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【摘 要】 本文通过个人住房抵押贷款概念界定、特点的分析,引出个人住房抵押贷款信用风险。阐述了我国商业银行个人住房抵押贷款发展状况及风险的显现。最后提出了商业银行个人住房抵押贷款风险防范的措施。
【关键词】 个人住房;抵押贷款;信用风险
中图分类号: F830.33
1 住房抵押贷款概况
个人住房抵押贷款,又称住房按揭贷款,英文Mortgage。是指金融机构向个人借款人发放的用于购买住房的贷款,借款人以所购住房作为抵押担保。个人住房抵押贷款的特点主要特点是:借款人分散、单笔贷款金额小、贷款期限长、贷款用途特定、担保方式特定、还款方式特定、利率政策特定等。个人住房抵押贷款面临多种风险,根据国内外学者的研究归结起来,主要包括信用风险、市场风险、流动性风险、利率风险、操作风险、行业风险、提前还款风险等。信用风险(Credit risk)。又称违约风险,是指借款人未能依约偿还贷款本息,以致金融机构遭受可能的损失。信用风险是商业银行面临的一项传统风险,也是最主要的风险。
2 我国个人住房贷款发展状况
个人购房贷款维持高增,2002年以来,居民个人购房贷款余额直线上升,2004年底和2005年一季度末分别达到15922.3亿元和16743.7亿元,余额同比分别增长35.1%和30.9%至2006年底住宅销售额达到 17038亿元。随着政策的支持,我国的个人住房贷款业务规模也得以迅速扩大,并已成为商业银行个人消费贷款业务的主体,至2006年末,个人住房贷款的余额达到2.26万亿元,占消费信贷余额的94.58%,占GDP的比例达到了9.46%。个人住房不良贷款由2005年末的184.42亿元上升到2006年末的192.41亿元。
3 我国商业银行个人住房贷款风险显现
(1)传统观点认为,个人住房贷款由于有抵押担保,因此是一种低风险的信贷产品。个人住房贷款以其较高的综合收益、优良的资产质量、广阔的发展前景成为国内商业银行的重要资产业务,把个人住房贷款业务列入自身战略规划。
正是在这种观念的指引下,我国各商业银行为扩大市场份额展开激烈竞争,商业银行都推出了富有鲜明特色的个人房贷新产品,建行、农行等推出了个人固定利率贷款和混合利率贷款,为借款人应对持续加息提供了可选项,农业银行还推出了置换式个人住房贷款,对通过民间借款(非银行贷款)一次性付款购房且取得房产证在两年以内的客户,可以申请个人住房贷款用于置换前期购房债务。而这直接导致了住房消费者市场准入标准的降低,让一些无资格或没有偿还能力的消费者进入了住房信贷市场,形成风险隐患。同时由于向客户的实质性让利产品已经出现,商业银行个人房贷利润率开始降低。
(2)目前我国个人住房贷款均采用按月偿还贷款本息的方法,这就要求借款人在借款期限内有比较稳定的收入流。由于我国缺乏完善的个人信用制度,银行对个人收入状况很纳那获得详实的资料,且居民收入处于半透明状态,客观上造成了银行对借款人资信调查和还款能力审查不力。目前,我国商业银行在发放贷款时,只能了解借款人当期收入情况,并据此推测借款人未来20年甚至30年的收入水平,具有较强的片面性和随意性。同时,我国目前正处于国民经济结构调整、企业转制及政府机构改革的关键时期,失业、隐性失业的人数将逐步增多,客观上增加了这种被动违约的发生概率。
(3)二套房政策在执行中被全面放松,加重了个人住房抵押贷款的风险。
国务院131号文件中规定:“对于已经贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。于是,销售商和银行首先在住房面积上做起了文章。由于各地人均住房面积不同,缺乏统一的标准。购房者轻松的即可开到证明,而银行对这一块审查并不严格,二套房贷政策在执行过程中已被全面放松。(4)随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高,购房者的还款能力可能受影响,可能导致按揭贷款的风险。
4 商业银行个人住房抵押贷款信用风险防范措施
(1)尽快建立个人信用记录体系.由于我国尚未建立一套完整的个人信息管理系统,也未建立个人财产中报制度,金融机构就很难确定个人收入的真实性,无法明确借款人的还款能力。另外,目前已有的信息机构还不成熟,无法防止超收入超能力的多笔贷款,无法核实外地的借款人信息。随着银行业务的扩展和消费信贷业务的拓展,在个人信用难以确定的情况下,银行的信用风险也有所增加,因此无论银行是谨慎还是敷衍,对借款人的收入和信用状况其实无法了解,这就给不道德的借款人骗贷款以可乘之机。
个人消费信贷业务要得到健康发展,个人信用制度的建立是当务之急。整个社会征信体系需要政府出面组织建立,这需要一定的成熟条件具备之后才能实现。作为商业银行可以在银行系统建立覆盖全国的个人信用查询系统,这个系统主要汇集个人金融方面的历史信息,以评判消费者的还款能力和信用度。针对不同程度的信用情况,给予不同级别的贷款条件。
(2)完善贷后催款制度.贷后管理应从跟踪、监控入手,建立一套房地产抵押贷款风险的预警机制,加强贷后的定期或不定期的跟踪监控,掌握借款人动态,对借款人不能按时偿还本息的情况,或者有不良记录的,列入重点催收黑名单客户加大追讨力度,并拒绝再次借贷。情节严重的银行申请保险赔偿或要求担保公司还款或者及时采取措施收回抵押房产进行拍卖,如果拍卖所得的收入扣除相关费用后不足以偿还全部贷款余额,还要求借款人继续偿还剩余的贷款金。
(3)加快住房抵押贷款证券化的试点工作,借鉴国际金融业的经验,加快个人住房贷款证券化的研究、实施步伐,从制度上解决资金来源短期性与资金运用长期性的矛盾,增强资产流动性,保证商业银行个人住房贷款良性循环。
参考文献:
牛凤瑞.中国房地产发展报告No.4.社会科学文献出版社.2007年4月.
刘攀.我国商业银行信用风险的制度经济学分析.西南财经大学出版社.2008年1月.
王树宝.商业银行个人住房贷款风险管理研究.
孙仲明.个人住房抵押贷款信用风险分析.渤海大学学报(哲学社会科学版).2006年1月.
[5]陈向东.当前个人住房贷款风险分析及防范对策.济南金融第2期.
[6] 蒋勇.个人住房抵押贷款信用风险实证研究综述.消费导刊.2009.4.
[7] 张蕾.我国商业银行个人住房贷款信用风险研究——兼评中美银行个人住房贷款信用风险评估体系.
[8] 汤钦智.商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理研究.2008年4月.
[9] 周业梁.房地产金融风险的监测与防范.中国金融.2003.[ZK)]
[10] [ZK(#]戴根有.中国金融行业住房信贷回顾与展望.中国金融形势月刊.2002年12 期.
[11] 贾慧芬.商业银行个人住房贷款信用风险防范研究.2008年.
[12] 曾诗鸿 刘烨辉 段辰菊.从国有商业银行的行为分析不良贷款的生成机制.
【关键词】 个人住房;抵押贷款;信用风险
中图分类号: F830.33
1 住房抵押贷款概况
个人住房抵押贷款,又称住房按揭贷款,英文Mortgage。是指金融机构向个人借款人发放的用于购买住房的贷款,借款人以所购住房作为抵押担保。个人住房抵押贷款的特点主要特点是:借款人分散、单笔贷款金额小、贷款期限长、贷款用途特定、担保方式特定、还款方式特定、利率政策特定等。个人住房抵押贷款面临多种风险,根据国内外学者的研究归结起来,主要包括信用风险、市场风险、流动性风险、利率风险、操作风险、行业风险、提前还款风险等。信用风险(Credit risk)。又称违约风险,是指借款人未能依约偿还贷款本息,以致金融机构遭受可能的损失。信用风险是商业银行面临的一项传统风险,也是最主要的风险。
2 我国个人住房贷款发展状况
个人购房贷款维持高增,2002年以来,居民个人购房贷款余额直线上升,2004年底和2005年一季度末分别达到15922.3亿元和16743.7亿元,余额同比分别增长35.1%和30.9%至2006年底住宅销售额达到 17038亿元。随着政策的支持,我国的个人住房贷款业务规模也得以迅速扩大,并已成为商业银行个人消费贷款业务的主体,至2006年末,个人住房贷款的余额达到2.26万亿元,占消费信贷余额的94.58%,占GDP的比例达到了9.46%。个人住房不良贷款由2005年末的184.42亿元上升到2006年末的192.41亿元。
3 我国商业银行个人住房贷款风险显现
(1)传统观点认为,个人住房贷款由于有抵押担保,因此是一种低风险的信贷产品。个人住房贷款以其较高的综合收益、优良的资产质量、广阔的发展前景成为国内商业银行的重要资产业务,把个人住房贷款业务列入自身战略规划。
正是在这种观念的指引下,我国各商业银行为扩大市场份额展开激烈竞争,商业银行都推出了富有鲜明特色的个人房贷新产品,建行、农行等推出了个人固定利率贷款和混合利率贷款,为借款人应对持续加息提供了可选项,农业银行还推出了置换式个人住房贷款,对通过民间借款(非银行贷款)一次性付款购房且取得房产证在两年以内的客户,可以申请个人住房贷款用于置换前期购房债务。而这直接导致了住房消费者市场准入标准的降低,让一些无资格或没有偿还能力的消费者进入了住房信贷市场,形成风险隐患。同时由于向客户的实质性让利产品已经出现,商业银行个人房贷利润率开始降低。
(2)目前我国个人住房贷款均采用按月偿还贷款本息的方法,这就要求借款人在借款期限内有比较稳定的收入流。由于我国缺乏完善的个人信用制度,银行对个人收入状况很纳那获得详实的资料,且居民收入处于半透明状态,客观上造成了银行对借款人资信调查和还款能力审查不力。目前,我国商业银行在发放贷款时,只能了解借款人当期收入情况,并据此推测借款人未来20年甚至30年的收入水平,具有较强的片面性和随意性。同时,我国目前正处于国民经济结构调整、企业转制及政府机构改革的关键时期,失业、隐性失业的人数将逐步增多,客观上增加了这种被动违约的发生概率。
(3)二套房政策在执行中被全面放松,加重了个人住房抵押贷款的风险。
国务院131号文件中规定:“对于已经贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。于是,销售商和银行首先在住房面积上做起了文章。由于各地人均住房面积不同,缺乏统一的标准。购房者轻松的即可开到证明,而银行对这一块审查并不严格,二套房贷政策在执行过程中已被全面放松。(4)随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高,购房者的还款能力可能受影响,可能导致按揭贷款的风险。
4 商业银行个人住房抵押贷款信用风险防范措施
(1)尽快建立个人信用记录体系.由于我国尚未建立一套完整的个人信息管理系统,也未建立个人财产中报制度,金融机构就很难确定个人收入的真实性,无法明确借款人的还款能力。另外,目前已有的信息机构还不成熟,无法防止超收入超能力的多笔贷款,无法核实外地的借款人信息。随着银行业务的扩展和消费信贷业务的拓展,在个人信用难以确定的情况下,银行的信用风险也有所增加,因此无论银行是谨慎还是敷衍,对借款人的收入和信用状况其实无法了解,这就给不道德的借款人骗贷款以可乘之机。
个人消费信贷业务要得到健康发展,个人信用制度的建立是当务之急。整个社会征信体系需要政府出面组织建立,这需要一定的成熟条件具备之后才能实现。作为商业银行可以在银行系统建立覆盖全国的个人信用查询系统,这个系统主要汇集个人金融方面的历史信息,以评判消费者的还款能力和信用度。针对不同程度的信用情况,给予不同级别的贷款条件。
(2)完善贷后催款制度.贷后管理应从跟踪、监控入手,建立一套房地产抵押贷款风险的预警机制,加强贷后的定期或不定期的跟踪监控,掌握借款人动态,对借款人不能按时偿还本息的情况,或者有不良记录的,列入重点催收黑名单客户加大追讨力度,并拒绝再次借贷。情节严重的银行申请保险赔偿或要求担保公司还款或者及时采取措施收回抵押房产进行拍卖,如果拍卖所得的收入扣除相关费用后不足以偿还全部贷款余额,还要求借款人继续偿还剩余的贷款金。
(3)加快住房抵押贷款证券化的试点工作,借鉴国际金融业的经验,加快个人住房贷款证券化的研究、实施步伐,从制度上解决资金来源短期性与资金运用长期性的矛盾,增强资产流动性,保证商业银行个人住房贷款良性循环。
参考文献:
牛凤瑞.中国房地产发展报告No.4.社会科学文献出版社.2007年4月.
刘攀.我国商业银行信用风险的制度经济学分析.西南财经大学出版社.2008年1月.
王树宝.商业银行个人住房贷款风险管理研究.
孙仲明.个人住房抵押贷款信用风险分析.渤海大学学报(哲学社会科学版).2006年1月.
[5]陈向东.当前个人住房贷款风险分析及防范对策.济南金融第2期.
[6] 蒋勇.个人住房抵押贷款信用风险实证研究综述.消费导刊.2009.4.
[7] 张蕾.我国商业银行个人住房贷款信用风险研究——兼评中美银行个人住房贷款信用风险评估体系.
[8] 汤钦智.商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理研究.2008年4月.
[9] 周业梁.房地产金融风险的监测与防范.中国金融.2003.[ZK)]
[10] [ZK(#]戴根有.中国金融行业住房信贷回顾与展望.中国金融形势月刊.2002年12 期.
[11] 贾慧芬.商业银行个人住房贷款信用风险防范研究.2008年.
[12] 曾诗鸿 刘烨辉 段辰菊.从国有商业银行的行为分析不良贷款的生成机制.