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摘 要：我们已经步入了一个法制社会，就目前的情况而言，房地产合作大量出现，然而其在实行的过程中却存在着一些问题。在一些房地产方面的实务当中，法律纠纷不断。因而，公司在进行房地产合作的过程当中，应该注重相应的法律问题，在签订合同的过程中要注意相应的法律程序，以此来减少不必要的争端;国家应完善相关法律法规，以此来规范房地产合作开发市场，减少法律纠纷，推动我国法制社会进一步发展。
关键词：房地产;合作开发;法律纠纷
中图分类号：D922.29文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2019）17-0100-02
作者简介：黄珣（1980-），女，硕士研究生，四川建筑职业技术学院，讲师，研究方向：行政法，房地产法。
许多公司开发房地产项目，都是为了盈利，这是毋庸置疑的。在房地产项目的开发与合作中，最重要的一点，就是土地与资金的对接。因而，在市场的调节下，许多公司为了让自己能够获取利益，都会尽可能地去参与到这个过程中来，用自己的资金来与拥有土地的公司进行合作，以此来获取可观的经济效益。然而，就目前的情况而言，由于现有的与房地产开发有关的法律法规还不太完善，加之相关审批程序过于繁琐，并且涉及资金巨大，稍有不慎就容易满盘皆空，因而合作双方非常容易产生一系列的纠纷问题。本文主要针对现有情形进行分析，并据此提出一些与之相关的解决措施，以此来促进我国法制的长足发展。
所谓房地产开发，即投资方与土地资源持有方，通过自主自愿地商议，以签订书面合同或者构成事实合同的形式，来合作进行土地开发与房屋建设的一项经济活动。房地产合作开发大致被分成三种：“合作建房”、“合作开发”和“联建房屋”三种称谓，其概念大致相同，在平时的学术研究以及司法实践中，是可以被通用的[1]。房地产合作开发的概念，有广义和狭义的区分，狭义说：必须是合法的合作方式，才能够被称作“房地產合作开发”;广义说：不需要有合法性这个前提，所有的通过合作来进行房地产开发的经济活动，都可以被称作房地产合作开发。其不仅包括国有土地的开发，也包括集体土地和个人土地的开发，对于开发商的资质要求也很宽泛。总而言之，广义解释和狭义解释的最大区别就在于：该经济活动是否具备合法性。
（一）基于利益分配方式进行分类
要想合作，最终就要落实到彼此利益的分配上。房地产的合作开发模式，会根据合作者的利益分配，而产生一定的差异。根据利益分配方式，其大致可分为两种模式：一种是房屋分配制;另一种是利润分配制。房屋分配制，是指在该房地产项目彻底完成之后，开发者和投资方按照一定的比例来进行房屋的分配，以此来进行利益的分配。而利润分配制，则是开发商和投资方主要将刚刚建成的房屋用于出售，以此来获取相应的利润。双方在已经获取了一定的商业利润后，以利润分配的方式来进行利益的分配，而不是以房屋的形式来进行利益的分配，这是房地产合作开发分类的一种。
（二）基于出资方式进行分类
就目前的情况而言，房地产合作开发的合作方式大多是“土地和钱财分开，有钱的一方出钱，有地的一方出地”。然而，这并不排除，在房地产开发的过程中，还有其他的合作方式。除了土地和资金之外，还有许多要素可以进行投资与合作，例如：技术、劳务等等。商人在进行房地产的合作开发时，可以根据一些其他的要素来进行投资，可以仅仅投资一项，也可以投资好几项。基于此，我们可以把房地产合作开发分成这样的两种模式：单一投资模式与复合投资模式。
（三）基于开发主体的数量进行分类
合作的概念，即两个及以上的主体，通过自主协商，为了达成彼此的共同目的，而共同去进行一项活动。房地产的合作开发，就可以引申为：两个及以上的主体，基于共同的盈利目的，来对房地产工作进行开发的一项经济活动。就目前的情况而言，我们的国家还没有对合作的主体数量进行过限制。因此，我们可以根据合作主体的数量不同，来将房地产合作开发分成这样的两种模式：双向合作开发模式与多向合作开发模式。
（一）行为的盈利性
不可否认的一点是，商人合作开发房地产的目的是为了盈利。广义上的房地产合作开发，由于其范围较广，在这里就先不作讨论了。狭义上的房地产合作开发，主要是指合作双方以合法的方式，以房产或者地产的转让为目的，来进行房地产的开发。一般来说，自己建造、自己使用的房屋，是不包含在这个范围之内的。因而，我们可以发现，无论是从房地产合作开发的广义概念还是狭义概念来看，其合作主体的行为都是带有较强的盈利性的。
（二）“三共模式”的必然要求
商人要想与他人进行房地产的合作开发，其中不可避免的一点，就是合作方之间签订合同，以此来通过法律的形式，保障自身的合法权益，也能够在某种程度上对于合作方产生一种约束力，让合作能够顺利进行。而合同和保底条款是不同的，无论是在学术理论界，还是在法律实务界，“三共模式”都是使合同区别于保底条款的，最本质的特征。所谓“三共模式”，即：“共同出资”、“共享利润”、“共担风险”。
其中，“共同出资”是前提，“共享利润”是合作方的共同目标，“共担风险”则是合作方之间在面临风险的时候，一起去承担的责任和义务[2]。如果互相合作的一方或者多方存在不符合“三共模式”的情况，那么其签订的合同性质和合同效力都会发生变化，会在很大程度上影响最终的盈利效果。
（三）法律规定的灵活性
现如今，国家对于房地产合作开发的法律规定，相对来说还是比较灵活的。其在一方面注重保护合作双方或者合作多方的合法权益，另一方面也注重规范市场秩序，保护消费者的合法权益。针对刚才提到的“三共模式”，有些学者主张把“共同经营”也纳入在该类合同的特征当中，但是，由于不同的市场主体在面对同一种市场情况时，他们的经营方式很可能是不一样的，并且我们现有的“三共模式”已经能够很好地概括其特征，因此法律不宜并且没有对该类问题进行强制规定，这可以在一定程度上体现出法律的灵活性以及以人为本的立法特征。
（一）有利于规范市场秩序
如果合作双方或者合作多方能够在合作开发房地产中依照法律程序签订合同的话，那么在某些程度上，会非常有利于规范市场秩序，其能够在很大程度上防止一些经济诈骗发生。
（二）促进良性合作
如果大家能够在合作之初签订合同，在合同里提前说好了如何进行利益的分配的话，那么会为之后的利益分配奠定一个良好的基础，以此来避免因利益争夺而反目成仇的现象发生，让大家能够去进行良性合作。
（三）有利于发扬契约精神
对于商人而言，最重要的就是契约精神。如果大家能够在合作之前，能够用一种公平公正的心态，秉持着利益共享、风险共担的原则来进行合同的签订的话，那么会非常有利于契约精神的发扬，让人们明白在房地产开发的过程中签订合同的重要性。
（一）明确合同的性质
国家可以根据上文提到的合同的特征，来对合同的性质进行一个有效的规制，把“三共模式”变得更加突出，以此来防止部分人擅自转变合同性质，并做出一些违法行为。如果按照这样的观点看待的话，那么合作主体之间的法律关系就非常明确了：首先，必须要共同出资，资本不做规制，房产地产资金劳务都可以;其次，合作开发者对于第三方，承无限连带责任，合作双方或者合作多方利益共享，風险共担。这样，合作方之间的利益关系就变得非常清晰且明朗，能够在很大程度上，降低其出现相关法律纠纷的可能性，促进合作的良性发展。
（二）简化合同的审批程序
就目前的情况而言，在房地产的合作开发过程中，存在着许多合同审批程序不当的问题。部分商人由于合同的审批程序过于繁琐，审批时间过长，而房地产合作开发涉及的资金链又非常巨大，因而不少商人会出于逐利的目的而私自改变合同的性质，以扩大自己的盈利空间。基于此，我国应该在一定程度上，简化其合同审批程序，让更多的商人能够按照法律规定的程序，来合理、合法地去签订合同。
（三）合同无效后对各方利益的平衡
如果现有的合同因为一些原因，被政府确定为无效合同，那么法律应该着重规定在这种情况下，如何让各方的利益达成一个平衡点，以此来减少纠纷的产生。然而，就目前的情况而言，我国的法律法规以及司法解释，都没有很好地解决这一问题，最终导致这一问题在很大程度上给司法实践造成了困扰。因而，国家应该根据具体情况，来对这一问题进行规制，以此来减少相应的法律纠纷事件发生。
例如：我们可以根据资金的转化情况，来对各方的利益进行一个有效平衡：首先，当合同认定没有效力，并且建筑方还没有把投资方投来的资金转化为实体建筑时，建筑方就可以直接把资金还给投资方;其次，当合同认定没有效力，但是建筑方已经把投资方的一部分资金用于房产建设时，建筑方可以把剩下的资金不还给投资方，并且划拨一部分房产给投资方;最后，当合同被认定没有效力，而房屋已经全部建成的话，那么其应归土地所有者所有。具体的利益划分，不是说原来是谁的就是谁的，我们主要应该看到底是因为谁使得合同失效，谁应该负担合同失效的主要责任，以此来进行相应的利益分配，这样才是公平合理的。
（四）加大对违法行为的处罚力度
针对部分不法商人，为了盈利不择手段，最终走向歧途的现象，国家应加大对于该类经济违法行为的处罚力度，以此来规范市场秩序，减少此类纠纷的发生[3]。
首先，房地产行业应严格规定市场准入门槛，严厉打击越级开发土地之类的现象;其次，对于违法在集体土地上进行开发，并且没有按照法定程序进行注册的开发商，应该严厉处罚，处以相应的罚金，以此来遏制此类行为……总而言之，国家应根据具体的情况，来加大对违法行为的处罚力度，以此来维护秩序，减少此类纠纷的发生。
综上所述，我国在房地产的立法层面，还不够完善。因而，国家需要在房地产合同的各个方面，来完善立法，并予以相应的司法解释，以此来更好地保护公民的权利，减少纠纷现象的发生。
[ 参 考 文 献 ]
[1]杜尚昧.房地产合作开发纠纷法律问题的思考[J].中国房地产业，2018（2）：293.
[2]潘晓伶.关于房地产合作开发纠纷法律问题的思考[J].建材与装饰，2017（32）：129-130.
[3]潘晓伶.关于房地产合作开发纠纷法律问题的思考[J].建材与装饰，2017（032）：129-130.
关键词：房地产;合作开发;法律纠纷
中图分类号：D922.29文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2019）17-0100-02
作者简介：黄珣（1980-），女，硕士研究生，四川建筑职业技术学院，讲师，研究方向：行政法，房地产法。
许多公司开发房地产项目，都是为了盈利，这是毋庸置疑的。在房地产项目的开发与合作中，最重要的一点，就是土地与资金的对接。因而，在市场的调节下，许多公司为了让自己能够获取利益，都会尽可能地去参与到这个过程中来，用自己的资金来与拥有土地的公司进行合作，以此来获取可观的经济效益。然而，就目前的情况而言，由于现有的与房地产开发有关的法律法规还不太完善，加之相关审批程序过于繁琐，并且涉及资金巨大，稍有不慎就容易满盘皆空，因而合作双方非常容易产生一系列的纠纷问题。本文主要针对现有情形进行分析，并据此提出一些与之相关的解决措施，以此来促进我国法制的长足发展。
一、房地产合作开发的概念
所谓房地产开发，即投资方与土地资源持有方，通过自主自愿地商议，以签订书面合同或者构成事实合同的形式，来合作进行土地开发与房屋建设的一项经济活动。房地产合作开发大致被分成三种：“合作建房”、“合作开发”和“联建房屋”三种称谓，其概念大致相同，在平时的学术研究以及司法实践中，是可以被通用的[1]。房地产合作开发的概念，有广义和狭义的区分，狭义说：必须是合法的合作方式，才能够被称作“房地產合作开发”;广义说：不需要有合法性这个前提，所有的通过合作来进行房地产开发的经济活动，都可以被称作房地产合作开发。其不仅包括国有土地的开发，也包括集体土地和个人土地的开发，对于开发商的资质要求也很宽泛。总而言之，广义解释和狭义解释的最大区别就在于：该经济活动是否具备合法性。
二、房地产合作开发的分类
（一）基于利益分配方式进行分类
要想合作，最终就要落实到彼此利益的分配上。房地产的合作开发模式，会根据合作者的利益分配，而产生一定的差异。根据利益分配方式，其大致可分为两种模式：一种是房屋分配制;另一种是利润分配制。房屋分配制，是指在该房地产项目彻底完成之后，开发者和投资方按照一定的比例来进行房屋的分配，以此来进行利益的分配。而利润分配制，则是开发商和投资方主要将刚刚建成的房屋用于出售，以此来获取相应的利润。双方在已经获取了一定的商业利润后，以利润分配的方式来进行利益的分配，而不是以房屋的形式来进行利益的分配，这是房地产合作开发分类的一种。
（二）基于出资方式进行分类
就目前的情况而言，房地产合作开发的合作方式大多是“土地和钱财分开，有钱的一方出钱，有地的一方出地”。然而，这并不排除，在房地产开发的过程中，还有其他的合作方式。除了土地和资金之外，还有许多要素可以进行投资与合作，例如：技术、劳务等等。商人在进行房地产的合作开发时，可以根据一些其他的要素来进行投资，可以仅仅投资一项，也可以投资好几项。基于此，我们可以把房地产合作开发分成这样的两种模式：单一投资模式与复合投资模式。
（三）基于开发主体的数量进行分类
合作的概念，即两个及以上的主体，通过自主协商，为了达成彼此的共同目的，而共同去进行一项活动。房地产的合作开发，就可以引申为：两个及以上的主体，基于共同的盈利目的，来对房地产工作进行开发的一项经济活动。就目前的情况而言，我们的国家还没有对合作的主体数量进行过限制。因此，我们可以根据合作主体的数量不同，来将房地产合作开发分成这样的两种模式：双向合作开发模式与多向合作开发模式。
三、房地产合作开发的特征分析
（一）行为的盈利性
不可否认的一点是，商人合作开发房地产的目的是为了盈利。广义上的房地产合作开发，由于其范围较广，在这里就先不作讨论了。狭义上的房地产合作开发，主要是指合作双方以合法的方式，以房产或者地产的转让为目的，来进行房地产的开发。一般来说，自己建造、自己使用的房屋，是不包含在这个范围之内的。因而，我们可以发现，无论是从房地产合作开发的广义概念还是狭义概念来看，其合作主体的行为都是带有较强的盈利性的。
（二）“三共模式”的必然要求
商人要想与他人进行房地产的合作开发，其中不可避免的一点，就是合作方之间签订合同，以此来通过法律的形式，保障自身的合法权益，也能够在某种程度上对于合作方产生一种约束力，让合作能够顺利进行。而合同和保底条款是不同的，无论是在学术理论界，还是在法律实务界，“三共模式”都是使合同区别于保底条款的，最本质的特征。所谓“三共模式”，即：“共同出资”、“共享利润”、“共担风险”。
其中，“共同出资”是前提，“共享利润”是合作方的共同目标，“共担风险”则是合作方之间在面临风险的时候，一起去承担的责任和义务[2]。如果互相合作的一方或者多方存在不符合“三共模式”的情况，那么其签订的合同性质和合同效力都会发生变化，会在很大程度上影响最终的盈利效果。
（三）法律规定的灵活性
现如今，国家对于房地产合作开发的法律规定，相对来说还是比较灵活的。其在一方面注重保护合作双方或者合作多方的合法权益，另一方面也注重规范市场秩序，保护消费者的合法权益。针对刚才提到的“三共模式”，有些学者主张把“共同经营”也纳入在该类合同的特征当中，但是，由于不同的市场主体在面对同一种市场情况时，他们的经营方式很可能是不一样的，并且我们现有的“三共模式”已经能够很好地概括其特征，因此法律不宜并且没有对该类问题进行强制规定，这可以在一定程度上体现出法律的灵活性以及以人为本的立法特征。
四、在房地产合作开发的过程中签订合同的重要性
（一）有利于规范市场秩序
如果合作双方或者合作多方能够在合作开发房地产中依照法律程序签订合同的话，那么在某些程度上，会非常有利于规范市场秩序，其能够在很大程度上防止一些经济诈骗发生。
（二）促进良性合作
如果大家能够在合作之初签订合同，在合同里提前说好了如何进行利益的分配的话，那么会为之后的利益分配奠定一个良好的基础，以此来避免因利益争夺而反目成仇的现象发生，让大家能够去进行良性合作。
（三）有利于发扬契约精神
对于商人而言，最重要的就是契约精神。如果大家能够在合作之前，能够用一种公平公正的心态，秉持着利益共享、风险共担的原则来进行合同的签订的话，那么会非常有利于契约精神的发扬，让人们明白在房地产开发的过程中签订合同的重要性。
五、提高房地产合作开发合同完善性的有效策略
（一）明确合同的性质
国家可以根据上文提到的合同的特征，来对合同的性质进行一个有效的规制，把“三共模式”变得更加突出，以此来防止部分人擅自转变合同性质，并做出一些违法行为。如果按照这样的观点看待的话，那么合作主体之间的法律关系就非常明确了：首先，必须要共同出资，资本不做规制，房产地产资金劳务都可以;其次，合作开发者对于第三方，承无限连带责任，合作双方或者合作多方利益共享，風险共担。这样，合作方之间的利益关系就变得非常清晰且明朗，能够在很大程度上，降低其出现相关法律纠纷的可能性，促进合作的良性发展。
（二）简化合同的审批程序
就目前的情况而言，在房地产的合作开发过程中，存在着许多合同审批程序不当的问题。部分商人由于合同的审批程序过于繁琐，审批时间过长，而房地产合作开发涉及的资金链又非常巨大，因而不少商人会出于逐利的目的而私自改变合同的性质，以扩大自己的盈利空间。基于此，我国应该在一定程度上，简化其合同审批程序，让更多的商人能够按照法律规定的程序，来合理、合法地去签订合同。
（三）合同无效后对各方利益的平衡
如果现有的合同因为一些原因，被政府确定为无效合同，那么法律应该着重规定在这种情况下，如何让各方的利益达成一个平衡点，以此来减少纠纷的产生。然而，就目前的情况而言，我国的法律法规以及司法解释，都没有很好地解决这一问题，最终导致这一问题在很大程度上给司法实践造成了困扰。因而，国家应该根据具体情况，来对这一问题进行规制，以此来减少相应的法律纠纷事件发生。
例如：我们可以根据资金的转化情况，来对各方的利益进行一个有效平衡：首先，当合同认定没有效力，并且建筑方还没有把投资方投来的资金转化为实体建筑时，建筑方就可以直接把资金还给投资方;其次，当合同认定没有效力，但是建筑方已经把投资方的一部分资金用于房产建设时，建筑方可以把剩下的资金不还给投资方，并且划拨一部分房产给投资方;最后，当合同被认定没有效力，而房屋已经全部建成的话，那么其应归土地所有者所有。具体的利益划分，不是说原来是谁的就是谁的，我们主要应该看到底是因为谁使得合同失效，谁应该负担合同失效的主要责任，以此来进行相应的利益分配，这样才是公平合理的。
（四）加大对违法行为的处罚力度
针对部分不法商人，为了盈利不择手段，最终走向歧途的现象，国家应加大对于该类经济违法行为的处罚力度，以此来规范市场秩序，减少此类纠纷的发生[3]。
首先，房地产行业应严格规定市场准入门槛，严厉打击越级开发土地之类的现象;其次，对于违法在集体土地上进行开发，并且没有按照法定程序进行注册的开发商，应该严厉处罚，处以相应的罚金，以此来遏制此类行为……总而言之，国家应根据具体的情况，来加大对违法行为的处罚力度，以此来维护秩序，减少此类纠纷的发生。
六、结束语
综上所述，我国在房地产的立法层面，还不够完善。因而，国家需要在房地产合同的各个方面，来完善立法，并予以相应的司法解释，以此来更好地保护公民的权利，减少纠纷现象的发生。
[ 参 考 文 献 ]
[1]杜尚昧.房地产合作开发纠纷法律问题的思考[J].中国房地产业，2018（2）：293.
[2]潘晓伶.关于房地产合作开发纠纷法律问题的思考[J].建材与装饰，2017（32）：129-130.
[3]潘晓伶.关于房地产合作开发纠纷法律问题的思考[J].建材与装饰，2017（032）：129-130.