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近期有媒体报道称“北京学区房疯了”：西单文昌胡同一间面积仅10平米的民宅，售价高达340万元，只因该房属于“北京最好小学之一”实验二小的学区内。
事实上，关于北京学区房价高吓坏人的报道屡见不鲜。去年，五道口就因爆出10万元/平米的天价学区房，被戏称为“宇宙中心”。同样的位置，学区房的价格几乎是其他房源的2-3倍。
价格离谱的学区房是否真的就有价有市呢？天价区学房是个例还是普遍现象？
价格直逼豪宅
7月下旬，记者在实验二小附近的链家地产门店内看到，30万元/平米的天价学区房仍处于在售状态。链家地产经纪人小陈告诉记者，这套房挂出来有些时日了，看过的人不少，但至今尚未真正成交。“像这样（高价格）的房子不可能挂出来马上就成交，一般都有一个周期，最近半年内也成交过几套类似的二手房，价格平均在25万元/平米左右。”小陈告诉记者，虽然这些二手房价格高、面积不大，但因位于文华胡同和文昌胡同内（实验二小的学区），所以仍受到许多家长的追捧。
“买这房（学区房）其实也是没办法，想让孩子上好的学校，但是没有别的门路啊，只能走学区房这一条道，再贵也只能咬牙买。”几经辗转，记者联系上了去年在文昌胡同购置了一套学区房的沈青（化名），她的话直白，又透着无奈。
沈青告诉记者，她老公出生在西北一个小县城，考上了大学才来到北京，才有了后来的出人头地，他相信“知识改变命运”，所以坚持要让孩子上最好的学校，受到最好的教育。
“一开始我们想过找人帮忙，但关系太远，不能保证孩子能上，代价也太高，后来就想到买学区房。”沈青说，当时的想法是房子即使贵，买了就能解决孩子上学问题，能住将来也能卖，也不亏。
“谁知道一了解吓一跳，这学区房也太贵了，四十多平米，要三百多万元，实验二小附近的学区房更贵，都是些老房子，又小又旧。好不容易看上一套，也得四百来万。要买学区房，就得卖了当时我们自己住的房子。”沈青想放弃，但老公不同意。最后沈青妥协了，卖了当时东三环的三居，买了如今这套三十多平米的实验二小学区房。“当时为这事没少闹矛盾，现在想想也只能安慰自己，为了孩子值了。”
我爱我家丰汇园店的中介经理盖晓鹏告诉记者，金融街附近的学区房价格基本都在8万元/平米左右。即使价格直逼豪宅，但依然不乏买家。
“北京市重点小学本就屈指可数，生源少，就学需求量却十分大，想进重点小学很不易，有了学区房等于拥有了进入重点小学就读的资格，所以北京的学区房十分紧俏。”盖晓鹏告诉记者，学区房的价格之所以高，关键就在于其背后隐藏的优质教育资源。
在走访中记者发现，由于离学校很近，西城区实验二小、黄城根小学、育民小学一带的二手学区房价格普遍都在7.5万元/平米以上，文昌胡同（实验二小学区）一带的价格更是高达15万元/平米以上。而在海淀区，中关村一小和中关村三小附近的学区房均价也高达8万元/平米，最高报价也直逼14万元/平米。
在积水潭附近某单位工作的郑先生告诉记者，他想将孩子送到中关村三小，但自己的户口在丰台，只能选择在三小附近买房落户。“其实学区房房价这么高也不难理解，有需求啊。”
天价只是个案
调查时记者发现，在实验二小的二手学区房里，30万元每平米的报价已经不是最高的了，新出的一套7平米248万元的房子已经刷新了这个纪录，单价竟然高达35万元。
这样的天价学区房真的有市场吗？
记者在金融街、中关村走访时对路人进行了随机采访调查，大部分受访者表示，当学区房均价高出区域二手房均价的1万元/平米可以接受，如果是北京市重点小学，均价高出2万元/平米也在考虑范围内，但均价高达十多万二十多万元的天价学区房绝对不在他们的考虑范围内。
链家地产真武庙店的中介经理王先生告诉记者，一般区域内二手房的报价高出正常价格的20%-30%，成交就非常难了。“客户买房不可能只看一套，看十几套都是很正常的事。多数业主的报价会在区域价格的10%-15%左右浮动，一来可以争取更大的利润空间，二来也留下讨价还价的空间。”王先生认为，单价动辄高达30万元/平米的学区房只是个案，这类二手房一般是房主不着急卖，报个高价，有人买则卖，没人买则挂着。
“我们一般都不会给客户推荐这样的二手房（天价学区房），这种房源对我们并没有什么帮助，只会吓跑客户。”王先生表示。
链家地产市场研究部分析师张旭认为，报价过高的房源，其实对市场成交不构成影响。“这种不靠谱的报价，其实过去一直都有。因为这些属于无效房源，业内也没有人关注。可能是因为这几年的网络和微博，把特殊案例放大了。”
丽兹行高端二手住宅分析员郑海燕认为，学区房属于高端二手住宅，由于差异化大，报价的区间也更广，但肯定是有一个正常报价区间的。她认为北京高端二手房报价在13万-14万元/平米的情况可以理解，但报价在30万元/平米，唯一合理的解释是业主不想卖。
伟业我爱我家市场研究部分析师孔丹则表示，这种天价房源属于极端个案，但不代表与二手房市场情况无关。
综合记者走访情况和中介机构所提供的数据来看，北京多所重点小学周边的学区房价格普遍高出非学区房价格的15%-25%，例如金融街附近的学区房报价普遍在7万-8万元/平米，非学区房报价在6.3万元左右；中关村附近的学区房报价在7万-9万元/平米不等，非学区房报价则在5.5万-7万元/平米之间。
海淀高居榜首
记者了解到，目前在北京重点小学资源集中的区域，已经形成了几个颇具规模的热点学区房板块，如中关村地区的中关村、学院路以及万柳附近；东城区东四板块；西城区平安里板块；朝阳区朝阳门板块等。在这些区域中，中关村地区、西城区、东城区的学区房房价明显高于其他板块，其中又以海淀区中关村区域价格最高。 在近日链家地产、中国经济研究院与《中国经济周刊》联合推出的“北京学区房价格地图”（共选择了北京内城6区的30个重点小学，并挑选了这30个小学附近的代表性二手楼楼盘，以其5月份的销售价格为样本）中可以看到，这30个代表性楼盘，售价最高的是位于海淀区的东南小区，该小区是中关村一小的学区房，目前销售价格为8.95万元/平方米。价格最低的是位于丰台区的永善里小区，为丰台第五小学的学区房，目前售价为3.32万元/平方米。
“海淀是教育大区，不仅有中关村一小、二小、三小，海淀实验小学等重点学校，还有很多重点大学的附属学校，学区房价格自然比其他区域高出许多。”中原地产华清嘉园二店分行经纪人刘明认为，海淀区的学区房可谓全市学区房中的精品，不仅可以让孩子享受优质的教育资源，而且房屋的地段位置好，交通方便，配套完善，更重要的是届时转手再卖也可以卖出好价钱。“所以海淀的学区房报价最高也很正常。”
据链家地产测算，这30个楼盘目前销售均价为6.07万元/平方米。
具体来看，在这30个楼盘中，销售价格在8万元/平方米以上的有3个，价格在7万元～8万元/平方米之间的有6个，价格在6万元～7万元/平方米之间的有10个。
短期内难降温
今年4月，北京市正式公布《2014年义务教育阶段入学工作的意见》，实行小学免试就近入学，小学升初中实行单校划片或多校划片区入学，根据该文件，上半年全市各区县对辖区内的教育资源以及对口服务住宅小区进行了重新整合调配。
据媒体报道，西城、东城两区在加大优质教育资源均衡化，也在跨区输出名校。如东城的府学小学朝阳分校，史家小学通州分校；西城的实验二小朝阳分校，北京四中房山分校。此外，海淀、朝阳等传统教育质量较好的地区也在加大教育均衡的建设力度，名校的师资、教学正在向普通学校辐射，密云、延庆等北京16个区县都有名校进驻。
教改的实施改变的不仅是北京市教育资源配置现状，更令许多购房人的心理预期发生了改变。
“以前挤破头也要去西城海淀，不就是因为那里学校好、师资强嘛，现在分校开了，老师也有了，能在家门口上学，谁还愿意花那大钱大老远买学区房去。”与许宁有着相同想法的人并不少，这是否意味着学区房即将降温？
21世纪教育研究院院长杨东平在接受北京晚报采访时表示，教育资源重新整合的举措，打破了过去名校升学链条。鉴于北京的一系列教育资源均衡化措施，以后学区房的概念可能将不同于现在，择校导致的‘天价学区房’现象也将消失。
但是，在21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰看来，作为特权而长期存在的共建生被一举取消，值得高度称赞。但这一新政也意味着，在“就近入学”要求下，“居住地”这一因素在获得优质学校的硬性条件中的权重更大，这对高烧不退的学区房价格无疑是一种强化。
链家地产市场研究部分析师张旭也认为，“就近入学”让学区房热不会短期消失，但温度肯定会降低。
“通过上半年的教改，北京‘优质中学带普通小学’或者‘优质小学带普通中学’这样的‘大带小’模式在逐渐形成，这可能会促使一些普通学校周边的房价有上涨冲动，但仍会有效分流聚集于传统热点学区房区域的购房需求，所以对一些传统热点学区房区域价格会有平抑作用，近而会平衡全市学区房的价格。” 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析称。
事实上，关于北京学区房价高吓坏人的报道屡见不鲜。去年，五道口就因爆出10万元/平米的天价学区房，被戏称为“宇宙中心”。同样的位置，学区房的价格几乎是其他房源的2-3倍。
价格离谱的学区房是否真的就有价有市呢？天价区学房是个例还是普遍现象？
价格直逼豪宅
7月下旬，记者在实验二小附近的链家地产门店内看到，30万元/平米的天价学区房仍处于在售状态。链家地产经纪人小陈告诉记者，这套房挂出来有些时日了，看过的人不少，但至今尚未真正成交。“像这样（高价格）的房子不可能挂出来马上就成交，一般都有一个周期，最近半年内也成交过几套类似的二手房，价格平均在25万元/平米左右。”小陈告诉记者，虽然这些二手房价格高、面积不大，但因位于文华胡同和文昌胡同内（实验二小的学区），所以仍受到许多家长的追捧。
“买这房（学区房）其实也是没办法，想让孩子上好的学校，但是没有别的门路啊，只能走学区房这一条道，再贵也只能咬牙买。”几经辗转，记者联系上了去年在文昌胡同购置了一套学区房的沈青（化名），她的话直白，又透着无奈。
沈青告诉记者，她老公出生在西北一个小县城，考上了大学才来到北京，才有了后来的出人头地，他相信“知识改变命运”，所以坚持要让孩子上最好的学校，受到最好的教育。
“一开始我们想过找人帮忙，但关系太远，不能保证孩子能上，代价也太高，后来就想到买学区房。”沈青说，当时的想法是房子即使贵，买了就能解决孩子上学问题，能住将来也能卖，也不亏。
“谁知道一了解吓一跳，这学区房也太贵了，四十多平米，要三百多万元，实验二小附近的学区房更贵，都是些老房子，又小又旧。好不容易看上一套，也得四百来万。要买学区房，就得卖了当时我们自己住的房子。”沈青想放弃，但老公不同意。最后沈青妥协了，卖了当时东三环的三居，买了如今这套三十多平米的实验二小学区房。“当时为这事没少闹矛盾，现在想想也只能安慰自己，为了孩子值了。”
我爱我家丰汇园店的中介经理盖晓鹏告诉记者，金融街附近的学区房价格基本都在8万元/平米左右。即使价格直逼豪宅，但依然不乏买家。
“北京市重点小学本就屈指可数，生源少，就学需求量却十分大，想进重点小学很不易，有了学区房等于拥有了进入重点小学就读的资格，所以北京的学区房十分紧俏。”盖晓鹏告诉记者，学区房的价格之所以高，关键就在于其背后隐藏的优质教育资源。
在走访中记者发现，由于离学校很近，西城区实验二小、黄城根小学、育民小学一带的二手学区房价格普遍都在7.5万元/平米以上，文昌胡同（实验二小学区）一带的价格更是高达15万元/平米以上。而在海淀区，中关村一小和中关村三小附近的学区房均价也高达8万元/平米，最高报价也直逼14万元/平米。
在积水潭附近某单位工作的郑先生告诉记者，他想将孩子送到中关村三小，但自己的户口在丰台，只能选择在三小附近买房落户。“其实学区房房价这么高也不难理解，有需求啊。”
天价只是个案
调查时记者发现，在实验二小的二手学区房里，30万元每平米的报价已经不是最高的了，新出的一套7平米248万元的房子已经刷新了这个纪录，单价竟然高达35万元。
这样的天价学区房真的有市场吗？
记者在金融街、中关村走访时对路人进行了随机采访调查，大部分受访者表示，当学区房均价高出区域二手房均价的1万元/平米可以接受，如果是北京市重点小学，均价高出2万元/平米也在考虑范围内，但均价高达十多万二十多万元的天价学区房绝对不在他们的考虑范围内。
链家地产真武庙店的中介经理王先生告诉记者，一般区域内二手房的报价高出正常价格的20%-30%，成交就非常难了。“客户买房不可能只看一套，看十几套都是很正常的事。多数业主的报价会在区域价格的10%-15%左右浮动，一来可以争取更大的利润空间，二来也留下讨价还价的空间。”王先生认为，单价动辄高达30万元/平米的学区房只是个案，这类二手房一般是房主不着急卖，报个高价，有人买则卖，没人买则挂着。
“我们一般都不会给客户推荐这样的二手房（天价学区房），这种房源对我们并没有什么帮助，只会吓跑客户。”王先生表示。
链家地产市场研究部分析师张旭认为，报价过高的房源，其实对市场成交不构成影响。“这种不靠谱的报价，其实过去一直都有。因为这些属于无效房源，业内也没有人关注。可能是因为这几年的网络和微博，把特殊案例放大了。”
丽兹行高端二手住宅分析员郑海燕认为，学区房属于高端二手住宅，由于差异化大，报价的区间也更广，但肯定是有一个正常报价区间的。她认为北京高端二手房报价在13万-14万元/平米的情况可以理解，但报价在30万元/平米，唯一合理的解释是业主不想卖。
伟业我爱我家市场研究部分析师孔丹则表示，这种天价房源属于极端个案，但不代表与二手房市场情况无关。
综合记者走访情况和中介机构所提供的数据来看，北京多所重点小学周边的学区房价格普遍高出非学区房价格的15%-25%，例如金融街附近的学区房报价普遍在7万-8万元/平米，非学区房报价在6.3万元左右；中关村附近的学区房报价在7万-9万元/平米不等，非学区房报价则在5.5万-7万元/平米之间。
海淀高居榜首
记者了解到，目前在北京重点小学资源集中的区域，已经形成了几个颇具规模的热点学区房板块，如中关村地区的中关村、学院路以及万柳附近；东城区东四板块；西城区平安里板块；朝阳区朝阳门板块等。在这些区域中，中关村地区、西城区、东城区的学区房房价明显高于其他板块，其中又以海淀区中关村区域价格最高。 在近日链家地产、中国经济研究院与《中国经济周刊》联合推出的“北京学区房价格地图”（共选择了北京内城6区的30个重点小学，并挑选了这30个小学附近的代表性二手楼楼盘，以其5月份的销售价格为样本）中可以看到，这30个代表性楼盘，售价最高的是位于海淀区的东南小区，该小区是中关村一小的学区房，目前销售价格为8.95万元/平方米。价格最低的是位于丰台区的永善里小区，为丰台第五小学的学区房，目前售价为3.32万元/平方米。
“海淀是教育大区，不仅有中关村一小、二小、三小，海淀实验小学等重点学校，还有很多重点大学的附属学校，学区房价格自然比其他区域高出许多。”中原地产华清嘉园二店分行经纪人刘明认为，海淀区的学区房可谓全市学区房中的精品，不仅可以让孩子享受优质的教育资源，而且房屋的地段位置好，交通方便，配套完善，更重要的是届时转手再卖也可以卖出好价钱。“所以海淀的学区房报价最高也很正常。”
据链家地产测算，这30个楼盘目前销售均价为6.07万元/平方米。
具体来看，在这30个楼盘中，销售价格在8万元/平方米以上的有3个，价格在7万元～8万元/平方米之间的有6个，价格在6万元～7万元/平方米之间的有10个。
短期内难降温
今年4月，北京市正式公布《2014年义务教育阶段入学工作的意见》，实行小学免试就近入学，小学升初中实行单校划片或多校划片区入学，根据该文件，上半年全市各区县对辖区内的教育资源以及对口服务住宅小区进行了重新整合调配。
据媒体报道，西城、东城两区在加大优质教育资源均衡化，也在跨区输出名校。如东城的府学小学朝阳分校，史家小学通州分校；西城的实验二小朝阳分校，北京四中房山分校。此外，海淀、朝阳等传统教育质量较好的地区也在加大教育均衡的建设力度，名校的师资、教学正在向普通学校辐射，密云、延庆等北京16个区县都有名校进驻。
教改的实施改变的不仅是北京市教育资源配置现状，更令许多购房人的心理预期发生了改变。
“以前挤破头也要去西城海淀，不就是因为那里学校好、师资强嘛，现在分校开了，老师也有了，能在家门口上学，谁还愿意花那大钱大老远买学区房去。”与许宁有着相同想法的人并不少，这是否意味着学区房即将降温？
21世纪教育研究院院长杨东平在接受北京晚报采访时表示，教育资源重新整合的举措，打破了过去名校升学链条。鉴于北京的一系列教育资源均衡化措施，以后学区房的概念可能将不同于现在，择校导致的‘天价学区房’现象也将消失。
但是，在21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰看来，作为特权而长期存在的共建生被一举取消，值得高度称赞。但这一新政也意味着，在“就近入学”要求下，“居住地”这一因素在获得优质学校的硬性条件中的权重更大，这对高烧不退的学区房价格无疑是一种强化。
链家地产市场研究部分析师张旭也认为，“就近入学”让学区房热不会短期消失，但温度肯定会降低。
“通过上半年的教改，北京‘优质中学带普通小学’或者‘优质小学带普通中学’这样的‘大带小’模式在逐渐形成，这可能会促使一些普通学校周边的房价有上涨冲动，但仍会有效分流聚集于传统热点学区房区域的购房需求，所以对一些传统热点学区房区域价格会有平抑作用，近而会平衡全市学区房的价格。” 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析称。