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摘要本文从《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中着重规制的几个问题出发,从实务和法理的角度对其进行了评价,并在思考的基础上对其中的有些问题的解决提出了解决方案。
关键词建筑物区分所有权 法律规制 业主
中图分类号:D923.2 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)08-267-01
一、业主身份的界定
“业主”在建筑物区分所有权理论中被称为建筑物区分所有权人,是《物权法》第六章中基础性概念之一。依《物权法》第6章之规定,《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《解释》)确定依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠,以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人应认定为《物权法》第6章所称的业主。第1条第2款为业主身份的特殊规定。依界定业主的一般规则,此类“业主”不应称之为业主,因为一般所称业主应是在有关机关依法办理所有权登记的人。但如果在此种情况下任然脱离实际,死板地坚持必须以经过登记而获得所有权之人才能作为业主,那么无疑会损害此部分人的利益和合法权益。
对于《解释》第1条中的“占有”的理解应该是怎样?本条中的占有,依对法条的文义解释,该占有是由建设单位的占有转移而来,为继受取得,并且應当为一手取得,二手房的占有在未改变登记前,占有人仍为原登记人。这里还应该明确的是,第1条第2款中的用语“可以认定为物权法第六章所称业主”,并不是说依据此条者一部分业主就成为了专有部分的所有权人,只是基于利益衡量和简化法律关系的目的而做出的规定,要取得所有权,还是要依法登记。
二、关于规划车库、车位“应当首先满足业主需要”认定
《解释》第5条对《物权法》第74条第1款规定的“应当首先满足业主需要”作出较为明确的规定。
配置比例是指规划确定的建筑物区划内规划用于停放汽车的车库、车位与专有部分的比例。业主的停车利益跟开发商收益利益之间存在利益博弈,所以要是兼顾其利益平衡,目前为止较为可行的方法就是采取配置比例。
依据《解释》第5条第1款规定“建设单位按照比例将车位、车库,依出售、附赠或者出租方式分给业主的,应当认定为其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”配置比例是由规划行政主管部门确定的,既然开发商已经通过出售、附赠或者出租方式分给业主了,那么他就已经优先满足了业主需要了。在一部分业主不能获得车位状况下,如果要求开发商承担责任,因为此时开发商已没有了提供车位的义务,无义务则无责任,所以此种要求是无道理的。
三、将住宅改变为经营性用房的法律规制
住宅是否可以改变为经营性用房?答案是肯定的,但是这种民间称之为“住改商”的行为,是受到法律严格限制的。《物权法》创立了新的法律要求,即改变专有部分用途必须经过由利害关系的区分所有人同意,这在实践中可能会产生以下问题:有利害关系的业主同意需要全部同意还是多数同意即可。《解释》第10条第2款规定“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。”其原因可能有以下两个:(1)《物权法》第76条规定,有关共有和共同管理权的重大事项由业主共同决定,其表决使用“多数决”原则。该条第1款以列举加兜底条款的方式对“重大事项”进行了规定,其中第7项为兜底条款。在《物权法》76条已经须经业主共同决定的事项作出列举后,如果“住改商”中的有利害关系业主意见使用多数决,那么就应该表述在列举项中,而并未有列举。退一步说如果此情形包含在兜底条款所述情况中,那么《物权法》起码应该在其第6章中作出“经业主共同决定”的指引性规定,但是也没有,所以就此来看将住宅改变为经营性用房中的业主同意应该不适用“多数决”原则。(2)从立法的目的上来说,《物权法》第77条的倾向很明显:限制“住改商”。如果在此采用“多数决”原则作为其合法性成就之标准,那么对于“住改商”限制的目的便很难实现了。
在理解《解释》第10条、第11条是,特别地,应注意此问题:《物权法》第77条的义务主体和权利主体是否只有业主。就77条的文义来说,的确如此,但是如果只是按文义解释,那么恐怕会造成两种后果:(1)业主可能假借非业主的物业使用人之手来“住改商”而逃避法律规制;(2)在其他业主进行“住改商”时侵害了非业主的物业使用人的权益时,非业主的物业使用人因为不是业主,不能依靠法律赋予业主的权利来救济自己的权利。所以,此处的业主要进行扩张解释,以便防止业主假借非业主的物业使用人逃避法律规制,同时也可以保护承租人、借用人的合法权益。关于此点《解释》16条有明确规定。
参考文献:
[1]梁慧星,陈华彬.物权法(第四版).法律出版社.2007年版.
[2]王利明.物权法论(第二版).中国政法大学出版社.2008年版.
[3]王利明.物权法研究(修订版.上册).中国人民大学出版社.2007年版.
[4]史尚宽.物权法论.中国政法大学出版社.2000年版.
关键词建筑物区分所有权 法律规制 业主
中图分类号:D923.2 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)08-267-01
一、业主身份的界定
“业主”在建筑物区分所有权理论中被称为建筑物区分所有权人,是《物权法》第六章中基础性概念之一。依《物权法》第6章之规定,《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《解释》)确定依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠,以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人应认定为《物权法》第6章所称的业主。第1条第2款为业主身份的特殊规定。依界定业主的一般规则,此类“业主”不应称之为业主,因为一般所称业主应是在有关机关依法办理所有权登记的人。但如果在此种情况下任然脱离实际,死板地坚持必须以经过登记而获得所有权之人才能作为业主,那么无疑会损害此部分人的利益和合法权益。
对于《解释》第1条中的“占有”的理解应该是怎样?本条中的占有,依对法条的文义解释,该占有是由建设单位的占有转移而来,为继受取得,并且應当为一手取得,二手房的占有在未改变登记前,占有人仍为原登记人。这里还应该明确的是,第1条第2款中的用语“可以认定为物权法第六章所称业主”,并不是说依据此条者一部分业主就成为了专有部分的所有权人,只是基于利益衡量和简化法律关系的目的而做出的规定,要取得所有权,还是要依法登记。
二、关于规划车库、车位“应当首先满足业主需要”认定
《解释》第5条对《物权法》第74条第1款规定的“应当首先满足业主需要”作出较为明确的规定。
配置比例是指规划确定的建筑物区划内规划用于停放汽车的车库、车位与专有部分的比例。业主的停车利益跟开发商收益利益之间存在利益博弈,所以要是兼顾其利益平衡,目前为止较为可行的方法就是采取配置比例。
依据《解释》第5条第1款规定“建设单位按照比例将车位、车库,依出售、附赠或者出租方式分给业主的,应当认定为其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”配置比例是由规划行政主管部门确定的,既然开发商已经通过出售、附赠或者出租方式分给业主了,那么他就已经优先满足了业主需要了。在一部分业主不能获得车位状况下,如果要求开发商承担责任,因为此时开发商已没有了提供车位的义务,无义务则无责任,所以此种要求是无道理的。
三、将住宅改变为经营性用房的法律规制
住宅是否可以改变为经营性用房?答案是肯定的,但是这种民间称之为“住改商”的行为,是受到法律严格限制的。《物权法》创立了新的法律要求,即改变专有部分用途必须经过由利害关系的区分所有人同意,这在实践中可能会产生以下问题:有利害关系的业主同意需要全部同意还是多数同意即可。《解释》第10条第2款规定“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。”其原因可能有以下两个:(1)《物权法》第76条规定,有关共有和共同管理权的重大事项由业主共同决定,其表决使用“多数决”原则。该条第1款以列举加兜底条款的方式对“重大事项”进行了规定,其中第7项为兜底条款。在《物权法》76条已经须经业主共同决定的事项作出列举后,如果“住改商”中的有利害关系业主意见使用多数决,那么就应该表述在列举项中,而并未有列举。退一步说如果此情形包含在兜底条款所述情况中,那么《物权法》起码应该在其第6章中作出“经业主共同决定”的指引性规定,但是也没有,所以就此来看将住宅改变为经营性用房中的业主同意应该不适用“多数决”原则。(2)从立法的目的上来说,《物权法》第77条的倾向很明显:限制“住改商”。如果在此采用“多数决”原则作为其合法性成就之标准,那么对于“住改商”限制的目的便很难实现了。
在理解《解释》第10条、第11条是,特别地,应注意此问题:《物权法》第77条的义务主体和权利主体是否只有业主。就77条的文义来说,的确如此,但是如果只是按文义解释,那么恐怕会造成两种后果:(1)业主可能假借非业主的物业使用人之手来“住改商”而逃避法律规制;(2)在其他业主进行“住改商”时侵害了非业主的物业使用人的权益时,非业主的物业使用人因为不是业主,不能依靠法律赋予业主的权利来救济自己的权利。所以,此处的业主要进行扩张解释,以便防止业主假借非业主的物业使用人逃避法律规制,同时也可以保护承租人、借用人的合法权益。关于此点《解释》16条有明确规定。
参考文献:
[1]梁慧星,陈华彬.物权法(第四版).法律出版社.2007年版.
[2]王利明.物权法论(第二版).中国政法大学出版社.2008年版.
[3]王利明.物权法研究(修订版.上册).中国人民大学出版社.2007年版.
[4]史尚宽.物权法论.中国政法大学出版社.2000年版.