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【摘要】作为现代居住保障的物业管理开始兴起，从一定程度上来讲，它对于提高人们生活品质与质量有着重要作用。然而，由于其起步时间尚晚、准入门槛低等原因的影响，我国房地产物业管理还存在许多不足，其中管理纠纷则是其中较为明显的制约性因素。本文将对房地产当中的物业管理纠纷进行分析，旨在厘清物业管理的不足，进一步优化物业管理水平。
【关键词】房地产；物业管理纠纷
近几年，随着我国经济水平的提高，人们对于住宅、商业等房地产要求越来越旺，而作为一项具有微利性的行业，物理管理在凭借其经营风险小与准入门槛低等因素，吸引了大量投资目光，当此之时，房地产当中的物业管理开始与市场化经营相接轨。但与此同时，其管理纠纷正逐渐成为阻碍其不断发展的桎梏，严重影响和谐社会的构建。本文将对房地产当中的物业管理纠纷进行分析，旨在厘清物业管理的不足，进一步优化物业管理水平。
一、当前房地产物业管理纠纷当中主要存在的几种形式
房地产市场的火爆，从侧面更加重了物业管理纠纷现象，这种纠纷具有多样性的同时，其境况也是愈演愈烈。但综合来看，其纠纷主要表现为以下几点：
第一，物业管理方向使用者或是业主追索相关费用，比如滞纳金、物管费等方面，部分业主很容易以物管质量低下、收费依据不足等作为“维护”自身权益的一种手段。在房产地物业管理纠纷当中，此种因由所占比率较大[1]。
第二，因物业管理公司自身存在的服务质量方面的问题，进而引起的履行职责、提高服务质量等方面的纠纷。这表现为很多方面，比如公共设备与区域的修缮与管理，以及设立相应的维修基金等。
第三，因业主委员会更替而产生的项目的接管、撤销等原因所引起的各类纠纷。这也是较为普遍的一种纠纷形式，比如现代委员会同前任在资料交接过程当中产生的纠纷与认可度的问题。又或者前任物管公司出现的不移交、不退管，进而导致新公司无法参与管理事业等，都会影响房地产物业管理整体水平。
制约房地产物业管理纠纷的因素还有很多，但无论何种制约形式，其都与物业公司本身的服务水平以及业务的认识存在莫大关联。事物都存在两面性，因此，必须厘清对其认识力度，才能进一步完善房地产管理事业。
二、解决房地产物业管理纠纷的举措
如前所述，当前房地产物业管理还存在许多不足，制约着其发展，那么究竟如何对其进行优化，本文将给出以下建议，供以参考。
第一，进一步优化物业管理当中的各项体系及法规，以便不断提升其可操作性。笔者认为，其具体大致需要从两个方面入手，首先，明晰各业主委员会当中的具体法律地位，充分发挥其效用。虽然业主委员体在当前的法律体系当中无法作为诉讼主体存在，但从实践来看，其作为业主大会与业主的代表机构，当物管纠纷产生之时，作用是相当明显的。国际上，一些经济发达地区比如香港、新加坡等都承认业主团体的诉讼地位。国内房地产事业应充分明确业主的法人资格性，以代表业主对相关的物业事业进行管理。其次，物权法的实施，从一定程度上从立法层面肯定了物业管理的法规性与法律性，这为很多程序提供了审判的根据。但与此同时，我也应该注意到，对于物业管理而言，物权法毕竟具有很强的原则性，从具体实践来看，可以充分将其预设的功能展示出来。对于一些存在可供商榷的条例，加以说明与规范，以发挥其导向型功能与作用[2]。
第二，强化物业管理的监督性质，严控准入门槛。首先，从物业管理公司的设立上来看，必须具备一定专业能力与资质；对于业主投拆多、管理服理差的企业，相关单位可责令对其进行整顿。其次，严把质量关，严格市场准入制度。具体而言，相关从业者必须具备与工作岗位要求相匹配的工作经历及学历，并良好掌握相关的技术及知识能力，必须朝着专业化、规范化管理进行，精英化的物业管理队伍是未来房地产物业管理的唯一出路。相关小区经理可进行可持上岗，加快推进房地产物业管理“以质论价、合同约定”的管理形势，切实提高服务水平，以最终降低管理运营成本[3]。
第三，物业公司要优化自身服务意识。作为广大业主服务提供商，房地产物业管理公司要实行诚信服务的现代化企业经营理念，以广大业主为中心，尽可能提供多样化、高质量的服务，想业主之所想，急业主之所急，与他们的切实所需达成共识。最大程度上取得业主配合与支持，尽可能消除区域内违规与规章制度的产生。
最后，由于国内物业管理专业化道路起步为时尚晚，势必存在某些法律手段无法岂及之地，因此，在许多纠纷产生之时如果存在无法套用法律手段解决的情况，良好的沟通无疑是解决问题的有效手段。在今后的物业纠纷管理当中，应适当对其进行引入。
参考文献：
[1] 唐欣； 王春艳； 李娟； 邵长勇. 现代社区物业管理纠纷化解措施研究——基于济南市住宅小区物业管理纠纷现状调查，[J]， 现代物业（上旬刊） ， Modern Property Management， 2013年03期.
[2] 陈喜强； 陈德豪. 基于社区物业管理资源的社区共同治理模式探讨——以广州地区为例的考察，[J]， 广州公共管理评论 ， Guangzhou Public Administration Review， 2013年00期.
[3] 漆国生. 社区物业管理纠纷化解机制研究——以纠纷化解的选择性和有效性为视角，[J]， 广东社会科学 ， Social Sciences in Guangdong， 2010年04期.
【关键词】房地产；物业管理纠纷
近几年，随着我国经济水平的提高，人们对于住宅、商业等房地产要求越来越旺，而作为一项具有微利性的行业，物理管理在凭借其经营风险小与准入门槛低等因素，吸引了大量投资目光，当此之时，房地产当中的物业管理开始与市场化经营相接轨。但与此同时，其管理纠纷正逐渐成为阻碍其不断发展的桎梏，严重影响和谐社会的构建。本文将对房地产当中的物业管理纠纷进行分析，旨在厘清物业管理的不足，进一步优化物业管理水平。
一、当前房地产物业管理纠纷当中主要存在的几种形式
房地产市场的火爆，从侧面更加重了物业管理纠纷现象，这种纠纷具有多样性的同时，其境况也是愈演愈烈。但综合来看，其纠纷主要表现为以下几点：
第一，物业管理方向使用者或是业主追索相关费用，比如滞纳金、物管费等方面，部分业主很容易以物管质量低下、收费依据不足等作为“维护”自身权益的一种手段。在房产地物业管理纠纷当中，此种因由所占比率较大[1]。
第二，因物业管理公司自身存在的服务质量方面的问题，进而引起的履行职责、提高服务质量等方面的纠纷。这表现为很多方面，比如公共设备与区域的修缮与管理，以及设立相应的维修基金等。
第三，因业主委员会更替而产生的项目的接管、撤销等原因所引起的各类纠纷。这也是较为普遍的一种纠纷形式，比如现代委员会同前任在资料交接过程当中产生的纠纷与认可度的问题。又或者前任物管公司出现的不移交、不退管，进而导致新公司无法参与管理事业等，都会影响房地产物业管理整体水平。
制约房地产物业管理纠纷的因素还有很多，但无论何种制约形式，其都与物业公司本身的服务水平以及业务的认识存在莫大关联。事物都存在两面性，因此，必须厘清对其认识力度，才能进一步完善房地产管理事业。
二、解决房地产物业管理纠纷的举措
如前所述，当前房地产物业管理还存在许多不足，制约着其发展，那么究竟如何对其进行优化，本文将给出以下建议，供以参考。
第一，进一步优化物业管理当中的各项体系及法规，以便不断提升其可操作性。笔者认为，其具体大致需要从两个方面入手，首先，明晰各业主委员会当中的具体法律地位，充分发挥其效用。虽然业主委员体在当前的法律体系当中无法作为诉讼主体存在，但从实践来看，其作为业主大会与业主的代表机构，当物管纠纷产生之时，作用是相当明显的。国际上，一些经济发达地区比如香港、新加坡等都承认业主团体的诉讼地位。国内房地产事业应充分明确业主的法人资格性，以代表业主对相关的物业事业进行管理。其次，物权法的实施，从一定程度上从立法层面肯定了物业管理的法规性与法律性，这为很多程序提供了审判的根据。但与此同时，我也应该注意到，对于物业管理而言，物权法毕竟具有很强的原则性，从具体实践来看，可以充分将其预设的功能展示出来。对于一些存在可供商榷的条例，加以说明与规范，以发挥其导向型功能与作用[2]。
第二，强化物业管理的监督性质，严控准入门槛。首先，从物业管理公司的设立上来看，必须具备一定专业能力与资质；对于业主投拆多、管理服理差的企业，相关单位可责令对其进行整顿。其次，严把质量关，严格市场准入制度。具体而言，相关从业者必须具备与工作岗位要求相匹配的工作经历及学历，并良好掌握相关的技术及知识能力，必须朝着专业化、规范化管理进行，精英化的物业管理队伍是未来房地产物业管理的唯一出路。相关小区经理可进行可持上岗，加快推进房地产物业管理“以质论价、合同约定”的管理形势，切实提高服务水平，以最终降低管理运营成本[3]。
第三，物业公司要优化自身服务意识。作为广大业主服务提供商，房地产物业管理公司要实行诚信服务的现代化企业经营理念，以广大业主为中心，尽可能提供多样化、高质量的服务，想业主之所想，急业主之所急，与他们的切实所需达成共识。最大程度上取得业主配合与支持，尽可能消除区域内违规与规章制度的产生。
最后，由于国内物业管理专业化道路起步为时尚晚，势必存在某些法律手段无法岂及之地，因此，在许多纠纷产生之时如果存在无法套用法律手段解决的情况，良好的沟通无疑是解决问题的有效手段。在今后的物业纠纷管理当中，应适当对其进行引入。
参考文献：
[1] 唐欣； 王春艳； 李娟； 邵长勇. 现代社区物业管理纠纷化解措施研究——基于济南市住宅小区物业管理纠纷现状调查，[J]， 现代物业（上旬刊） ， Modern Property Management， 2013年03期.
[2] 陈喜强； 陈德豪. 基于社区物业管理资源的社区共同治理模式探讨——以广州地区为例的考察，[J]， 广州公共管理评论 ， Guangzhou Public Administration Review， 2013年00期.
[3] 漆国生. 社区物业管理纠纷化解机制研究——以纠纷化解的选择性和有效性为视角，[J]， 广东社会科学 ， Social Sciences in Guangdong， 2010年04期.