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摘要：房地产行业作为我国支柱型产业，在我国经济发展中起着关键的作用，其能否健康的发展关系到我国经济增长的稳定性。本文从项目管理在房地产行业中的应用论述房地产开发企业实施项目管理能够带来的优势，希望为一些房地产企业能够提供帮助。
关键词：项目管理；房地产开发；应用研究
项目管理是20世纪初兴起并于60年代日臻完善的一门学科，而房地产行业作为一个传统的项目工程式行业，能否恰当的运用好项目管理思想是其成败所在，而将项目管理思想运用到房地产行业中能够帮助企业降低成本、保证质量从而提高企业竞争力。房地产开发是以盈利为目的的，如何开发有值得房地产产品，如期将地产交付消费者使用，并节约造价，以获取高额利润，均依靠项目管理来实现。在今年5月份，北京"钓鱼台7号院"住宅最高售价达到了历史新高的30万/㎡，所以如何运用好项目管理来降低成本、保证质量、缩短建设时间、降低风险是房地产企业能否成功的关键所在。
一、项目管理在房地产项目中运用的特点
项目管理是通过项目和项目组织的努力，运用系统理论和方法对项目及其资源进行计划、组织、协调、控制，旨在实现项目的特定目标的管理方法体系。而房地产开发是一项涉及建筑规划设计、建造、融资、销售、公关等多专业的系统工程，项目涉及子项目繁多，而且项目庞大，完成难度很大。一个好的房地产开发项目，需要在项目经理的带领下，项目团队中的各方面人才共同合作，对项目整个过程进行设计、协调和控制，这样才能把房地产项目做好，满足客户需求，实现企业盈利目标。
二、我国房地产行业现行项目管理现状分析
1、前期项目决策不科学，导致项目质量低但成本却居高不下
很多开发商不重视前期细致的项目可行性研究，项目市场定位不准确，错失了项目的有利时机。国内市场，对地王的追逐已经到了狂热的地步，从2007年以来，各地不断刷新地价记录，2010年3月15日，远洋地产拿下了北京大望京村1号地开价40.8亿，单这块地楼面价就高达2.7万元/平方米，加上建安成本、税费成本等，这块地售价必须高于4.5万元/平方米才能解套。这些"地王"的产生很大程度上就是因为项目的决策不科学、不系统、不全面、也不完全可行。
2、项目缺乏科学风险分析和系统监控，导致投资成本失控
由于一开始在项目开发估算过程中，缺乏必要的风险考虑以及弹性准备，导致在项目建设过程中不断增加资金和投入，再加上成本监控不到位导致成本翻倍上升，超出预算，最终转移到消费者身上，现在许多国内高房价的现象使得很多有需求买房的人降低了买房的欲望，开发商在这方面缺乏开发市场的能力。
3、项目收尾阶段，交付产品不达标，导致矛盾不断
在工程招标时，关于工程配合、工程交接界定不够详细，签订的工程施工合同不够严密，总是在项目任务配合方面纠缠不清，这是造成工期拖延的重要因素。在整个过程中缺乏沟通与协调，一旦出现了工程质量和拖延工期问题后各方相互扯皮，争相推诿责任。
三、项目管理在房地产开发过程中的应用研究
1、项目管理在开发准备阶段的应用
开发准备阶段的工作一般包括：投资计划的寻找与筛选、市场调研、市场定位、项目构思、目标设计、项目可行性分析和投资决策分析等。在决策阶段中，关键在于做好市场调研了解消费者需求，做出可行性分析，确定项目的定位。
2、项目管理在工程实施过程中的应用
房地产开发实施过程中所要进行的项目管理主要包括以下几个方面：
（1）项目报批
按照房地产开发项目相关法规规定，房地产项目在开发建设过程中必须接受政府职能部门的监督，进行报建，取得各种批复文件，具备合法开发手续之后方可进行建设。在报批过程中，项目经理必须熟悉报批的相关环节，明白项目的相关方有哪些，了解项目报建各程序，并且可以与有关部门进行有效的沟通，协调好与各有关部门的关系，取得他们的认同、获得批准和许可。
（2）项目招标
项目得到批准立项后，第一步需要进行的工作就是实施项目招标。企业可以根据此次项目的特点以及企业自身的实力进行全包或者分包的选择。在招标过程中可以根据投标商的声誉、规模以及报价进行一个权衡的选择，使得项目能够在保证质量、准时完成的情况下成本最低。在双方签订合同的过程中应该明确交货时间、双方的责任以及违约惩罚等事项，避免事后法律纠纷。
（3）工程项目流程监管
工程项目建设流程是指项目从前期工程施工准备、施工至竣工验收整个工程建设中的各个阶段。为了实现项目目标，在项目施工管理中以工程建设流程为主线，进行系统安排，将任务分解，层层细化，层层落实，实行权责对应的管理模式。在准备阶段，项目负责人要了解各种资源的供给情况，整理好施工现场，确保设备、材料、人员准确到位。
（4）工程交付与验收
工程竣工结算时，应严格把好审核关，尤其要选择好审核人员，并对其专业知识和道德水平进行严格的评审。审核完后，在审核的基础上认真编制符合实际的竣工结算报告，对工程完成情况进行评估，为以后工程招标提供有力参考。通常在在项目竣工交付完成后，企业还应该从工程款中扣留一定比例的资金作为以后出现问题时检修的保证金，从而确保施工单位能够尽到维修的义务。
3、项目管理在房地产开发收尾阶段的应用
主要包括项目营销管理、物业管理以及项目评价和资料收集三个方面。
（1）项目营销管理
在这个过程中，房地产公司应该注意对产品的定位及产品的市场推广。可以利用SWOT分析法来对整个项目进行一个定位，从而了解产品各方面的优劣势，抓住消费心理预期，充分发挥自身优势，从而进行更好的产品推广。在市场推广阶段，可以利用广告促销、价格折扣等手段尽快的收回项目开发的资金成本。
（2）物业管理
项目经理应及时为使用者办理有关合法的使用证明，同时应尽快的将楼盘交给选定的物业管理公司接管，保证楼盘在项目建设竣工之后保持良好地运转，以便为住户提供更好的物业管理服务，提高客户满意度，加快楼盘的销售，尽快回笼资金，达到提升形象和竞争力的目的。
（3）项目后评价和资料整理
建设项目在竣工投产、运营一段时间后，需要对项目立项决策、设计施工、生产运营等全过程进行系统评价，并将有关资料及时归档，做好知识管理工作。通过总结整理工作，房地产企业逐渐成熟，不断提高项目开发管理水平，形成持续的竞争优势。
参考文献：
[1]谢玉芳.对房地产开发工程的项目管理探讨[J].工程与档案管理,2008.
[2]安枫林.房地产开发项目管理研究[D].天津大学,2006.
[3]阮文波.房地产项目开发管理研究[D].天津大学,2009.
[4]黄文.房地产工程项目管理研究[D].对外经济贸易大学,2005.
[5]文蔡景.柏林水郡工程项目管理策划研究[D].大连理工大学,2006.
[6]魏秋平.基于网络的房地产项目远程管理研究[D.].武汉理工大学,2006.
[7]龚伟健.谈我国房地产开发的项目管理[J].质量管理,2007.
[8]何惊宇.房地产管理现状及对策[J].考试周刊,2007.
[9]王凌.浅析房地产项目管理的问题及应对措施.四川建材[J],2009.
[10]占征杰.探索房地产项目管理关键路径．时代贸易[J],2009.
[11]翟延华.项目管理方法在建筑行业的使用[D].天津大学,2009.
作者简介：陈振龙（1988-），男，山西阳泉人，山东大学管理学院2008级工商管理专业本科生；秦盈（1989-），男，山东泰安人，山东大学管理学院2008级市场营销专业本科生；胡刚（1991-），男，江西南昌人，山东大学管理学院2008级工商管理专业本科生。
关键词：项目管理；房地产开发；应用研究
项目管理是20世纪初兴起并于60年代日臻完善的一门学科，而房地产行业作为一个传统的项目工程式行业，能否恰当的运用好项目管理思想是其成败所在，而将项目管理思想运用到房地产行业中能够帮助企业降低成本、保证质量从而提高企业竞争力。房地产开发是以盈利为目的的，如何开发有值得房地产产品，如期将地产交付消费者使用，并节约造价，以获取高额利润，均依靠项目管理来实现。在今年5月份，北京"钓鱼台7号院"住宅最高售价达到了历史新高的30万/㎡，所以如何运用好项目管理来降低成本、保证质量、缩短建设时间、降低风险是房地产企业能否成功的关键所在。
一、项目管理在房地产项目中运用的特点
项目管理是通过项目和项目组织的努力，运用系统理论和方法对项目及其资源进行计划、组织、协调、控制，旨在实现项目的特定目标的管理方法体系。而房地产开发是一项涉及建筑规划设计、建造、融资、销售、公关等多专业的系统工程，项目涉及子项目繁多，而且项目庞大，完成难度很大。一个好的房地产开发项目，需要在项目经理的带领下，项目团队中的各方面人才共同合作，对项目整个过程进行设计、协调和控制，这样才能把房地产项目做好，满足客户需求，实现企业盈利目标。
二、我国房地产行业现行项目管理现状分析
1、前期项目决策不科学，导致项目质量低但成本却居高不下
很多开发商不重视前期细致的项目可行性研究，项目市场定位不准确，错失了项目的有利时机。国内市场，对地王的追逐已经到了狂热的地步，从2007年以来，各地不断刷新地价记录，2010年3月15日，远洋地产拿下了北京大望京村1号地开价40.8亿，单这块地楼面价就高达2.7万元/平方米，加上建安成本、税费成本等，这块地售价必须高于4.5万元/平方米才能解套。这些"地王"的产生很大程度上就是因为项目的决策不科学、不系统、不全面、也不完全可行。
2、项目缺乏科学风险分析和系统监控，导致投资成本失控
由于一开始在项目开发估算过程中，缺乏必要的风险考虑以及弹性准备，导致在项目建设过程中不断增加资金和投入，再加上成本监控不到位导致成本翻倍上升，超出预算，最终转移到消费者身上，现在许多国内高房价的现象使得很多有需求买房的人降低了买房的欲望，开发商在这方面缺乏开发市场的能力。
3、项目收尾阶段，交付产品不达标，导致矛盾不断
在工程招标时，关于工程配合、工程交接界定不够详细，签订的工程施工合同不够严密，总是在项目任务配合方面纠缠不清，这是造成工期拖延的重要因素。在整个过程中缺乏沟通与协调，一旦出现了工程质量和拖延工期问题后各方相互扯皮，争相推诿责任。
三、项目管理在房地产开发过程中的应用研究
1、项目管理在开发准备阶段的应用
开发准备阶段的工作一般包括：投资计划的寻找与筛选、市场调研、市场定位、项目构思、目标设计、项目可行性分析和投资决策分析等。在决策阶段中，关键在于做好市场调研了解消费者需求，做出可行性分析，确定项目的定位。
2、项目管理在工程实施过程中的应用
房地产开发实施过程中所要进行的项目管理主要包括以下几个方面：
（1）项目报批
按照房地产开发项目相关法规规定，房地产项目在开发建设过程中必须接受政府职能部门的监督，进行报建，取得各种批复文件，具备合法开发手续之后方可进行建设。在报批过程中，项目经理必须熟悉报批的相关环节，明白项目的相关方有哪些，了解项目报建各程序，并且可以与有关部门进行有效的沟通，协调好与各有关部门的关系，取得他们的认同、获得批准和许可。
（2）项目招标
项目得到批准立项后，第一步需要进行的工作就是实施项目招标。企业可以根据此次项目的特点以及企业自身的实力进行全包或者分包的选择。在招标过程中可以根据投标商的声誉、规模以及报价进行一个权衡的选择，使得项目能够在保证质量、准时完成的情况下成本最低。在双方签订合同的过程中应该明确交货时间、双方的责任以及违约惩罚等事项，避免事后法律纠纷。
（3）工程项目流程监管
工程项目建设流程是指项目从前期工程施工准备、施工至竣工验收整个工程建设中的各个阶段。为了实现项目目标，在项目施工管理中以工程建设流程为主线，进行系统安排，将任务分解，层层细化，层层落实，实行权责对应的管理模式。在准备阶段，项目负责人要了解各种资源的供给情况，整理好施工现场，确保设备、材料、人员准确到位。
（4）工程交付与验收
工程竣工结算时，应严格把好审核关，尤其要选择好审核人员，并对其专业知识和道德水平进行严格的评审。审核完后，在审核的基础上认真编制符合实际的竣工结算报告，对工程完成情况进行评估，为以后工程招标提供有力参考。通常在在项目竣工交付完成后，企业还应该从工程款中扣留一定比例的资金作为以后出现问题时检修的保证金，从而确保施工单位能够尽到维修的义务。
3、项目管理在房地产开发收尾阶段的应用
主要包括项目营销管理、物业管理以及项目评价和资料收集三个方面。
（1）项目营销管理
在这个过程中，房地产公司应该注意对产品的定位及产品的市场推广。可以利用SWOT分析法来对整个项目进行一个定位，从而了解产品各方面的优劣势，抓住消费心理预期，充分发挥自身优势，从而进行更好的产品推广。在市场推广阶段，可以利用广告促销、价格折扣等手段尽快的收回项目开发的资金成本。
（2）物业管理
项目经理应及时为使用者办理有关合法的使用证明，同时应尽快的将楼盘交给选定的物业管理公司接管，保证楼盘在项目建设竣工之后保持良好地运转，以便为住户提供更好的物业管理服务，提高客户满意度，加快楼盘的销售，尽快回笼资金，达到提升形象和竞争力的目的。
（3）项目后评价和资料整理
建设项目在竣工投产、运营一段时间后，需要对项目立项决策、设计施工、生产运营等全过程进行系统评价，并将有关资料及时归档，做好知识管理工作。通过总结整理工作，房地产企业逐渐成熟，不断提高项目开发管理水平，形成持续的竞争优势。
参考文献：
[1]谢玉芳.对房地产开发工程的项目管理探讨[J].工程与档案管理,2008.
[2]安枫林.房地产开发项目管理研究[D].天津大学,2006.
[3]阮文波.房地产项目开发管理研究[D].天津大学,2009.
[4]黄文.房地产工程项目管理研究[D].对外经济贸易大学,2005.
[5]文蔡景.柏林水郡工程项目管理策划研究[D].大连理工大学,2006.
[6]魏秋平.基于网络的房地产项目远程管理研究[D.].武汉理工大学,2006.
[7]龚伟健.谈我国房地产开发的项目管理[J].质量管理,2007.
[8]何惊宇.房地产管理现状及对策[J].考试周刊,2007.
[9]王凌.浅析房地产项目管理的问题及应对措施.四川建材[J],2009.
[10]占征杰.探索房地产项目管理关键路径．时代贸易[J],2009.
[11]翟延华.项目管理方法在建筑行业的使用[D].天津大学,2009.
作者简介：陈振龙（1988-），男，山西阳泉人，山东大学管理学院2008级工商管理专业本科生；秦盈（1989-），男，山东泰安人，山东大学管理学院2008级市场营销专业本科生；胡刚（1991-），男，江西南昌人，山东大学管理学院2008级工商管理专业本科生。