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摘 要：在部分继承人丧失民事行为能力或下落不明的情况下，不动产该如何处理？本文以曾受理的公证案例为依据，通过法理分析，以维护当事人权益，坚持公平、公正的原则为前提条件，从有利于财产的使用、管理出发，兼顾各方面利益，在部分继承人丧失民事行为能力或下落不明的情况下，保留无民事行为能力或下落不明者的相应份额，为其他继承人出具了公证书。
关键词：继承;下落不明;遗产分割;保管;提存
一、案情简述
被继承人A因病于二〇一三年八月在广东省深圳市死亡。A死亡后在四川省隆昌市遗留有一套住房，该房系A的个人财产。现该房被纳入棚户区改造范围，急需办理产权登记。A终身未婚，无子女。A的父亲甲于二〇一八年十月死亡。A 的父亲甲、母亲乙婚后共生育三个子女：A和其弟弟B、妹妹C。甲的父母先于其死亡，乙的父母先于其死亡。二〇一九年三月，A的弟弟B、妹妹C因继承A的遗产向我处申请办理继承权公证。我处依法受理了其公证申请。根据《中华人民共和国继承法》规定，A的遗产应由其父亲甲、母亲乙共同继承;因甲在尚未实际取得遗产时死亡，根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第五十二条规定，甲应继承A的遗产的权利转由其合法继承人继承。经审查核实，甲的父母均先于其死亡，甲、乙婚后共生育A、B、C三个子女，无养子女、无非婚生子女。甲的继承人有乙和A、B、C。因A死亡时未婚、无子女，甲应当继承A遗产的权利转由B、C、乙继承。经核实，乙因精神疾病于一九九八年出走后，一直杳无音信。
二、办理公证的法律依据
1、《中华人民共和国民法总则》第四十条：自然人下落不明满二年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告该自然人为失踪人。
2、《中华人民共和国民法总则》第四十六条：自然人有下列情形之一的，利害關系人可以向人民法院申请宣告该自然人死亡：（一）下落不明满四年;（二）因意外事件，下落不明满二年。因意外事件下落不明，经有关机关证明该自然人不可能生存的，申请宣告死亡不受二年时间的限制。
3、《最高人民法院关于<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第44条：人民法院在审理继承案件时，如果知道有继承人而无法通知的，分割遗产时，要保留其应继承的遗产，并确定该遗产的保管人或保管单位。
4、《中华人民共和国继承法》第二十九条：遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。
三、办理公证的思路
当事人初次来咨询的时候，公证员为其提供了两条办证思路：1、根据《中华人民共和国民法总则》第四十条和第四十六条规定，当事人可以依据乙下落不明的证明材料，到有管辖权的人民法院申请宣告乙失踪或死亡，待履行了宣告失踪或死亡的相关程序后，再到公证处办理继承权公证。2、A的财产由乙和B、C共同继承;继承后，办理遗产分割协议公证，保留乙的继承份额。
因上述房产已被纳入棚户区改造，急需办理产权登记，当事人如果履行宣告乙失踪或死亡程序，时间上来不及。最终当事人采纳了公证员第二条建议，经B、C商议：B、C和乙共同继承A的遗产，产权登记在C名下，B和乙获得相应的作价补偿款，由B代为保管乙应当取得的补偿份额，并由B将补偿款项提存于公证处，公证处对财产管理予以监督。
四、办理本案的应当注意的事项：
本案中，继承人之一的乙因下落不明，无法亲自到公证处作出意思表示，但如果公证员因其中一名当事人无法亲自办理而拒绝公证，使得当事人的继承权始终处于期待权，不利于财产的保管使用，同时，因上述标的物已被纳入棚户区改造，当地政策是每户都完善好相关手续后，整栋楼才能动迁，如果该户不能尽快办理好相关手续，不仅侵犯了本案当事人的权益，同时侵犯其他拆迁户利益，也给政府棚户区改造工作带来麻烦。公证员本着公正、公平的法律精神，采用上述方法办理公证，为当事人出具了遗产继承、遗产分割、提存公证。
在办理公证的过程中，公证员应当注意以下几点：
1、遗产标的物价值应经第三方有资质的公司评估;作价补偿不得损害下落不明者的利益;
2、失踪人的作价补偿款应得到妥善保管，提存到公证处，公证机构对补偿款履行监督义务;
3、对于无民事行为能力人的财产继承，可由其法定代理人参照上述方法，由法定代理人代为办理继承和遗产分割协议公证，并履行监管义务。
4、下落不明者的财产保管人办理公证后，应积极寻找下落不明者，如确实查找不到，应提供相应证据，到人民法院宣告失踪或死亡，再确定财产的后续处理。
关键词：继承;下落不明;遗产分割;保管;提存
一、案情简述
被继承人A因病于二〇一三年八月在广东省深圳市死亡。A死亡后在四川省隆昌市遗留有一套住房，该房系A的个人财产。现该房被纳入棚户区改造范围，急需办理产权登记。A终身未婚，无子女。A的父亲甲于二〇一八年十月死亡。A 的父亲甲、母亲乙婚后共生育三个子女：A和其弟弟B、妹妹C。甲的父母先于其死亡，乙的父母先于其死亡。二〇一九年三月，A的弟弟B、妹妹C因继承A的遗产向我处申请办理继承权公证。我处依法受理了其公证申请。根据《中华人民共和国继承法》规定，A的遗产应由其父亲甲、母亲乙共同继承;因甲在尚未实际取得遗产时死亡，根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第五十二条规定，甲应继承A的遗产的权利转由其合法继承人继承。经审查核实，甲的父母均先于其死亡，甲、乙婚后共生育A、B、C三个子女，无养子女、无非婚生子女。甲的继承人有乙和A、B、C。因A死亡时未婚、无子女，甲应当继承A遗产的权利转由B、C、乙继承。经核实，乙因精神疾病于一九九八年出走后，一直杳无音信。
二、办理公证的法律依据
1、《中华人民共和国民法总则》第四十条：自然人下落不明满二年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告该自然人为失踪人。
2、《中华人民共和国民法总则》第四十六条：自然人有下列情形之一的，利害關系人可以向人民法院申请宣告该自然人死亡：（一）下落不明满四年;（二）因意外事件，下落不明满二年。因意外事件下落不明，经有关机关证明该自然人不可能生存的，申请宣告死亡不受二年时间的限制。
3、《最高人民法院关于<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第44条：人民法院在审理继承案件时，如果知道有继承人而无法通知的，分割遗产时，要保留其应继承的遗产，并确定该遗产的保管人或保管单位。
4、《中华人民共和国继承法》第二十九条：遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。
三、办理公证的思路
当事人初次来咨询的时候，公证员为其提供了两条办证思路：1、根据《中华人民共和国民法总则》第四十条和第四十六条规定，当事人可以依据乙下落不明的证明材料，到有管辖权的人民法院申请宣告乙失踪或死亡，待履行了宣告失踪或死亡的相关程序后，再到公证处办理继承权公证。2、A的财产由乙和B、C共同继承;继承后，办理遗产分割协议公证，保留乙的继承份额。
因上述房产已被纳入棚户区改造，急需办理产权登记，当事人如果履行宣告乙失踪或死亡程序，时间上来不及。最终当事人采纳了公证员第二条建议，经B、C商议：B、C和乙共同继承A的遗产，产权登记在C名下，B和乙获得相应的作价补偿款，由B代为保管乙应当取得的补偿份额，并由B将补偿款项提存于公证处，公证处对财产管理予以监督。
四、办理本案的应当注意的事项：
本案中，继承人之一的乙因下落不明，无法亲自到公证处作出意思表示，但如果公证员因其中一名当事人无法亲自办理而拒绝公证，使得当事人的继承权始终处于期待权，不利于财产的保管使用，同时，因上述标的物已被纳入棚户区改造，当地政策是每户都完善好相关手续后，整栋楼才能动迁，如果该户不能尽快办理好相关手续，不仅侵犯了本案当事人的权益，同时侵犯其他拆迁户利益，也给政府棚户区改造工作带来麻烦。公证员本着公正、公平的法律精神，采用上述方法办理公证，为当事人出具了遗产继承、遗产分割、提存公证。
在办理公证的过程中，公证员应当注意以下几点：
1、遗产标的物价值应经第三方有资质的公司评估;作价补偿不得损害下落不明者的利益;
2、失踪人的作价补偿款应得到妥善保管，提存到公证处，公证机构对补偿款履行监督义务;
3、对于无民事行为能力人的财产继承，可由其法定代理人参照上述方法，由法定代理人代为办理继承和遗产分割协议公证，并履行监管义务。
4、下落不明者的财产保管人办理公证后，应积极寻找下落不明者，如确实查找不到，应提供相应证据，到人民法院宣告失踪或死亡，再确定财产的后续处理。