响。然后，遵循资本收益增长原则。公司经营主体遵循市场变化规律，借助财务杠杆工具引导现金流动，继而扩大净资产利润空间，确保企业价值大幅度提高。最后，遵循战略匹配原则。无论是投资战略，还是人力资源战略，都应遵循此项原则，据此提高经营战略的实践价值，并全方面增强资金获取能力，推动金融市场稳健发展。此外，遵循结合式原则，即经营杠杆与财务杠杆协调配合，最终实现超额收益目的。
（2）把控财务杠杆异化效应
财务杠杆正负效应同时存在，针对财务杠杆负效应有效控制，能为房地产上市公司稳健发展提供动力，继而加快房地产行业转型步伐。现今，财务杠杆正向作用逐年显现，这对城市化视域下房地产行业稳步发展有积极影响。财务杠杆异化效应把控的言外之意，即高效运用财务杠杆正效应，具体措施如下：
首先，公司财务管理主体有意识的提高负债筹资水平，通过债券融资、债务重组、股份回购、债股转换等方式来减少资金损失。然后，房地产上市公司定期推出新颖项目，并提高品牌影响力，据此提高投资可行性。最后，渗透分散投资思想，借此机会降低财务杠杆异化效应发生几率。
（3）强化财务杠杆规模效应
财务杠杆工具规范使用，这对股东权益维护、现金流量调节有关键性作用。房地产上市公司凭借财务杠杆正效应实现利润率大于利息率这一目的，这对房地产企业规模扩大有推动作用。此外，这能为日后房地产行业稳健发展奠定良好基础。具体来说，公司经营主体应适当调整资本结构，凭借资本运作的多样化方式来调整负债率，视情况优化债务融资比例，确保财务杠杆规模效益全面发挥，这对公司财务风险控制、财务管理水平提高有积极影响。
除了上述介绍的几种措施外，公司财务管理主体应完善财务风险预防系统，一旦发现财务风险，应根据系统提示进行原因分析，并提出风险控制的有效措施，以免财务风险扩大化。在此期间，有效应用技术分析法，实现财务信息系统化管理目的，以此保证财务信息的真实性和准确性，并大大提高资本利用率，最终全方面发挥财务杠杆积极作用。最为关键的是，房地产上司公司应组织系统化培训，促使财务管理人员在客观掌握财务杠杆理论的基础上，探索财务杠杆机制应用策略，据此提高公司业绩。
综上所述，房地产上市公司作为国民经济的重要支柱，公司稳健发展的过程中，财务杠杆工具在其中的正向作用全面发挥，这对财务风险控制、经济利润空间拓展有积极影响。客观分析财务杠杆影响公司业绩的基础上，通过遵循财务杠杆定位原则、把控财务杠杆异化效应、强化财务杠杆规模效应等措施来提高财务杠杆策略实效性，这对房地产行业持续发展有推动作用。
参考文献
[1]黄硕，张雪娇，胡盛昌.存货投资、财务杠杆与公司绩效——基于房地产上市公司的经验证据[J].河北地质大学学报，2017.40（05）：97-103
[2]丁琪琳，辛炜琴.财务风险、系统性风险与房地产去杠杆政策调控[J].长沙理工大学学报（社会科学版），2017.32（05）：26-31
作者简介：张寅岚，性别：女，出生年月：1998年11月3日，籍贯：云南省昆明市，学历：本科在读，工作单位：吉林工商学院，研究方向：金融学。