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摘要：房地产业作为一个典型的资金密集型产业，其融资渠道也越来越受到世人的关注。充足的资金支持对房地产业来说就其发展的至关重要的作用。随着经济的发展，金融危机的影响，房市泡沫的出现，以及国家宏观调控的政策等的影响，房地产业的资金链面临着日益严峻的考验。文章主要基于房地产业融资渠道视角对中国房地产业进行分析，最后对投融资渠道的选择提出几点建议。
关键词：房地产投融资；融资渠道；融资方式
中图分类号：F285文献标识码：A文章编号：1006-8937（2011）20-0021-02
1我国房地产行业现状
近年来，在关系国计民生的经济活动中，住房逐渐超越衣、食，排在了前列。房地业的脱线发展在贡献了GDP的同时，也引起了人们对房地产行业的高度关注，自1998年国家扩大内需刺激经济发展的政策实施以来，房地产业得到了长足的发展，2003年中央文件有指出房地产业带动力强，“已然成为国民经济的支柱产业”，而且2003年以来，房价一路飙升，暴利吸引了更多的资金投入，而在这些投入资金中，房地产企业的自有资金占有比例远远地域银行贷款的比例，债务性融资已经成为房地产融资的主要方式。
长期以来，我国房地产业的融资来源主要依靠银行贷款的模式，在贷款门槛的提高和政策的影响，使资金链出现危机；另一方面，在市场经济多元化发展的今天，大量民间资本和国外资本却投资无门。在二者之间建立一个有效地资金投融资模式，解决房地产资金来源的同时促进了资本流通，有利于经济的健康发展。
2我国房地产投融主要资渠道分析
房地产融资是指房地产企业为生产或投资而进行的资金融通或资金筹集活动。我国目前可供选择融资方式主要有以下几种：
①银行贷款。目前有我国的房地产业中有超过半数以上的资金，直接或间接的来源于银行信贷。房地产贷款也就是与房产或地产开发经营活动有关的贷款。在这种主要运用银行贷款的融资方式直接导致了房地产产业的资金链的单一化，同时也将房地产业风险也大多转移到银行业，增加了银行业资金的流动性风险，在2007年的美国次级房贷危机引发了经济危机中，花旗银行等各大银行纷纷倒闭，最终银行业成为这场危机的最大受害者。
②上市融资。上市融资是指将经营公司的全部资本等额划分，表现为股票形式，经批准后上市流通，公开发行。它的优点是由投资者直接购买，短时间内可筹集到巨额资金，同时又可以在很大程度上的分散风险。理论上来说房地产企业运用公开上市的方式进行融资是一种最佳方式，但是原《公司法》规定IPO融资的资金条件过于严格，而房地产业的资金呈现大起大落的现象，不利于上市融资，因此在实际操作中大多数房地产企业借壳上市的方式。
③房地产信托。房地产信托，指房地产所有者将房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，通过专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。自2002年以来信托投资公司发行一系列房地产信托计划，特别是央行“121”号文件之后，房地产开发商把融资的目光转向房地产信托产品，它在一定程度上提高了居民对于房地产业的参与度，是一种全新的投资方式。同时它可以横跨产业投资、资本市场和货币市场，通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产提供资金，增加融资渠道。
④夹层融资。夹层融资是指从风险与收益角度来看，介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式，在风险与收益方面都比单纯的股权与债群投资要中性一些。它是私募基金的一种形式。它大概有四种模式：分别是基金组织、银行承兑、直存款、多层创新。房地产企业通过金融创新，在债券、股权、收益权方面可进行多种创新组合。夹层融资具有极大地灵活性，可以根据企业需要进行各种股权和债权的组合，满足不同的需求。
⑤房地产债券融资。房地产债券投资是企业债券的一种，公司债券是由企业依照法定程序发行的到期日固定、利率固定的债券。它最早开始于1992年海南推出的万国投资券、伯乐投资券和富岛投资券，同样由于限制条件较多，房地产企业运用发行企业债券的方式进行融资并没有得到较好的发展。但随着政府提出大力发展资本市场，扩大直接融资比例的政策，企业债券市场必将得到长足的发展，房地产債券融资的比例也会随之增强。
⑥海外地产基金。中国房地产产业的繁荣发展还是吸引了大批的海外地产基金，他们主要通过两种途径中国房地产市场，一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制。在全球化的大趋势下，我国的金融市场全面开放是必然的，带来大量外资的涌入，会带来金融业的激烈竞争，同时也增加我国房地产业融资渠道，推动房地产业的繁荣发展。
⑦房地产信托投资基金。房地产信托投资基金是指从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托。它主要面向中小投资者，具有流动性强、股票增值潜力、有效地分散风险和投资组合管理、抵御通货膨胀的优势。它拓宽了国内房地产开发商的融资渠道、改善了房地产业的行业运行模式、促进房地产开发商的整合进程、改变了房地产业的估值方式，促进了房地产业的发展。
3我国房地产业融资路径选择的几点建议
①首先改变单一的以银行贷款为主导的房地产融资渠道。我国房地产业融资渠道主要依赖银行信贷，因此减少少债务性融资，扩大权益性融资比例成为融资渠道改革的前提，这样既降低了房地产业转移给银行业的信贷风险，另一方面也促进对房地产业资金来源多元化的动力，不断提高的存款准备金率与贷款门槛，使房地产业必须将它们的融资渠道由债权性向权益性转变，与此同时银行业资金在经济运行资金链中份额的减少，这不仅仅促进了房地产业寻找多元化的融资渠道，也带动了非银行金融机构的进步和发展，。
②大力发展房地产投资信托基金。信托投资基金的自身优势，使它在中小企业融资中占据有利市场。在在央行收紧银行信贷后，贷款门槛提高，而中小企业在生产规模和生产资金上的局限性，使其很难通过上市的方式获取资金扩大发展，房地产信托模式的兴起改变了这一困局。但我国目前的房地产信托绝大多数都是仍采取贷款的形式，以债权为主要形式，在这个过程中信托业的风险也在增加。今后的房地产信托如果想要有较大的发展，必须加大权益融资的比例，推出更多的股权投资或混和投资的信托产品。
③合理应用外资，积极引导，正确监管。经济全球化必然带来国内金融业全面开放，届时将会有更多的外资金融机构进入，它们完善国内金融体系建设的同时，也给国内经济的发展带来新的风险和机遇，这对于亟待资金谋求更好发展的中国房地产业来说也是一把双刃剑。由于资本的逐利性，特别是游资的投机性，使在运用外资的过程中，稍有不慎便会给我国经济产生带来不利影响，因此在合理运用的同时，有关部门更要做好房地产业在运用外资过程中的监管工作，关注资本流向，防止其对我国房地产市场造成太大的冲击。
④加快金融创新步伐，完善二级市场建设。我国房地产金融市场目前以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来，与国外相比有很大差距。在发展各种方式的房地产融资渠道的同时，利用金融创新手段，开发衍生金融产品，完善二级市场，增加房地产业融资中公众的参与度同时努力实现住房抵押贷款的证券化、标准化，促使流动性差但收益稳定的资产转化为流动性较强的证券产品，分散房地产业投融资风险。
4结语
房地产业的发展关系着国计民生，国家为了给高速发展中的房地产业降温，提高了银行业贷款门槛，给房地产业的资金源带来了一定的冲击，在这种形势下，如何合理运用各种融资方式解决资金来源问题是房地产也发展的关键。作为一个典型的资金密集型产业，房地产业必须处理好和金融业的关系，以达到相辅相成，共同发展的局面。
参考文献：
[1] 高聚辉.房地产融资渠道分析与发展趋势展望[J].中国房 地产金融,2006,(6).
[2] 何树全.中国房地产投融资投资体制透视.统计与决策[J]. 2009,(2).
[3] 郭亚力.我国房地产投融资分析及路径选择.财贸研究[J]. 2006,(2).
关键词：房地产投融资；融资渠道；融资方式
中图分类号：F285文献标识码：A文章编号：1006-8937（2011）20-0021-02
1我国房地产行业现状
近年来，在关系国计民生的经济活动中，住房逐渐超越衣、食，排在了前列。房地业的脱线发展在贡献了GDP的同时，也引起了人们对房地产行业的高度关注，自1998年国家扩大内需刺激经济发展的政策实施以来，房地产业得到了长足的发展，2003年中央文件有指出房地产业带动力强，“已然成为国民经济的支柱产业”，而且2003年以来，房价一路飙升，暴利吸引了更多的资金投入，而在这些投入资金中，房地产企业的自有资金占有比例远远地域银行贷款的比例，债务性融资已经成为房地产融资的主要方式。
长期以来，我国房地产业的融资来源主要依靠银行贷款的模式，在贷款门槛的提高和政策的影响，使资金链出现危机；另一方面，在市场经济多元化发展的今天，大量民间资本和国外资本却投资无门。在二者之间建立一个有效地资金投融资模式，解决房地产资金来源的同时促进了资本流通，有利于经济的健康发展。
2我国房地产投融主要资渠道分析
房地产融资是指房地产企业为生产或投资而进行的资金融通或资金筹集活动。我国目前可供选择融资方式主要有以下几种：
①银行贷款。目前有我国的房地产业中有超过半数以上的资金，直接或间接的来源于银行信贷。房地产贷款也就是与房产或地产开发经营活动有关的贷款。在这种主要运用银行贷款的融资方式直接导致了房地产产业的资金链的单一化，同时也将房地产业风险也大多转移到银行业，增加了银行业资金的流动性风险，在2007年的美国次级房贷危机引发了经济危机中，花旗银行等各大银行纷纷倒闭，最终银行业成为这场危机的最大受害者。
②上市融资。上市融资是指将经营公司的全部资本等额划分，表现为股票形式，经批准后上市流通，公开发行。它的优点是由投资者直接购买，短时间内可筹集到巨额资金，同时又可以在很大程度上的分散风险。理论上来说房地产企业运用公开上市的方式进行融资是一种最佳方式，但是原《公司法》规定IPO融资的资金条件过于严格，而房地产业的资金呈现大起大落的现象，不利于上市融资，因此在实际操作中大多数房地产企业借壳上市的方式。
③房地产信托。房地产信托，指房地产所有者将房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，通过专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。自2002年以来信托投资公司发行一系列房地产信托计划，特别是央行“121”号文件之后，房地产开发商把融资的目光转向房地产信托产品，它在一定程度上提高了居民对于房地产业的参与度，是一种全新的投资方式。同时它可以横跨产业投资、资本市场和货币市场，通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产提供资金，增加融资渠道。
④夹层融资。夹层融资是指从风险与收益角度来看，介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式，在风险与收益方面都比单纯的股权与债群投资要中性一些。它是私募基金的一种形式。它大概有四种模式：分别是基金组织、银行承兑、直存款、多层创新。房地产企业通过金融创新，在债券、股权、收益权方面可进行多种创新组合。夹层融资具有极大地灵活性，可以根据企业需要进行各种股权和债权的组合，满足不同的需求。
⑤房地产债券融资。房地产债券投资是企业债券的一种，公司债券是由企业依照法定程序发行的到期日固定、利率固定的债券。它最早开始于1992年海南推出的万国投资券、伯乐投资券和富岛投资券，同样由于限制条件较多，房地产企业运用发行企业债券的方式进行融资并没有得到较好的发展。但随着政府提出大力发展资本市场，扩大直接融资比例的政策，企业债券市场必将得到长足的发展，房地产債券融资的比例也会随之增强。
⑥海外地产基金。中国房地产产业的繁荣发展还是吸引了大批的海外地产基金，他们主要通过两种途径中国房地产市场，一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制。在全球化的大趋势下，我国的金融市场全面开放是必然的，带来大量外资的涌入，会带来金融业的激烈竞争，同时也增加我国房地产业融资渠道，推动房地产业的繁荣发展。
⑦房地产信托投资基金。房地产信托投资基金是指从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托。它主要面向中小投资者，具有流动性强、股票增值潜力、有效地分散风险和投资组合管理、抵御通货膨胀的优势。它拓宽了国内房地产开发商的融资渠道、改善了房地产业的行业运行模式、促进房地产开发商的整合进程、改变了房地产业的估值方式，促进了房地产业的发展。
3我国房地产业融资路径选择的几点建议
①首先改变单一的以银行贷款为主导的房地产融资渠道。我国房地产业融资渠道主要依赖银行信贷，因此减少少债务性融资，扩大权益性融资比例成为融资渠道改革的前提，这样既降低了房地产业转移给银行业的信贷风险，另一方面也促进对房地产业资金来源多元化的动力，不断提高的存款准备金率与贷款门槛，使房地产业必须将它们的融资渠道由债权性向权益性转变，与此同时银行业资金在经济运行资金链中份额的减少，这不仅仅促进了房地产业寻找多元化的融资渠道，也带动了非银行金融机构的进步和发展，。
②大力发展房地产投资信托基金。信托投资基金的自身优势，使它在中小企业融资中占据有利市场。在在央行收紧银行信贷后，贷款门槛提高，而中小企业在生产规模和生产资金上的局限性，使其很难通过上市的方式获取资金扩大发展，房地产信托模式的兴起改变了这一困局。但我国目前的房地产信托绝大多数都是仍采取贷款的形式，以债权为主要形式，在这个过程中信托业的风险也在增加。今后的房地产信托如果想要有较大的发展，必须加大权益融资的比例，推出更多的股权投资或混和投资的信托产品。
③合理应用外资，积极引导，正确监管。经济全球化必然带来国内金融业全面开放，届时将会有更多的外资金融机构进入，它们完善国内金融体系建设的同时，也给国内经济的发展带来新的风险和机遇，这对于亟待资金谋求更好发展的中国房地产业来说也是一把双刃剑。由于资本的逐利性，特别是游资的投机性，使在运用外资的过程中，稍有不慎便会给我国经济产生带来不利影响，因此在合理运用的同时，有关部门更要做好房地产业在运用外资过程中的监管工作，关注资本流向，防止其对我国房地产市场造成太大的冲击。
④加快金融创新步伐，完善二级市场建设。我国房地产金融市场目前以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来，与国外相比有很大差距。在发展各种方式的房地产融资渠道的同时，利用金融创新手段，开发衍生金融产品，完善二级市场，增加房地产业融资中公众的参与度同时努力实现住房抵押贷款的证券化、标准化，促使流动性差但收益稳定的资产转化为流动性较强的证券产品，分散房地产业投融资风险。
4结语
房地产业的发展关系着国计民生，国家为了给高速发展中的房地产业降温，提高了银行业贷款门槛，给房地产业的资金源带来了一定的冲击，在这种形势下，如何合理运用各种融资方式解决资金来源问题是房地产也发展的关键。作为一个典型的资金密集型产业，房地产业必须处理好和金融业的关系，以达到相辅相成，共同发展的局面。
参考文献：
[1] 高聚辉.房地产融资渠道分析与发展趋势展望[J].中国房 地产金融,2006,(6).
[2] 何树全.中国房地产投融资投资体制透视.统计与决策[J]. 2009,(2).
[3] 郭亚力.我国房地产投融资分析及路径选择.财贸研究[J]. 2006,(2).