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摘要：尼日利亚莱基自贸区是经我国商务部、外交部确认的我国最大的境外经贸合作区之一。莱基自贸区由上海同济城市规划设计研究院、上海现代建筑设计集团有限公司负责该项目的总体规划、控制性详细规划、起步区修建性详细规划的编制工作。论文撰搞人是尼日利亚莱基自贸区的中方股东单位——中非莱基投资有限公司的工程部部长，直接参与规划设计团队的组建，全程参与规划编制项目的管理，组织并亲身经历了该项目规划建设的全过程。本文是对该规划编制项目管理的总结。
关键词：管理 机遇 挑战
中图分类号：C93文献标识码： A
一、基本内容
1、项目概况与背景
莱基自贸区位于尼日利亚拉各斯州东南部的莱基半岛，南临大西洋，北依莱基湖，地势平坦，风景秀丽，拥有5公里的黄金海岸线，是拉各斯正在发展中的新兴卫星城市，也是当前尼日利亚发展最快的新区之一。
莱基自贸区自2006年启动以来得到了中尼两国政府的高度关注和大力支持。2006年4月胡锦涛主席访尼和2006年11月中非合作论坛北京峰会期间，中尼两国领导人均就合作建设莱基自贸区交换了意见，明确表示给予高度重视和积极支持。尼日利亚时任总统奥巴桑乔还曾亲自致函莱基自贸区给予全力支持。2007年11月，莱基自贸区被中国商务部批准为“境外经贸合作区”。2010年12月，莱基自贸区通过国家商务部、财政部组织的境外经贸合作区考核，成为国家确认并资金支持的境外经贸合作区。
莱基自贸区总体规划面积30平方公里，起步区1.5平方公里。莱基自贸区总体规划期限20年。规划总用地2989.9公顷，远期建设用地为2695.05公顷，就业人口约5.91万人，总居住人口约12万人。
通过深入研究国内经济开发区的发展思路和成功经验，并邀请中国一流的、有丰富经验的专业规划设计、咨询单位为莱基自贸区的总体规划出谋划策，为莱基自贸区确定了“新城”开发模式。将商贸、研发、总部办公与工业复合布局，在提升居住环境、提供產业配套的同时，打造有特色的高端滨海居住社区，形成有区域影响力的核心区和城市中心和现代化工业新城。以生产制造业与仓储物流业为主导，以城市服务业与房地产业为支撑，莱基自贸区将建设成为拉各斯都市卫星城、产业和谐生态城、充满活力的宜居城和现代化工业新城，成为中国境外经贸合作区的标杆，中非经贸合作的典范。
2、项目目标与范围
2.1 项目的目标
莱基自贸区规划编制项目按规划层次分为总体规划、控制性详细规划、起步区修建性详细规划。总体规划到控制性详细规划然后到修建性详细规划，是由宏观到微观、由浅到深、由粗到细、由抽象到具体、由概念到表象的过程。项目的目标是要达到通过科学合理的管理方法使项目在总体规划、控制性详细规划及修建性详细规划的编制过程中其时间、费用、人力资源、沟通、风险、综合管理等方面都得到科学合理的有效控制，即全过程都在项目管理的控制之内。
根据管理层的要求，本规划编制项目要在2年内完成。期间要经过前期收资调查、规划编制、专家评审、赴尼沟通汇报、董事会审议、州政府及联邦政府报批等程序，时间非常紧迫，科学的组织人力资源是保证项目按时完成的关键。
由于该项目涉及道路、给水、污水、雨水、电力、燃气、通信、环卫、绿化、经济分析等多专业，很好的沟通与联系是项目管理所必须控制的环节。因此需要建立内部及外部资料传递的有效可靠的途径和验收方法来保证资料链的连续而有效地工作。
任何项目都存在风险问题，本规划编制项目最大的风险是：如果人力资源分配不合理和沟通协调不及时，可能导致不能按期完成项目，将使项目计划时间后移，影响规划编制项目评审、报批、初步设计等下一步工作的安排；规划编制的滞后，将使项目投资回收期拉长，现场出不来形象，影响到股东的投资热情。
该项目是一个涉及多专业的大型复杂的项目，方方面面都要考虑周到，必须作好综合管理来协调各方面的工作。
2.2 项目的范围
根据管理层的要求及招商的需要，经过组织中国开发区协会等咨询单位多次专家讨论，确定了项目开发的时序及每个时序开发的深度及范围，确定总体规划编制范围为30平方公里全区、控制性详细规划编制范围为30平方公里全区、修建性详细规划为自贸区南侧1.5平方公里起步区。为此，自贸区管理层同规划编制项目团队经过多次专题讨论后，确定项目如下：
2.2.1 总体规划
本总体规划编制项目成果内容将根据国家的有关政策法规、技术标准、设计规范等要求进行编制，具体成果内容如下：
（1）区位图；
（2）现状图；
（3）莱基自由贸易区空间结构规划调整图；
（4）中尼经贸合作区总体土地使用规划图；
（5）规划布局结构规划图；
（6）绿地景观系统规划图；
（7）道路交通系统规划图；
（8）公共设施规划图；
（9）市政设施规划图；
（10）产业布局引导图；
（11）分期建设规划图；
文件：规划说明书、规划文本
2.2.2 控制性详细规划
（引自《莱基自贸区30平方公里控制性详细规划》）
2.2.2.1、编制依据：
依据中华人民共和国有关政策法规、技术标准、设计规范等要求，并结合尼日利亚联邦政府、拉各斯州政府的有关规定。
2.2.2.2、编制要求：
本规划应以自贸区的总体规划为依据并考虑相关专项规划的要求，对具体地块的土地利用和建设提出控制指标，作为建设主管部门作出建设项目规划许可的依据。
2.2.2.3、编制内容及深度要求：
1)严格按有关政策法规、技术标准、设计规范等要求编制，内容齐全，设计深度符合规定要求。
2)确定绿地系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施用地界线、自然资源和风景区的保护范围，提出空间形态的保护要求。
3)确定自贸区重要基础设施和公共服务设施的位置、用地范围和控制原则。
4)重点考虑起步区与近期建设发展阶段、过渡性市政基础设施的建设规模及位置、以及近酬与远期相结合的开发建设方案。
5)提交的成果文件应当符合中华人民共和国建设部第146号办法和有关标准，并体现编制单位的特色。
2.2.2.4、规划文本：土地使用和建设管理细则，以条文的形式重点反映规划地段各类用地控制和管理的原则及技术规定，经批准后纳入捌划管理法规体系(强制性内容以深色字体书写）。
莱基自贸区控制性详细规划-土地使用规划图
2.2.2.5、规划附件：规划说明书
2.2.2.6、规划图纸：
（1）综合分析图
1区域分析
2发展分析
3现状条件分析
（2）总图则
●土地利用规划图
●功能结构布局图
●公共设施规划图
●道路交通规划图
●道路坐标定位图
●道路竖向设计图
●绿地景观规划图
●建设容量分区控制图
●给水工程规划图
●污水工程规划图
●防洪工程规划图
●排涝与雨水工程规划图
●水系、水利工程规划图
●电力工程规划图
●燃气工程规划图
●通信工程规划图
●环境卫生工程规划图
●环境保护规划图
●消防工程规划图
●管线综合规划图
●五线控制图（红、蓝、绿、黄、紫）
（3）分图则
地块编码、各个地块的控制图则
2.2.3 修建性详细规划
（引自《莱基自贸区1.5平方公里起步区修建性详细规划》）
本次起步区修建性详细规划编制的成果主要包括两部分：
（1）规划设计说明书
（2）主要图纸：
●区位分析图
●用地现状图
●建筑现状分析图
●规划结构示意图
●土地利用规划图
●规划总平面图
●道路系统规划图
●绿地系统规划图
●道路及场地竖向规划图
●公共配套设施规划图
●分期建设示意图
●整体鸟瞰图
●重要节点效果图
●雨水工程规划图
●污水工程规划图
●给水工程规划图
●电力工程规划图
●燃气工程规划图
●通信工程规划图
●管网综合规划图
3、项目计划
3.1 项目团队及参与单位
3.1.1项目团队
根据中尼双方建立莱基自贸区的基础性法律文件《三方协议》的规定，自贸区规划由中方负责组织实施。因此，由中非莱基投资有限公司及莱基自由区开发公司为基础，组建了包括莱基自由区开发公司、中非莱基投资有限公司、编制规划的设计院、中国开发区协会等咨询单位共同参与的规划设计团队。规划设计团队以中方为主，主导自贸区规划项目的编制及评审工作，并由尼方推荐的咨询公司参与前期资料收集、当地审核、报批等技术咨询工作。
本人作为莱基自贸区最大股东中非莱基投资有限公司的工程部部长，直接参与规划设计团队的组建，规划编制策划与评审，设计院、莱基自贸区等各方面的沟通与协调等工作。
3.1.2参与单位
莱基自贸区规划编制项目团队参与单位有：莱基自由区开发公司、中非莱基投资有限公司、上海同济城市规划设计研究院（总规、控规编制单位）、上海现代建筑设计集团有限公司（修规编制单位）、中国开发区协会（咨询单位）、中国国际工程咨询公司（咨询单位）。
3.2涉及科目
规划项目涉及的科目有道路、给水、污水、雨水、电力、燃气、通信、环卫、绿化、经济分析等各个专业。
3.3项目资金来源
莱基自贸区是由中国铁建股份有限公司、中非发展基金有限公司、中国土木工程集团有限公司和南京江宁经济技术开发总公司合资组建成立的中非莱基投资有限公司，与拉各斯州政府和莱基全球投资有限公司共同出资设立“莱基自由区开发公司”、由中尼双方共同投资建设的经济特区。其中中方股东中非莱基投资有限公司出资2亿美元，占股比60%；尼方以30平方公里土地50年的管理权收益及6700万美元现金为出资（30平方公里土地的99年使用权为免费），占股比40%。自贸区30平方公里土地占用权证为99年，莱基自由区开发公司经营管理年限为50年。
根据中非莱基投资有限公司与拉各斯州政府、莱基全球投资有限公司签订的基础性法律文件《三方协议》的规定，自贸区规划由中方负责组织实施，费用由中尼合资公司莱基自由区开发公司承担。
预算规划资金：345万美元，其中：
自贸区30平方公里总体规划编制：60万美元
自贸区30平方公里控制性详细规划编制：210万美元
自贸区1.5平方公里起步区修建性详细规划编制：75万美元
3.4、规划编制项目进度安排
3.4.1总体规划
总体规划合同于2010年6月1日签订，7月上旬完成初稿，7月中旬通过中尼专家评审会，9月份获得中尼董事会批准，12月底获得拉各斯州报批通过，2011年3月底尼日利亚联邦政府备案完成。
3.4.2控制性详细规划
控制性详细规划合同于2010年12月11日签订，于2011年2月底完成初稿，3月底通过专家评审会，5月底获得中尼董事会批准。
3.4.3修建性详细规划
起步区修建性详细规划合同于2010年6月1日签订，8月上旬完成初稿，10月中旬通过中尼专家评审会，2011年1月底获得中尼董事会批准。
3.5、与相关部门的沟通
与相关部门全过程高效、友好地沟通是项目成功的关键，在一系列审查、报批的参与单位有：
业主单位：中非莱基投资有限公司（中国铁建股份有限公司、中非发展基金有限公司、中国土木工程集团有限公司、南京江宁经济技术开发总公司）、莱基自由区开发公司（中非莱基投资有限公司、拉各斯州政府、莱基全球投资有限公司）
规划编制单位：上海同济城市规划设计研究院（总规、控规编制单位）、上海现代建筑设计集团有限公司（修规编制单位）
咨询单位：中国开发区协会（北京中开华康咨询有限公司）、中国国际工程咨询公司、PELL FRISCHMANN FZE（尼方咨询公司）
审批单位：莱基自贸区中尼董事会、尼日利亚拉各斯州政府规划局、尼日利亚联邦政府
4、规划编制项目的执行与控制
按计划做出控制网络图，找出关键路径，合理安排节点时间，用节点进度控制，作为主要计划时间控制手段。规划编制项目关键路径流程图：
对方案本身在按计划科学合理的安排规划编制工期的同时，还必须侧重考虑设计周期、资金到位的时间与建设需求的阶段的配合。
5、项目收尾
规划编制完成后，必须按时报批、整理原始资料、及时移交存档。对规划项目的调整，根据管理层的要求和精神，及时安排组织个别项目局部的调整、评审、报批。对入驻企业，结合规划编制的要求，及时对他们报备的建设资料进行评审、报批。总结项目管理经验为以后的工作奠定良好的基础。
二、规划编制项目管理的机遇与挑战
在境外合作搞经贸合作区是一个新生事物，它是我国国有企业积极响应政府的号召、实施“走出去”大战略的一个重要步骤，也是我国三十年改革开放成果被世界各国所肯定、接受、输出的一个缩影。在中尼两国语言、民族、宗教、文化等完全迥异的大背景下，如何实现中国经验与尼日利亚实际的对接，认清我们项目管理所面临的机遇与挑战，顺利平稳地实现规划编制项目的目标，是我们在规划编制项目开始之初即反复思考的问题。在项目进行之中，我们面对项目管理进行之中的机遇与挑战，认识到应从一定高度上俯视规划编制项目，从自贸区整体发展为着眼点，而不止于规划编制项目本身，积极总结经验教训，为以后的项目管理顺利、高效的进行奠定坚实的基础。
1、抓住国家政策优势，实现自贸区跨越式发展
自贸区规划编制项目不仅仅是一个30平方公里的规划做好了就能达到目标，还要考虑到多方面的因素，结合多方面的信息，包括如何使国家优惠政策等在自贸区规划里面体现的问题。
首先，我们针对商务部对境外经贸合作区的积极支持态度，积极参与商务部、财政部组织的境外经贸合作区确认考核，并于2010年11月11日正式通过了确认考核，获得了国家对境外经贸合作区首期约5000万元人民币的资金支持。在资金支持的条件中，有对具体建设项目的报销政策，例如标准厂房的建设即在报销政策之列。针对此政策，我们安排上海现代建筑设计集团有限公司在做1.5平方公里起步区修建性规划的时候，积极调整规划建设内容，为及时、准确地获得最大化的政策资金支持而管理规划编制项目的方向。
其次，根据商务部拟在西非地区建设一个“中国商品西非物流集散中心”的情况，我们也积极应对，与商务部沟通了解情况的同时，我们聘请北京中物联物流规划研究院在起步区建立物流园编制了可行性研究报告，并请上海现代建筑设计集团有限公司在起步区修建性详细规划上做出调整，以适应商务部的要求。
2、两国规划设计标准的不同，要求我们做好各方面准备
尼日利亚是英联邦成员国，其规划设计多采用西方国家标准，又因其是发展中国家，本国没有成体系的规划设计规范，用到的时候，很随意地引用英美标准，造成中国规划设计单位在规范阶段划分、报批报备等各方面都存在严重的“水土不服”。例如在总体规划第一稿稿拿出来给尼方咨询审查的时候，尼方咨询按照英标及当地习惯要求来逐项审核，发现在两國标准方面的巨大差异，需要修改、完善的地方过多。尼日利亚在规划阶段划分上，没有“控制性详细规划”这样一个阶段，而他们当地的总体规划，是处于比我国的总体规划的编制深度深、比我国的控制性详细规划编制深度又浅的这么这个中间阶段。
两国规划编制的差异过大导致了两国规划编制人员极大的工作量与工作反复，为了彻底解决这一问题，我们针对尼方咨询公司及尼方管理层人员进行积极地沟通与引导，安排我国设计院的同志赴尼了解当地对规划编制的要求，并请我国设计院的同志给尼方管理层的人员授课，讲述我国在规划设计上的阶段划分、编制深度等要求，并与尼方咨询公司座谈商讨如何在中尼两国差异面前“求同存异”，达到项目管理时间、范围、成本等方面的最优化配置。
3、对规划项目时间的要求，调整好规划编制的顺序
正常的规划编制应是总体规划完成开始控制性详细规划、控制性详细规划完成开始修建性详细规划这么一个顺序，但是随着股东方资金逐步落实到位，为了提高资金使用效率、尽早出形象，在中国开发区协会、中国国际工程咨询公司等咨询单位专家座谈会讨论之后，我们决定先行拿出1.5平方公里作为起步区“试水”，以抛砖引玉的方式，以出资方自行投入为原则，建设一批满足初步会展、商贸、物流、居住等需要的建筑物，打造一块现代化的示范性新区。因此，在总体规划、控制性详细规划尚在编制之时，在确定好大方向、大原则之后，即先期启动此1.5平方公里修建性详细规划的编制，为自贸区早日出形象、聚人气、树信心奠定基础。
这就要求我们在规划编制项目关键路径流程图的基础上，把一些关键路径进行提前，在前一阶段工作尚未完成的同时，即开展下一阶段的工作。具体来说，就是等不及总体规划获得完全通过即开始控制性详细规划的编制，甚至是在总体规划开始的同时，就开始起步区修建性详细规划的编制。从顺序上讲，这种规划层级的突破可能会带来种种问题，甚至不是节省时间，而是还需要翻过头来返工重做，从而费钱费力、耽误时间。但是，这种方法在一定条件下，是可以实现节约时间的目的的，这就要求我们做好以下几点工作：
（1）充分做好规划编制前期例如收集基础资料等先期工作；
（2）充分理解自贸区管理层的要求及招商的需要；
（3）充分了解尼日利亚联邦政府的优惠政策及拉各斯州政府对周边规划的设想及要求；
（4）管理层、项目团队等相关部门的紧密联系及沟通；
（5）重视开展中尼语言、民族、宗教、文化等差异的调查研究。
4、追求自贸区更好的发展前景，积极调整自贸区的开发模式
从尼日利亚拉各斯州对莱基自贸区的定位上来看，实际上是以工业发展为龙头的产业新区模式，但单纯的工业区模式并不能很好的实现自贸区的发展前景，不能实现股东的利益最大化。
首先，从中国开发区近30年的发展经历来看，经历了从“出口加工型工业园区”，到“综合性经济功能区”，以及最近几年的“现代化新城区”这三个不同发展阶段。应该说，“新城模式”是被证实了的较优选择，中国国内近几年的新兴开发区基本采用这一模式。虽然，尼日利亚的发展情况和开发条件与中国有较大差异，但从中国开发区发展的情况来看，还是具有借鉴意义的。
其次，从尼日利亚自由贸易区的自身发展来看，单纯工业区模式在尼日利亚开发具有一定局限性。尼日利亚已登记的自由贸易区有24处，但成功的案例并不多，需要探求新的开发模式。尼日利亚最成功的自贸区例子是位于哈尔科特港口附近的Onne Oil and Gas自由贸易区，主要原因是依托石油和天然气市场，因此能吸引大量的外国投资。相对而言其他地区的自由贸易区并不成功，大多数仍然没有吸引到外国的投资而且取得进一步的发展。
因此，着眼于整个自贸区的长期发展与繁荣，对自由区开发模式的重新选择，通过与拉各斯州政府、各股东单位、咨询单位的积极沟通，积极探索从 “产业模式”到“新城模式”的转变。即在原有的工业区的基础上，从总体规划层面即积极调整发展建设总目标为：建设以现代生产制造业为核心的新经济功能区；打造融合工作、生活、休闲三位一体的现代化综合新城区；拉各斯国际大都市战略的先导和示范区。在建设工业区的同时，也要积极培育旅游业、宾馆酒店业、商业等城市服务业与房地产业，以保障和促进自由区作为新城区的综合发展。
5、从规划编制伊始，确立打通外部瓶颈的规划目标
由于尼日利亚的国情，莱基自贸区的发展不可避免的面临较多外部制约因素，交通和电力供应是其中最为突出的两大瓶颈，而解决这两大瓶颈是莱基自贸区确立竞争优势，实现跨度式发展的必要前提。有针对性地解决自贸区面临的相关问题是我们在规划编制项目进行之初就明确提出的要求。在组织设计院、咨询单位、股东单位一起就周边进行充分分析之后，我们提出了以下解决方案：
在解决外部交通问题方面，通过对自贸区周边的交通网络进行了深入调查和梳理，提出了 “两路一桥一水”的交通解决方案和莱基半岛的“大交通”方案。
“两路一桥一水”的交通解决方案和莱基半岛的“大交通”方案示意图
“两路一桥一水”的交通方案是指：（1）将纬九路向西延伸与Lekki-Epe公路直接连接，作为近期联系的主要通道，同时带动北部纬九路两侧商住用地的开发建设。（2）南部尽快连通沿海公路。（3）建设跨Lekki Logoon通往北部的5号桥。（4）利用Lagos Logoon与Lekki Logoon 的天然水道，开辟自贸区至Apapa港的内河航道，在自贸区内设置港口，通过内河航运为自贸区的人流、物流提供保障。
“大交通”的方案，就是指除了“两路一桥一水”外，还包括:拓宽改造自贸区往北道路，接入尼日利亚A121国道; 修建新机场高速路，作为拉各斯至莱基自贸区的主要交通便捷通道;远期规划修建拉各斯跨湖大桥。根据莱基半岛的总体规划中，州政府还将在自贸区附近建设一个新的国际机场和一个深水港，待这些工程完工之后，莱基自贸区有望成为整个拉各斯交通最为便捷的地区。
分步解决交通瓶颈问题，最现实的是首先推动修建现有快速路连接到自贸区的6公里道路问题。我们向拉各斯州长汇报过建设该道路的想法，州长明确表示支持，并要求我们拿出具体建设方案和实施建议。目前铁四院正在做该道路的建设方案和投资估算，我们将在方案完善后与州府进行进一步沟通和商谈，以期尽快落实。另外，我们也曾向联邦政府正式请求尽快建设通过园区的尼日利亚海滨高速公路。
打通莱基湖至拉各斯的水道，是解决自贸区物流运输的一个捷径。我们已经委托相关咨询公司做了莱基湖环评报告，并根据调研情况提出开设水运通道的初步可行性研究意见和莱基湖吹沙实施建议方案。2010年6月在向拉各斯州长汇报时，我们专门讲了此事，州长对我们的这个开发思路非常认可，支持采取商业模式建设投资运营该水道，充分利用和挖掘莱基湖的宝贵资源。
电力供应也是投资者最為关心的问题之一，实现廉价、环保和不间断的电力供应是确立莱基自贸区相对于其它园区的核心竞争优势的必要前提。经过调研和初步核算，确定通过“两步走”来解决自贸区的电力供应问题：第一步是建设一个过渡性的12MW压缩天然气发电机组，以满足启动区和工业区块部分先入住企业的用电需求；第二步是建设一个天然气电厂。日前已有多家企业与自贸区联系，对将来投资电厂项目感兴趣。
三、结论
自贸区规划编制项目的管理不仅仅是规划编制的整合、沟通、简单的线性管理，而是一个需要站得高、看得远，既要有针对性地结合国家优惠政策，又要看得到未来自贸区周边大环境、大交通，还要了解两国文化差异、能够向有利于我们长远发展的商业模式进行调整的一项动态的系统性工程。要求我们能够认识自贸区所处的环境，对任何一个对自贸区发展有利的消息能够做出积极而主动的反应，从而通过规划项目的编制，体现自贸区投资者、管理层的意图，达到自贸区股东收益的最大化。
四、参考文献
1、《莱基自贸区30平方公里总体规划》
2、《莱基自贸区30平方公里控制性详细规划》
3、《莱基自贸区1.5平方公里起步区修建性详细规划》
4、《中铁建中非建设莱基自由区商贸物流园区可行性研究报告》 北京中物联物流规划研究院
5、《尼日利亚莱基自由贸易区可行性研究报告》 中国国际工程咨询公司
6、《尼日利亚莱基自由贸易区起步区可行性研究报告》中国开发区协会 北京中开华康咨询有限公司
关键词：管理 机遇 挑战
中图分类号：C93文献标识码： A
一、基本内容
1、项目概况与背景
莱基自贸区位于尼日利亚拉各斯州东南部的莱基半岛，南临大西洋，北依莱基湖，地势平坦，风景秀丽，拥有5公里的黄金海岸线，是拉各斯正在发展中的新兴卫星城市，也是当前尼日利亚发展最快的新区之一。
莱基自贸区自2006年启动以来得到了中尼两国政府的高度关注和大力支持。2006年4月胡锦涛主席访尼和2006年11月中非合作论坛北京峰会期间，中尼两国领导人均就合作建设莱基自贸区交换了意见，明确表示给予高度重视和积极支持。尼日利亚时任总统奥巴桑乔还曾亲自致函莱基自贸区给予全力支持。2007年11月，莱基自贸区被中国商务部批准为“境外经贸合作区”。2010年12月，莱基自贸区通过国家商务部、财政部组织的境外经贸合作区考核，成为国家确认并资金支持的境外经贸合作区。
莱基自贸区总体规划面积30平方公里，起步区1.5平方公里。莱基自贸区总体规划期限20年。规划总用地2989.9公顷，远期建设用地为2695.05公顷，就业人口约5.91万人，总居住人口约12万人。
通过深入研究国内经济开发区的发展思路和成功经验，并邀请中国一流的、有丰富经验的专业规划设计、咨询单位为莱基自贸区的总体规划出谋划策，为莱基自贸区确定了“新城”开发模式。将商贸、研发、总部办公与工业复合布局，在提升居住环境、提供產业配套的同时，打造有特色的高端滨海居住社区，形成有区域影响力的核心区和城市中心和现代化工业新城。以生产制造业与仓储物流业为主导，以城市服务业与房地产业为支撑，莱基自贸区将建设成为拉各斯都市卫星城、产业和谐生态城、充满活力的宜居城和现代化工业新城，成为中国境外经贸合作区的标杆，中非经贸合作的典范。
2、项目目标与范围
2.1 项目的目标
莱基自贸区规划编制项目按规划层次分为总体规划、控制性详细规划、起步区修建性详细规划。总体规划到控制性详细规划然后到修建性详细规划，是由宏观到微观、由浅到深、由粗到细、由抽象到具体、由概念到表象的过程。项目的目标是要达到通过科学合理的管理方法使项目在总体规划、控制性详细规划及修建性详细规划的编制过程中其时间、费用、人力资源、沟通、风险、综合管理等方面都得到科学合理的有效控制，即全过程都在项目管理的控制之内。
根据管理层的要求，本规划编制项目要在2年内完成。期间要经过前期收资调查、规划编制、专家评审、赴尼沟通汇报、董事会审议、州政府及联邦政府报批等程序，时间非常紧迫，科学的组织人力资源是保证项目按时完成的关键。
由于该项目涉及道路、给水、污水、雨水、电力、燃气、通信、环卫、绿化、经济分析等多专业，很好的沟通与联系是项目管理所必须控制的环节。因此需要建立内部及外部资料传递的有效可靠的途径和验收方法来保证资料链的连续而有效地工作。
任何项目都存在风险问题，本规划编制项目最大的风险是：如果人力资源分配不合理和沟通协调不及时，可能导致不能按期完成项目，将使项目计划时间后移，影响规划编制项目评审、报批、初步设计等下一步工作的安排；规划编制的滞后，将使项目投资回收期拉长，现场出不来形象，影响到股东的投资热情。
该项目是一个涉及多专业的大型复杂的项目，方方面面都要考虑周到，必须作好综合管理来协调各方面的工作。
2.2 项目的范围
根据管理层的要求及招商的需要，经过组织中国开发区协会等咨询单位多次专家讨论，确定了项目开发的时序及每个时序开发的深度及范围，确定总体规划编制范围为30平方公里全区、控制性详细规划编制范围为30平方公里全区、修建性详细规划为自贸区南侧1.5平方公里起步区。为此，自贸区管理层同规划编制项目团队经过多次专题讨论后，确定项目如下：
2.2.1 总体规划
本总体规划编制项目成果内容将根据国家的有关政策法规、技术标准、设计规范等要求进行编制，具体成果内容如下：
（1）区位图；
（2）现状图；
（3）莱基自由贸易区空间结构规划调整图；
（4）中尼经贸合作区总体土地使用规划图；
（5）规划布局结构规划图；
（6）绿地景观系统规划图；
（7）道路交通系统规划图；
（8）公共设施规划图；
（9）市政设施规划图；
（10）产业布局引导图；
（11）分期建设规划图；
文件：规划说明书、规划文本
2.2.2 控制性详细规划
（引自《莱基自贸区30平方公里控制性详细规划》）
2.2.2.1、编制依据：
依据中华人民共和国有关政策法规、技术标准、设计规范等要求，并结合尼日利亚联邦政府、拉各斯州政府的有关规定。
2.2.2.2、编制要求：
本规划应以自贸区的总体规划为依据并考虑相关专项规划的要求，对具体地块的土地利用和建设提出控制指标，作为建设主管部门作出建设项目规划许可的依据。
2.2.2.3、编制内容及深度要求：
1)严格按有关政策法规、技术标准、设计规范等要求编制，内容齐全，设计深度符合规定要求。
2)确定绿地系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施用地界线、自然资源和风景区的保护范围，提出空间形态的保护要求。
3)确定自贸区重要基础设施和公共服务设施的位置、用地范围和控制原则。
4)重点考虑起步区与近期建设发展阶段、过渡性市政基础设施的建设规模及位置、以及近酬与远期相结合的开发建设方案。
5)提交的成果文件应当符合中华人民共和国建设部第146号办法和有关标准，并体现编制单位的特色。
2.2.2.4、规划文本：土地使用和建设管理细则，以条文的形式重点反映规划地段各类用地控制和管理的原则及技术规定，经批准后纳入捌划管理法规体系(强制性内容以深色字体书写）。
莱基自贸区控制性详细规划-土地使用规划图
2.2.2.5、规划附件：规划说明书
2.2.2.6、规划图纸：
（1）综合分析图
1区域分析
2发展分析
3现状条件分析
（2）总图则
●土地利用规划图
●功能结构布局图
●公共设施规划图
●道路交通规划图
●道路坐标定位图
●道路竖向设计图
●绿地景观规划图
●建设容量分区控制图
●给水工程规划图
●污水工程规划图
●防洪工程规划图
●排涝与雨水工程规划图
●水系、水利工程规划图
●电力工程规划图
●燃气工程规划图
●通信工程规划图
●环境卫生工程规划图
●环境保护规划图
●消防工程规划图
●管线综合规划图
●五线控制图（红、蓝、绿、黄、紫）
（3）分图则
地块编码、各个地块的控制图则
2.2.3 修建性详细规划
（引自《莱基自贸区1.5平方公里起步区修建性详细规划》）
本次起步区修建性详细规划编制的成果主要包括两部分：
（1）规划设计说明书
（2）主要图纸：
●区位分析图
●用地现状图
●建筑现状分析图
●规划结构示意图
●土地利用规划图
●规划总平面图
●道路系统规划图
●绿地系统规划图
●道路及场地竖向规划图
●公共配套设施规划图
●分期建设示意图
●整体鸟瞰图
●重要节点效果图
●雨水工程规划图
●污水工程规划图
●给水工程规划图
●电力工程规划图
●燃气工程规划图
●通信工程规划图
●管网综合规划图
3、项目计划
3.1 项目团队及参与单位
3.1.1项目团队
根据中尼双方建立莱基自贸区的基础性法律文件《三方协议》的规定，自贸区规划由中方负责组织实施。因此，由中非莱基投资有限公司及莱基自由区开发公司为基础，组建了包括莱基自由区开发公司、中非莱基投资有限公司、编制规划的设计院、中国开发区协会等咨询单位共同参与的规划设计团队。规划设计团队以中方为主，主导自贸区规划项目的编制及评审工作，并由尼方推荐的咨询公司参与前期资料收集、当地审核、报批等技术咨询工作。
本人作为莱基自贸区最大股东中非莱基投资有限公司的工程部部长，直接参与规划设计团队的组建，规划编制策划与评审，设计院、莱基自贸区等各方面的沟通与协调等工作。
3.1.2参与单位
莱基自贸区规划编制项目团队参与单位有：莱基自由区开发公司、中非莱基投资有限公司、上海同济城市规划设计研究院（总规、控规编制单位）、上海现代建筑设计集团有限公司（修规编制单位）、中国开发区协会（咨询单位）、中国国际工程咨询公司（咨询单位）。
3.2涉及科目
规划项目涉及的科目有道路、给水、污水、雨水、电力、燃气、通信、环卫、绿化、经济分析等各个专业。
3.3项目资金来源
莱基自贸区是由中国铁建股份有限公司、中非发展基金有限公司、中国土木工程集团有限公司和南京江宁经济技术开发总公司合资组建成立的中非莱基投资有限公司，与拉各斯州政府和莱基全球投资有限公司共同出资设立“莱基自由区开发公司”、由中尼双方共同投资建设的经济特区。其中中方股东中非莱基投资有限公司出资2亿美元，占股比60%；尼方以30平方公里土地50年的管理权收益及6700万美元现金为出资（30平方公里土地的99年使用权为免费），占股比40%。自贸区30平方公里土地占用权证为99年，莱基自由区开发公司经营管理年限为50年。
根据中非莱基投资有限公司与拉各斯州政府、莱基全球投资有限公司签订的基础性法律文件《三方协议》的规定，自贸区规划由中方负责组织实施，费用由中尼合资公司莱基自由区开发公司承担。
预算规划资金：345万美元，其中：
自贸区30平方公里总体规划编制：60万美元
自贸区30平方公里控制性详细规划编制：210万美元
自贸区1.5平方公里起步区修建性详细规划编制：75万美元
3.4、规划编制项目进度安排
3.4.1总体规划
总体规划合同于2010年6月1日签订，7月上旬完成初稿，7月中旬通过中尼专家评审会，9月份获得中尼董事会批准，12月底获得拉各斯州报批通过，2011年3月底尼日利亚联邦政府备案完成。
3.4.2控制性详细规划
控制性详细规划合同于2010年12月11日签订，于2011年2月底完成初稿，3月底通过专家评审会，5月底获得中尼董事会批准。
3.4.3修建性详细规划
起步区修建性详细规划合同于2010年6月1日签订，8月上旬完成初稿，10月中旬通过中尼专家评审会，2011年1月底获得中尼董事会批准。
3.5、与相关部门的沟通
与相关部门全过程高效、友好地沟通是项目成功的关键，在一系列审查、报批的参与单位有：
业主单位：中非莱基投资有限公司（中国铁建股份有限公司、中非发展基金有限公司、中国土木工程集团有限公司、南京江宁经济技术开发总公司）、莱基自由区开发公司（中非莱基投资有限公司、拉各斯州政府、莱基全球投资有限公司）
规划编制单位：上海同济城市规划设计研究院（总规、控规编制单位）、上海现代建筑设计集团有限公司（修规编制单位）
咨询单位：中国开发区协会（北京中开华康咨询有限公司）、中国国际工程咨询公司、PELL FRISCHMANN FZE（尼方咨询公司）
审批单位：莱基自贸区中尼董事会、尼日利亚拉各斯州政府规划局、尼日利亚联邦政府
4、规划编制项目的执行与控制
按计划做出控制网络图，找出关键路径，合理安排节点时间，用节点进度控制，作为主要计划时间控制手段。规划编制项目关键路径流程图：
对方案本身在按计划科学合理的安排规划编制工期的同时，还必须侧重考虑设计周期、资金到位的时间与建设需求的阶段的配合。
5、项目收尾
规划编制完成后，必须按时报批、整理原始资料、及时移交存档。对规划项目的调整，根据管理层的要求和精神，及时安排组织个别项目局部的调整、评审、报批。对入驻企业，结合规划编制的要求，及时对他们报备的建设资料进行评审、报批。总结项目管理经验为以后的工作奠定良好的基础。
二、规划编制项目管理的机遇与挑战
在境外合作搞经贸合作区是一个新生事物，它是我国国有企业积极响应政府的号召、实施“走出去”大战略的一个重要步骤，也是我国三十年改革开放成果被世界各国所肯定、接受、输出的一个缩影。在中尼两国语言、民族、宗教、文化等完全迥异的大背景下，如何实现中国经验与尼日利亚实际的对接，认清我们项目管理所面临的机遇与挑战，顺利平稳地实现规划编制项目的目标，是我们在规划编制项目开始之初即反复思考的问题。在项目进行之中，我们面对项目管理进行之中的机遇与挑战，认识到应从一定高度上俯视规划编制项目，从自贸区整体发展为着眼点，而不止于规划编制项目本身，积极总结经验教训，为以后的项目管理顺利、高效的进行奠定坚实的基础。
1、抓住国家政策优势，实现自贸区跨越式发展
自贸区规划编制项目不仅仅是一个30平方公里的规划做好了就能达到目标，还要考虑到多方面的因素，结合多方面的信息，包括如何使国家优惠政策等在自贸区规划里面体现的问题。
首先，我们针对商务部对境外经贸合作区的积极支持态度，积极参与商务部、财政部组织的境外经贸合作区确认考核，并于2010年11月11日正式通过了确认考核，获得了国家对境外经贸合作区首期约5000万元人民币的资金支持。在资金支持的条件中，有对具体建设项目的报销政策，例如标准厂房的建设即在报销政策之列。针对此政策，我们安排上海现代建筑设计集团有限公司在做1.5平方公里起步区修建性规划的时候，积极调整规划建设内容，为及时、准确地获得最大化的政策资金支持而管理规划编制项目的方向。
其次，根据商务部拟在西非地区建设一个“中国商品西非物流集散中心”的情况，我们也积极应对，与商务部沟通了解情况的同时，我们聘请北京中物联物流规划研究院在起步区建立物流园编制了可行性研究报告，并请上海现代建筑设计集团有限公司在起步区修建性详细规划上做出调整，以适应商务部的要求。
2、两国规划设计标准的不同，要求我们做好各方面准备
尼日利亚是英联邦成员国，其规划设计多采用西方国家标准，又因其是发展中国家，本国没有成体系的规划设计规范，用到的时候，很随意地引用英美标准，造成中国规划设计单位在规范阶段划分、报批报备等各方面都存在严重的“水土不服”。例如在总体规划第一稿稿拿出来给尼方咨询审查的时候，尼方咨询按照英标及当地习惯要求来逐项审核，发现在两國标准方面的巨大差异，需要修改、完善的地方过多。尼日利亚在规划阶段划分上，没有“控制性详细规划”这样一个阶段，而他们当地的总体规划，是处于比我国的总体规划的编制深度深、比我国的控制性详细规划编制深度又浅的这么这个中间阶段。
两国规划编制的差异过大导致了两国规划编制人员极大的工作量与工作反复，为了彻底解决这一问题，我们针对尼方咨询公司及尼方管理层人员进行积极地沟通与引导，安排我国设计院的同志赴尼了解当地对规划编制的要求，并请我国设计院的同志给尼方管理层的人员授课，讲述我国在规划设计上的阶段划分、编制深度等要求，并与尼方咨询公司座谈商讨如何在中尼两国差异面前“求同存异”，达到项目管理时间、范围、成本等方面的最优化配置。
3、对规划项目时间的要求，调整好规划编制的顺序
正常的规划编制应是总体规划完成开始控制性详细规划、控制性详细规划完成开始修建性详细规划这么一个顺序，但是随着股东方资金逐步落实到位，为了提高资金使用效率、尽早出形象，在中国开发区协会、中国国际工程咨询公司等咨询单位专家座谈会讨论之后，我们决定先行拿出1.5平方公里作为起步区“试水”，以抛砖引玉的方式，以出资方自行投入为原则，建设一批满足初步会展、商贸、物流、居住等需要的建筑物，打造一块现代化的示范性新区。因此，在总体规划、控制性详细规划尚在编制之时，在确定好大方向、大原则之后，即先期启动此1.5平方公里修建性详细规划的编制，为自贸区早日出形象、聚人气、树信心奠定基础。
这就要求我们在规划编制项目关键路径流程图的基础上，把一些关键路径进行提前，在前一阶段工作尚未完成的同时，即开展下一阶段的工作。具体来说，就是等不及总体规划获得完全通过即开始控制性详细规划的编制，甚至是在总体规划开始的同时，就开始起步区修建性详细规划的编制。从顺序上讲，这种规划层级的突破可能会带来种种问题，甚至不是节省时间，而是还需要翻过头来返工重做，从而费钱费力、耽误时间。但是，这种方法在一定条件下，是可以实现节约时间的目的的，这就要求我们做好以下几点工作：
（1）充分做好规划编制前期例如收集基础资料等先期工作；
（2）充分理解自贸区管理层的要求及招商的需要；
（3）充分了解尼日利亚联邦政府的优惠政策及拉各斯州政府对周边规划的设想及要求；
（4）管理层、项目团队等相关部门的紧密联系及沟通；
（5）重视开展中尼语言、民族、宗教、文化等差异的调查研究。
4、追求自贸区更好的发展前景，积极调整自贸区的开发模式
从尼日利亚拉各斯州对莱基自贸区的定位上来看，实际上是以工业发展为龙头的产业新区模式，但单纯的工业区模式并不能很好的实现自贸区的发展前景，不能实现股东的利益最大化。
首先，从中国开发区近30年的发展经历来看，经历了从“出口加工型工业园区”，到“综合性经济功能区”，以及最近几年的“现代化新城区”这三个不同发展阶段。应该说，“新城模式”是被证实了的较优选择，中国国内近几年的新兴开发区基本采用这一模式。虽然，尼日利亚的发展情况和开发条件与中国有较大差异，但从中国开发区发展的情况来看，还是具有借鉴意义的。
其次，从尼日利亚自由贸易区的自身发展来看，单纯工业区模式在尼日利亚开发具有一定局限性。尼日利亚已登记的自由贸易区有24处，但成功的案例并不多，需要探求新的开发模式。尼日利亚最成功的自贸区例子是位于哈尔科特港口附近的Onne Oil and Gas自由贸易区，主要原因是依托石油和天然气市场，因此能吸引大量的外国投资。相对而言其他地区的自由贸易区并不成功，大多数仍然没有吸引到外国的投资而且取得进一步的发展。
因此，着眼于整个自贸区的长期发展与繁荣，对自由区开发模式的重新选择，通过与拉各斯州政府、各股东单位、咨询单位的积极沟通，积极探索从 “产业模式”到“新城模式”的转变。即在原有的工业区的基础上，从总体规划层面即积极调整发展建设总目标为：建设以现代生产制造业为核心的新经济功能区；打造融合工作、生活、休闲三位一体的现代化综合新城区；拉各斯国际大都市战略的先导和示范区。在建设工业区的同时，也要积极培育旅游业、宾馆酒店业、商业等城市服务业与房地产业，以保障和促进自由区作为新城区的综合发展。
5、从规划编制伊始，确立打通外部瓶颈的规划目标
由于尼日利亚的国情，莱基自贸区的发展不可避免的面临较多外部制约因素，交通和电力供应是其中最为突出的两大瓶颈，而解决这两大瓶颈是莱基自贸区确立竞争优势，实现跨度式发展的必要前提。有针对性地解决自贸区面临的相关问题是我们在规划编制项目进行之初就明确提出的要求。在组织设计院、咨询单位、股东单位一起就周边进行充分分析之后，我们提出了以下解决方案：
在解决外部交通问题方面，通过对自贸区周边的交通网络进行了深入调查和梳理，提出了 “两路一桥一水”的交通解决方案和莱基半岛的“大交通”方案。
“两路一桥一水”的交通解决方案和莱基半岛的“大交通”方案示意图
“两路一桥一水”的交通方案是指：（1）将纬九路向西延伸与Lekki-Epe公路直接连接，作为近期联系的主要通道，同时带动北部纬九路两侧商住用地的开发建设。（2）南部尽快连通沿海公路。（3）建设跨Lekki Logoon通往北部的5号桥。（4）利用Lagos Logoon与Lekki Logoon 的天然水道，开辟自贸区至Apapa港的内河航道，在自贸区内设置港口，通过内河航运为自贸区的人流、物流提供保障。
“大交通”的方案，就是指除了“两路一桥一水”外，还包括:拓宽改造自贸区往北道路，接入尼日利亚A121国道; 修建新机场高速路，作为拉各斯至莱基自贸区的主要交通便捷通道;远期规划修建拉各斯跨湖大桥。根据莱基半岛的总体规划中，州政府还将在自贸区附近建设一个新的国际机场和一个深水港，待这些工程完工之后，莱基自贸区有望成为整个拉各斯交通最为便捷的地区。
分步解决交通瓶颈问题，最现实的是首先推动修建现有快速路连接到自贸区的6公里道路问题。我们向拉各斯州长汇报过建设该道路的想法，州长明确表示支持，并要求我们拿出具体建设方案和实施建议。目前铁四院正在做该道路的建设方案和投资估算，我们将在方案完善后与州府进行进一步沟通和商谈，以期尽快落实。另外，我们也曾向联邦政府正式请求尽快建设通过园区的尼日利亚海滨高速公路。
打通莱基湖至拉各斯的水道，是解决自贸区物流运输的一个捷径。我们已经委托相关咨询公司做了莱基湖环评报告，并根据调研情况提出开设水运通道的初步可行性研究意见和莱基湖吹沙实施建议方案。2010年6月在向拉各斯州长汇报时，我们专门讲了此事，州长对我们的这个开发思路非常认可，支持采取商业模式建设投资运营该水道，充分利用和挖掘莱基湖的宝贵资源。
电力供应也是投资者最為关心的问题之一，实现廉价、环保和不间断的电力供应是确立莱基自贸区相对于其它园区的核心竞争优势的必要前提。经过调研和初步核算，确定通过“两步走”来解决自贸区的电力供应问题：第一步是建设一个过渡性的12MW压缩天然气发电机组，以满足启动区和工业区块部分先入住企业的用电需求；第二步是建设一个天然气电厂。日前已有多家企业与自贸区联系，对将来投资电厂项目感兴趣。
三、结论
自贸区规划编制项目的管理不仅仅是规划编制的整合、沟通、简单的线性管理，而是一个需要站得高、看得远，既要有针对性地结合国家优惠政策，又要看得到未来自贸区周边大环境、大交通，还要了解两国文化差异、能够向有利于我们长远发展的商业模式进行调整的一项动态的系统性工程。要求我们能够认识自贸区所处的环境，对任何一个对自贸区发展有利的消息能够做出积极而主动的反应，从而通过规划项目的编制，体现自贸区投资者、管理层的意图，达到自贸区股东收益的最大化。
四、参考文献
1、《莱基自贸区30平方公里总体规划》
2、《莱基自贸区30平方公里控制性详细规划》
3、《莱基自贸区1.5平方公里起步区修建性详细规划》
4、《中铁建中非建设莱基自由区商贸物流园区可行性研究报告》 北京中物联物流规划研究院
5、《尼日利亚莱基自由贸易区可行性研究报告》 中国国际工程咨询公司
6、《尼日利亚莱基自由贸易区起步区可行性研究报告》中国开发区协会 北京中开华康咨询有限公司