论文部分内容阅读
摘要：产权式酒店是将旅游休闲与房产投资有机地结合起来，作为一种新型的房产投资和消费模式，大都建在景色优美及经济比较活跃的地区，依托于当地旅游资源，以保证酒店有较高的入住率及以提供配套服务增加收入。对公众推出一种既是消费又是投资，既是置业又是增值的全新概念，符合现代经济资源共享的原则。
关键词：产权式酒店；现状；模式
产权式酒店是房地产与旅游项目嫁接后的产物，投资者在购买了产权式酒店的产权后，可将手中的产权进行转让和自由买卖，也可以确定自己每年使用酒店的天数，其他时间则交由酒店管理公司统一出租、经营、投资者收取一定比例的返租（经营）收入，以实现保值增值。产权酒店的每间客房拥有独立房地产证，产权归投资业主。业主可自用也可转让、抵押、赠送、继承等；业主除选择全自用外，也可选择委托经营管理，可根据酒店经营所获得的利润进行分配，达到休闲自用、置业投资的多元目的。
一、产权酒店的经营特点
产权酒店一般都位于著名旅游城市或旅游景点，拥有充足客源，业主可从其客房年度经营利润中获取分红，经营有方的酒店还会带来物业的增值效应。除了获得酒店经营的赢利回报、物业产权、物业增值，业主还获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。业主或其家人、朋友可以来此度假休闲，远离都市喧嚣，在美丽迷人的自然风光中寻找返璞归真的情怀，追求悠然自得的健康生活方式。
二、产权酒店的运作模式
1、 固定回报，限制入住，业主将自有物业委托发展商经营，发展商每年提供固定回报给业主，同时提供一定期限的免费入住给业主，超出免费期限的入住须另行支付房租。
2、不固定回报，不限制入住，业主与酒店共享盈利，共担亏损，但入住酒店不受限制。
3、限制入住，不承担亏损，酒店每年提供一定期限的免费入住给业主，业主只分享酒店经营利润，不承担亏损
4、不参与经营，完全自用，业主可完全保留自有客房不作经营出租，随时入住自己的物业，发展商仅提供酒店式物业管理服务，业主不参与酒店利润分配。
三、产权酒店运作出现的若干问题
1、发展商扮演的角色
在产权酒店中，发展商除了作为酒店物业的开发者外，同时还是会是酒店的管理者，受业主的委托对酒店的经营管理负责。为确保酒店经营的稳定性和延续性，发展商自己通常会保留部分物业产权，当发展商将自有物业与其他业主的物业一起投入经营时，同样也成为酒店的业主之一，享有与其他业主同等收益的权利，同样分担风险的责任，一旦经营不善出现亏损，其承受的损失比一般业主更大。
2.、业主的权利
业主对其拥有物业依法享有占用、使用、收益、处分的权利。 由于业主的物业是一种特殊的酒店物业，就国际上对产权式酒店的普遍原则，业主在行使这类物业权利时应受到产权式酒店这一性质的约束。占有权是指业主对其物业的直接占有产权权利（有独立房产证）；使用权是指业主在不委托经营时，完全自用，或将物业委托经营管理时，只享有按合同约定的部分使用权；收益权是指业主如果将物业委托酒店作统一经营时，享有根据委托合同取得利润回报的权利；处分权是指业主可将自己物业进行抵押、转让、赠送、继承的权利。同时，业主的委托只是其物业的使用权和经营权，并非以该物业产权入股酒店法人公司，因此业主购房、委托经营、享有分红等等都不代表成为酒店的股东或董事。
3、业主入住与酒店赢利的矛盾
多数产权酒店有一定数量的自住天数给业主使用。酒店要达到赢利的目的，需要有足够的客房用于经营性的出租，对位于旅游景点的产权酒店来说这一点尤为重要。在旅游的旺季，大量游客到来，对酒店客房的需求增加，正是酒店出租率最高，房价也是最高的时候，同时也会是业主入住自有物业的高峰期。而淡季期间，出租率下跌，空置房间大增，业主入住也将大幅回落，这时如何有效拓展市场销售以维持经营效益，尽量提高联营业主的投资回报，则是酒店管理者头痛的问题。
4、酒店经营权的权属问题
由于酒店业属于特殊行业，在政府的规划下，必须经过多个政府部门的审批、注册和监管。因此，作为一间酒店只能是一个经营整体，无论是产权式或一般酒店的模式，其经营管理和物业管理都是必然不可分割的，其经营权属当然是归于工商注册者。业主拥有的物业如需经营，必须委托这个具有酒店经营资格的机构去实现。
5、业主监督酒店经营管理的组织
由于产权酒店涉及到投资收益的问题，对业主来说，其经营管理的效益和透明度十分重要，需要有效的组织来进行监管。产权酒店业主物业的收益是通过经营管理工作来体现的，因此单纯的物业管理监督组织如一般住宅物业的“业主委员会”还不能完全执行监督酒店经营管理的职能。因此产权酒店需要一个能代表业主监督酒店经营与物业管理两方面的工作，又熟悉酒店管理业务，并能代表广大业主利益行事的组织。目前一些产权酒店已开始建立承担管理和经营职能的“监督委员会”之业主代表组织。但因为没有可套用的法规，也使得这些组织的决定，经常难以一一落实，相关政府职能部门也很难作出恰当的评判，使工作仍在“举步维艰”时刻。
四、投资产权式酒店面临风险
1、开发商，在推销自己的产权式酒店房源时，告诉购买者可获得独立产权的房屋等。那么，如果政府相关部门不允许开发商擅自分割销售原始批准设计为大空间的商业用房，那么，单独的酒店客房就不能办出“小产证”(即消费者无法获得独立产权)。这样，消费者购房后，不可避免地存在一定的法律风险。
2、由于无法取得“小产证”，开发商们或许会转而“出售”产权式酒店的“承租权”，可对外仍然宣称为产权式酒店。而在法律上，房屋承租权和房屋所有权是两个不同的概念。房屋租赁权属于债权范畴，这是一个相对权，承租人(即消费者、投资者)要行使自己对房屋的租赁权，其首要条件就是房屋出租人(开发商等)的配合，并且，投资人的权利仅仅是相对行使，不能将权利行使绝对化，比如承租人若要转租，必须征得出租人的同意。相关法律规定，一般租赁合同的期限最长不超过20年。
3、即使开发商能为投资者办出“小产证”，产权式酒店的性质也决定了该产权具有依赖性和模糊性。从功能来说，产权式酒店是个具有综合服务功能的经营实体，除了客房以外，还有餐饮、娱乐等配套设施。离开这些配套设施，客房的独立使用价值不大。产权式酒店配套设施及共用部位的所有权属性不明确。客房出售后，酒店配套设施的所有权属于谁，是投资者共有，还是属于开发商?其产权在法律上存在模糊性。
4、由于产权式酒店产权的模糊性等，就决定了投资者对开发商、酒店管理公司具有某种程度的依赖性。投资者在不满意管理方经营管理的情况下，很难将酒店管理公司更换。如果投资者执意解除与酒店管理公司之间的租赁关系，这样，产权式酒店的经营管理往往容易陷入开发商与酒店管理公司的“地下”操作中。
五、产权酒店的政策法规急待完善
产权酒店作为一个新生事物，相关的配套政策、法规还不完善。作为房地产项目和酒店项目的结合体，有着其自身的特殊性。目前适用于普通商品房、住宅楼宇和酒店等的法律、法规不能完全套用到產权酒店上，也因此造成了当发展商、管理公司和业主之间出现争议时，发现竟无法可依的局面。诸如对业权使用和收益的规定限制，对酒店或物业的管理费指引标准，对业主组织功能的界定，对资产折旧的摊提与分配，对酒店这类远高于一般物业档次的维修基金标准与使用等问题，轻则争论不休，妨碍经营，重则瓦解产权式统一经营管理，这都应引起政府有关部门的足够重视。目前，在国内已运作或正在筹备中的产权酒店数量正呈上升趋势，势必会出现形形色色的问题和争执，政府部门应尽快出台配套的法律、法规来规范市场，保护投资者和业主的利益，也有利于保护市场行业经济发展。
关键词：产权式酒店；现状；模式
产权式酒店是房地产与旅游项目嫁接后的产物，投资者在购买了产权式酒店的产权后，可将手中的产权进行转让和自由买卖，也可以确定自己每年使用酒店的天数，其他时间则交由酒店管理公司统一出租、经营、投资者收取一定比例的返租（经营）收入，以实现保值增值。产权酒店的每间客房拥有独立房地产证，产权归投资业主。业主可自用也可转让、抵押、赠送、继承等；业主除选择全自用外，也可选择委托经营管理，可根据酒店经营所获得的利润进行分配，达到休闲自用、置业投资的多元目的。
一、产权酒店的经营特点
产权酒店一般都位于著名旅游城市或旅游景点，拥有充足客源，业主可从其客房年度经营利润中获取分红，经营有方的酒店还会带来物业的增值效应。除了获得酒店经营的赢利回报、物业产权、物业增值，业主还获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。业主或其家人、朋友可以来此度假休闲，远离都市喧嚣，在美丽迷人的自然风光中寻找返璞归真的情怀，追求悠然自得的健康生活方式。
二、产权酒店的运作模式
1、 固定回报，限制入住，业主将自有物业委托发展商经营，发展商每年提供固定回报给业主，同时提供一定期限的免费入住给业主，超出免费期限的入住须另行支付房租。
2、不固定回报，不限制入住，业主与酒店共享盈利，共担亏损，但入住酒店不受限制。
3、限制入住，不承担亏损，酒店每年提供一定期限的免费入住给业主，业主只分享酒店经营利润，不承担亏损
4、不参与经营，完全自用，业主可完全保留自有客房不作经营出租，随时入住自己的物业，发展商仅提供酒店式物业管理服务，业主不参与酒店利润分配。
三、产权酒店运作出现的若干问题
1、发展商扮演的角色
在产权酒店中，发展商除了作为酒店物业的开发者外，同时还是会是酒店的管理者，受业主的委托对酒店的经营管理负责。为确保酒店经营的稳定性和延续性，发展商自己通常会保留部分物业产权，当发展商将自有物业与其他业主的物业一起投入经营时，同样也成为酒店的业主之一，享有与其他业主同等收益的权利，同样分担风险的责任，一旦经营不善出现亏损，其承受的损失比一般业主更大。
2.、业主的权利
业主对其拥有物业依法享有占用、使用、收益、处分的权利。 由于业主的物业是一种特殊的酒店物业，就国际上对产权式酒店的普遍原则，业主在行使这类物业权利时应受到产权式酒店这一性质的约束。占有权是指业主对其物业的直接占有产权权利（有独立房产证）；使用权是指业主在不委托经营时，完全自用，或将物业委托经营管理时，只享有按合同约定的部分使用权；收益权是指业主如果将物业委托酒店作统一经营时，享有根据委托合同取得利润回报的权利；处分权是指业主可将自己物业进行抵押、转让、赠送、继承的权利。同时，业主的委托只是其物业的使用权和经营权，并非以该物业产权入股酒店法人公司，因此业主购房、委托经营、享有分红等等都不代表成为酒店的股东或董事。
3、业主入住与酒店赢利的矛盾
多数产权酒店有一定数量的自住天数给业主使用。酒店要达到赢利的目的，需要有足够的客房用于经营性的出租，对位于旅游景点的产权酒店来说这一点尤为重要。在旅游的旺季，大量游客到来，对酒店客房的需求增加，正是酒店出租率最高，房价也是最高的时候，同时也会是业主入住自有物业的高峰期。而淡季期间，出租率下跌，空置房间大增，业主入住也将大幅回落，这时如何有效拓展市场销售以维持经营效益，尽量提高联营业主的投资回报，则是酒店管理者头痛的问题。
4、酒店经营权的权属问题
由于酒店业属于特殊行业，在政府的规划下，必须经过多个政府部门的审批、注册和监管。因此，作为一间酒店只能是一个经营整体，无论是产权式或一般酒店的模式，其经营管理和物业管理都是必然不可分割的，其经营权属当然是归于工商注册者。业主拥有的物业如需经营，必须委托这个具有酒店经营资格的机构去实现。
5、业主监督酒店经营管理的组织
由于产权酒店涉及到投资收益的问题，对业主来说，其经营管理的效益和透明度十分重要，需要有效的组织来进行监管。产权酒店业主物业的收益是通过经营管理工作来体现的，因此单纯的物业管理监督组织如一般住宅物业的“业主委员会”还不能完全执行监督酒店经营管理的职能。因此产权酒店需要一个能代表业主监督酒店经营与物业管理两方面的工作，又熟悉酒店管理业务，并能代表广大业主利益行事的组织。目前一些产权酒店已开始建立承担管理和经营职能的“监督委员会”之业主代表组织。但因为没有可套用的法规，也使得这些组织的决定，经常难以一一落实，相关政府职能部门也很难作出恰当的评判，使工作仍在“举步维艰”时刻。
四、投资产权式酒店面临风险
1、开发商，在推销自己的产权式酒店房源时，告诉购买者可获得独立产权的房屋等。那么，如果政府相关部门不允许开发商擅自分割销售原始批准设计为大空间的商业用房，那么，单独的酒店客房就不能办出“小产证”(即消费者无法获得独立产权)。这样，消费者购房后，不可避免地存在一定的法律风险。
2、由于无法取得“小产证”，开发商们或许会转而“出售”产权式酒店的“承租权”，可对外仍然宣称为产权式酒店。而在法律上，房屋承租权和房屋所有权是两个不同的概念。房屋租赁权属于债权范畴，这是一个相对权，承租人(即消费者、投资者)要行使自己对房屋的租赁权，其首要条件就是房屋出租人(开发商等)的配合，并且，投资人的权利仅仅是相对行使，不能将权利行使绝对化，比如承租人若要转租，必须征得出租人的同意。相关法律规定，一般租赁合同的期限最长不超过20年。
3、即使开发商能为投资者办出“小产证”，产权式酒店的性质也决定了该产权具有依赖性和模糊性。从功能来说，产权式酒店是个具有综合服务功能的经营实体，除了客房以外，还有餐饮、娱乐等配套设施。离开这些配套设施，客房的独立使用价值不大。产权式酒店配套设施及共用部位的所有权属性不明确。客房出售后，酒店配套设施的所有权属于谁，是投资者共有，还是属于开发商?其产权在法律上存在模糊性。
4、由于产权式酒店产权的模糊性等，就决定了投资者对开发商、酒店管理公司具有某种程度的依赖性。投资者在不满意管理方经营管理的情况下，很难将酒店管理公司更换。如果投资者执意解除与酒店管理公司之间的租赁关系，这样，产权式酒店的经营管理往往容易陷入开发商与酒店管理公司的“地下”操作中。
五、产权酒店的政策法规急待完善
产权酒店作为一个新生事物，相关的配套政策、法规还不完善。作为房地产项目和酒店项目的结合体，有着其自身的特殊性。目前适用于普通商品房、住宅楼宇和酒店等的法律、法规不能完全套用到產权酒店上，也因此造成了当发展商、管理公司和业主之间出现争议时，发现竟无法可依的局面。诸如对业权使用和收益的规定限制，对酒店或物业的管理费指引标准，对业主组织功能的界定，对资产折旧的摊提与分配，对酒店这类远高于一般物业档次的维修基金标准与使用等问题，轻则争论不休，妨碍经营，重则瓦解产权式统一经营管理，这都应引起政府有关部门的足够重视。目前，在国内已运作或正在筹备中的产权酒店数量正呈上升趋势，势必会出现形形色色的问题和争执，政府部门应尽快出台配套的法律、法规来规范市场，保护投资者和业主的利益，也有利于保护市场行业经济发展。