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摘要：我国《物权法》明确规定了不动产的善意取得制度及其构成要件，是我国民法理论上的一次重大突破。但是，这一规定过于原则和简略，随着不动产善意取得制度的实施，会对现有不动产交易模式产生一定的冲击，尤其是对原不动产所有人的合法权益带来相当程度的潜在法律风险。如何保护原权利人的利益，不仅是学界和司法界现今热烈讨论的焦点，也是未来我国民法典制定中不可回避的问题。本文探讨了我国不动产登记制度中存在的不足对其完善提出了见解。
关键词：不动产；善意取得；完善
一、我国不动产登记制度的中存在的问题
登记信息不公开——物权公示原则要求物权的变动必须公示，目的在于使人知和使人信，从而保障交易安全。公开登记内容是物权公示原则的必然要求。而我国由于一向将不动产登记视为行政管理的手段，所以登记不但不公开，反而作为秘密加以保护，如我国《土地登记规则》第三十九条规定，“土地登记文件资料的查阅，按土地管理部门的规定办理。未经允许不得向第三者提供或公布。”因此，登记信息无法为公众所知，从而使登记失去了作为物权公示方式的法律意义。
二、第三人主观善意标准界定的完善建议
首先应当明确第三人主观善意标准。王泽鉴先生认为“不动产善意取得中的善意系指不知土地登记的不正确，有无过失，在所不问。由于不动产登记的公信力，只要受让人信赖登记，不是明知登记名义人不是真实权利人，即使受让人因重大过失而不知，也不能否认受让人为善意。但是，未登记的不动产准用动产善意取得，第三人负有一定的调查义务，应当没有重大过失，否则就不构成善意”并且从《德国民法典》的规定看，“取得人因重大过失不知登记簿不正确者，不排除善意。”因此我国《物权法》应区分不同情况，明确受让人的主观善意标准。
三、完善不动产登记制度和登记体系的建议
1.明确登记的审查方式
审查方式是决定登记是否具有公信力的制度保障。由于在传统上我国选择债权形式主义物权变动模式，登记是物权变动的生效要件，因此对登记进行实质审查，尽最大可能保证登记的事实，赋予登记公信力是必然的选择。不动产无论对国家还是对个人而言具有重大的经济意义，通过国家登记机关对登记的实质审查，对于维护交易安全和社会稳定具有重要的现实意义。但采取实质审查制度，为避免登记机关对公民私权利的过度干涉，应当明确登记机关的审查权限。登记机关的审查范围应当限定为：本机关对登记有无管辖权、登记申请人或代理人是否具有完全民事行为能力、登记申请书形式是否符合规定、登记材料是否完备、出让人出让的权利是否与登记中的权利一致、双方债权合同是否违反法律强制性规定、登记申请的内容是否与原因证书等证明文件的内容相符合。为使登记机关的实质审查权落到实处，应当赋予登记机关一定的调查权，包括询问申请人、要求申请人补充提供材料、查看不动产实际情况、对申请人提供文件的真实性进行调查，对提供虚假证明的行为人进行处罚等。
2.组建统一、独立的登记机关
从世界范围看，不动产登记是由统一的机关担任的，因此，我国未来的不动产登记机关也可以在现有登记机关的基础上成立一个统一的登记机关，负责不动产的登记。“登记机关的专门化、登记人员的专业化是我国不动产登记首先要解决的问题，而登记机关是否必须由司法性质的机关担任不是当务之急，在现有登记机关的基础上组建统一的登记机关是一种现实的选择。”登记机关是否按照登记法的规定对不动产物权变动进行登记和确认，对公民的权利具有重大影响，因此为保证登记的公正与真实，登记机关应当独立于现有的行政机关，防止登记机关成为地方保护主义的工具。在统一登记机关、明确登记机关权限的基础上、应当明确登记机关的责任，建立登记机关赔偿制度，在由于登记机关原因造成登记错误给权利人造成损害时，登记机关应当承担相应的赔偿责任。
四、对原权利人利益保护的完善建议
1.对原权利人的利益保护的相关的规定
《物权法》虽然规定了转让人、登记机构给他人造成损害的，应当承担赔偿责任，但对赔偿责任的承担方式却没有明确，虽然在学理上有侵权责任、合同责任、不当得利的返还责任和无因管理返还责任可供选择，原权利人有较大的选择余地，但在具体操作和执行起来并不方便。因此，需要进一步明确对原权利人利益保护的相关规定。
2.明确权利人的救济方式
对于原权利人的利益保护问题，我国《物权法》的规定并不完善。在不动产善意取得中，原权利人实际上是最大“受害者”，法律在保障善意第三人利益的同时，必不可忽视对原权利人的相关利益的保护。法律可以通过提供侵权责任救济、不当得利救济、违约责任救济等方式来保护原权利人的利益。“另外从迅速及时地给予原权利人以有效救济角度而言，还可考虑借鉴德国及我国台湾地区的规定，即设立专门的错误赔偿金或登记储金，专供赔偿损害之用。”
五、结语
《物权法》把善意取得制度的适用范围扩大到不动产，规定不动产善意取得制度是符合体系结构、顺应社会发展的合理之举。
由于善意取得制度是牺牲了原权利人的利益以保护第三人的利益，以牺牲静态的财产安全为代价，来保护动态的交易安全。所以在操作此制度是，必须掌握好分寸，注意保护原所有人的利益，更应注意如何采取有效的法律手段在保障交易安全的同时，力争防止不动产无权处分行为发生，以更好地协调各民事主体之间的利益。我国应在物权法的基础上对不动产善意取得制度进行进一步的细化与完善，对不动产登记公信力的效力作出明确规定。
我国在不动产善意取得制度设计上、适用上还与实际存在较大的差距，制度构建显得较为简略，需要进一步深入研究，不断充实完善。当今市场经济高度发达，就不动产物权交易，其标的往往过大，涉及的法律关系也较复杂，不动产交易更易影响社会经济秩序的稳定。因此不动产善意取得制度，有利于维护不动产登记的公信力，保护交易的安全，从而更能推动市场经济的繁荣发展。
关键词：不动产；善意取得；完善
一、我国不动产登记制度的中存在的问题
登记信息不公开——物权公示原则要求物权的变动必须公示，目的在于使人知和使人信，从而保障交易安全。公开登记内容是物权公示原则的必然要求。而我国由于一向将不动产登记视为行政管理的手段，所以登记不但不公开，反而作为秘密加以保护，如我国《土地登记规则》第三十九条规定，“土地登记文件资料的查阅，按土地管理部门的规定办理。未经允许不得向第三者提供或公布。”因此，登记信息无法为公众所知，从而使登记失去了作为物权公示方式的法律意义。
二、第三人主观善意标准界定的完善建议
首先应当明确第三人主观善意标准。王泽鉴先生认为“不动产善意取得中的善意系指不知土地登记的不正确，有无过失，在所不问。由于不动产登记的公信力，只要受让人信赖登记，不是明知登记名义人不是真实权利人，即使受让人因重大过失而不知，也不能否认受让人为善意。但是，未登记的不动产准用动产善意取得，第三人负有一定的调查义务，应当没有重大过失，否则就不构成善意”并且从《德国民法典》的规定看，“取得人因重大过失不知登记簿不正确者，不排除善意。”因此我国《物权法》应区分不同情况，明确受让人的主观善意标准。
三、完善不动产登记制度和登记体系的建议
1.明确登记的审查方式
审查方式是决定登记是否具有公信力的制度保障。由于在传统上我国选择债权形式主义物权变动模式，登记是物权变动的生效要件，因此对登记进行实质审查，尽最大可能保证登记的事实，赋予登记公信力是必然的选择。不动产无论对国家还是对个人而言具有重大的经济意义，通过国家登记机关对登记的实质审查，对于维护交易安全和社会稳定具有重要的现实意义。但采取实质审查制度，为避免登记机关对公民私权利的过度干涉，应当明确登记机关的审查权限。登记机关的审查范围应当限定为：本机关对登记有无管辖权、登记申请人或代理人是否具有完全民事行为能力、登记申请书形式是否符合规定、登记材料是否完备、出让人出让的权利是否与登记中的权利一致、双方债权合同是否违反法律强制性规定、登记申请的内容是否与原因证书等证明文件的内容相符合。为使登记机关的实质审查权落到实处，应当赋予登记机关一定的调查权，包括询问申请人、要求申请人补充提供材料、查看不动产实际情况、对申请人提供文件的真实性进行调查，对提供虚假证明的行为人进行处罚等。
2.组建统一、独立的登记机关
从世界范围看，不动产登记是由统一的机关担任的，因此，我国未来的不动产登记机关也可以在现有登记机关的基础上成立一个统一的登记机关，负责不动产的登记。“登记机关的专门化、登记人员的专业化是我国不动产登记首先要解决的问题，而登记机关是否必须由司法性质的机关担任不是当务之急，在现有登记机关的基础上组建统一的登记机关是一种现实的选择。”登记机关是否按照登记法的规定对不动产物权变动进行登记和确认，对公民的权利具有重大影响，因此为保证登记的公正与真实，登记机关应当独立于现有的行政机关，防止登记机关成为地方保护主义的工具。在统一登记机关、明确登记机关权限的基础上、应当明确登记机关的责任，建立登记机关赔偿制度，在由于登记机关原因造成登记错误给权利人造成损害时，登记机关应当承担相应的赔偿责任。
四、对原权利人利益保护的完善建议
1.对原权利人的利益保护的相关的规定
《物权法》虽然规定了转让人、登记机构给他人造成损害的，应当承担赔偿责任，但对赔偿责任的承担方式却没有明确，虽然在学理上有侵权责任、合同责任、不当得利的返还责任和无因管理返还责任可供选择，原权利人有较大的选择余地，但在具体操作和执行起来并不方便。因此，需要进一步明确对原权利人利益保护的相关规定。
2.明确权利人的救济方式
对于原权利人的利益保护问题，我国《物权法》的规定并不完善。在不动产善意取得中，原权利人实际上是最大“受害者”，法律在保障善意第三人利益的同时，必不可忽视对原权利人的相关利益的保护。法律可以通过提供侵权责任救济、不当得利救济、违约责任救济等方式来保护原权利人的利益。“另外从迅速及时地给予原权利人以有效救济角度而言，还可考虑借鉴德国及我国台湾地区的规定，即设立专门的错误赔偿金或登记储金，专供赔偿损害之用。”
五、结语
《物权法》把善意取得制度的适用范围扩大到不动产，规定不动产善意取得制度是符合体系结构、顺应社会发展的合理之举。
由于善意取得制度是牺牲了原权利人的利益以保护第三人的利益，以牺牲静态的财产安全为代价，来保护动态的交易安全。所以在操作此制度是，必须掌握好分寸，注意保护原所有人的利益，更应注意如何采取有效的法律手段在保障交易安全的同时，力争防止不动产无权处分行为发生，以更好地协调各民事主体之间的利益。我国应在物权法的基础上对不动产善意取得制度进行进一步的细化与完善，对不动产登记公信力的效力作出明确规定。
我国在不动产善意取得制度设计上、适用上还与实际存在较大的差距，制度构建显得较为简略，需要进一步深入研究，不断充实完善。当今市场经济高度发达，就不动产物权交易，其标的往往过大，涉及的法律关系也较复杂，不动产交易更易影响社会经济秩序的稳定。因此不动产善意取得制度，有利于维护不动产登记的公信力，保护交易的安全，从而更能推动市场经济的繁荣发展。