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【摘 要】由于经济的发展，社会财富急剧增长，再加上国内投资渠道的狭窄，股市萎靡不振，赚钱效应差，因此居民财富主要集中在住房方面。随着万众创新和大众创业，住房资产在创业阶段是用于出租收取租金，还是评估折价作为股权投资一直在困扰投资者。本文从个人持有住房者的角度出发，结合现行税法及相关税收条例对个人住房的股权投资及出租进行分析，提出合理化建议。
【关键词】个人住房；股权投资和出租；涉税问题
由于经济的发展，人们为了安居乐业，个人财富主要集中在住房方面。随着万众创新和大众创业，一部分创业人士将住房投资入股。
一、个人住房股权投资的涉税问题
1.个人交易环节涉及的税种
个人住房投资入股在税法上视同销售，涉及的税种主要包括：
（1）增值税
假设深圳市居民个人股东拥有住房，建筑面积120平米， 购买时间为2016年4月30日前，持有时间不足2年，价值500万元；按照深圳市目前的租售比，月租金在8000元，以此进行演算。根据《财政部 国家税务总局关于全面推行营业税改征增值税试点的通知》财税[2016]36号文件，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。对北上广深四城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含两年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。鉴于此住房不足两年，需缴纳增值税238，095.24元（=5，000，000.00元/1.05×5%）
（2）附加税种及印花税
如城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%和印花税0.05%。需缴纳附加税种及印花税30，952.38元[=238，095.24元×（7%+3%+2%）+5，000，000.00元/1.05×0.05%]
（3）个人所得税
税率是1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）；房屋满5年但不是首套房，个人所得税1%也要缴纳。需要缴纳个人所得税47，619.05元（=5，000，000.00元/1.05×1%）。此外，被投资公司需要根据评估价格缴纳3%契税及0.05%的印花税。需缴纳契税及印花税145，238.10元（=5，000，000.00元/1.05×3%+5，000，000.00元/1.05×0.05%）。
此交易环节缴纳增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、契税和印花税等共计461，877.77元。
2.被投资公司持有环节涉及的税种
假设该公司的经营期限是20年， 涉及的税种主要包括：（1）房产税，该公司经营期限届满需缴纳房产税800，000.00元（=5，000，000.00元/1.05×70%×1.2%×20年）。（2）土地使用税，土地级别每年每平米×土地使用面积（一般为建筑面积/楼房总层数）。假设该房产小区地块容积率为4.0，地段属于深圳市二级纳税等级即年每平米21元，该公司经营期间应缴纳土地使用税12600.00元=（120/4×21×20年）。（3）企业所得税，被投资公司将个人股东投资的住房可以作为固定资产按20年提取折旧，抵减企业所得税，即107142.86元 [=5，000，000.00元/1.05×（1-10%）/20×25%×20年]。（4）该公司在经营期间持有房产在折旧费用递减企业所得税后仍需缴纳税款705，457.14元（=800，000.00元+12，600.00元-107，142.86元）。
以上（1）和（2）合计该住房在个人股东出售给被投资公司及被投资公司经营期间，共需缴纳税款1，167，334.91元（=461，877.77元+705，457.14元）。
二、个人住房出租的涉税问题
个人住房出租涉及的税种主要包括：
1.增值税
根据《财政部 国家税务总局关于全面推行营业税改征增值税试点的通知》财税[2016]36号文件，个人住房出租按5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。因此，每月8000元的租金无需申报缴纳增值税及相关附加税种，税率是万分之五的印花税可以忽略不计。
2.房产税
2008年3月1日起，对个人出租住房不区分实际用途，均按出租收入4%的税率征收房产税，即每年应缴纳房产税3，657.14=8，000/1.05×4%×12，被投资企业在20年的经营期需缴纳房产税73，142.86元（相对于被投资公司持有该物业按余值缴纳房产税减少726，857.14元）。
3.个人所得税
对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税。①每次（月）收入不超过4000元：应纳税所得额=每次（月）收入额-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）-800元；②每次（月）收入超过4000元：应纳税所得额=〖每次（月）收入额-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）〗×（1-20%）
在被投资公司经营期间，个人股东应缴纳个人所得税127，085.71元[=（8000/1.05-8000/1.05×20%-800）×10%×12个月×20年]
此外，被投资公司收到租金发票可以抵减企业所得税，即=8000/1.05×25%×12个月×20年=457，142.86元，相对于被投资公司持有物业计提折旧抵减企业所得税457，142.86元。个人股东将房产出租给被投资公司，个人股东所缴纳的税款房产税及个人所得税合计200，228.57元，相对于被投资公司取得租金发票抵减的企业所得税457，142.86元，还节税256，914.29元。
【关键词】个人住房；股权投资和出租；涉税问题
由于经济的发展，人们为了安居乐业，个人财富主要集中在住房方面。随着万众创新和大众创业，一部分创业人士将住房投资入股。
一、个人住房股权投资的涉税问题
1.个人交易环节涉及的税种
个人住房投资入股在税法上视同销售，涉及的税种主要包括：
（1）增值税
假设深圳市居民个人股东拥有住房，建筑面积120平米， 购买时间为2016年4月30日前，持有时间不足2年，价值500万元；按照深圳市目前的租售比，月租金在8000元，以此进行演算。根据《财政部 国家税务总局关于全面推行营业税改征增值税试点的通知》财税[2016]36号文件，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。对北上广深四城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含两年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。鉴于此住房不足两年，需缴纳增值税238，095.24元（=5，000，000.00元/1.05×5%）
（2）附加税种及印花税
如城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%和印花税0.05%。需缴纳附加税种及印花税30，952.38元[=238，095.24元×（7%+3%+2%）+5，000，000.00元/1.05×0.05%]
（3）个人所得税
税率是1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）；房屋满5年但不是首套房，个人所得税1%也要缴纳。需要缴纳个人所得税47，619.05元（=5，000，000.00元/1.05×1%）。此外，被投资公司需要根据评估价格缴纳3%契税及0.05%的印花税。需缴纳契税及印花税145，238.10元（=5，000，000.00元/1.05×3%+5，000，000.00元/1.05×0.05%）。
此交易环节缴纳增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、契税和印花税等共计461，877.77元。
2.被投资公司持有环节涉及的税种
假设该公司的经营期限是20年， 涉及的税种主要包括：（1）房产税，该公司经营期限届满需缴纳房产税800，000.00元（=5，000，000.00元/1.05×70%×1.2%×20年）。（2）土地使用税，土地级别每年每平米×土地使用面积（一般为建筑面积/楼房总层数）。假设该房产小区地块容积率为4.0，地段属于深圳市二级纳税等级即年每平米21元，该公司经营期间应缴纳土地使用税12600.00元=（120/4×21×20年）。（3）企业所得税，被投资公司将个人股东投资的住房可以作为固定资产按20年提取折旧，抵减企业所得税，即107142.86元 [=5，000，000.00元/1.05×（1-10%）/20×25%×20年]。（4）该公司在经营期间持有房产在折旧费用递减企业所得税后仍需缴纳税款705，457.14元（=800，000.00元+12，600.00元-107，142.86元）。
以上（1）和（2）合计该住房在个人股东出售给被投资公司及被投资公司经营期间，共需缴纳税款1，167，334.91元（=461，877.77元+705，457.14元）。
二、个人住房出租的涉税问题
个人住房出租涉及的税种主要包括：
1.增值税
根据《财政部 国家税务总局关于全面推行营业税改征增值税试点的通知》财税[2016]36号文件，个人住房出租按5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。因此，每月8000元的租金无需申报缴纳增值税及相关附加税种，税率是万分之五的印花税可以忽略不计。
2.房产税
2008年3月1日起，对个人出租住房不区分实际用途，均按出租收入4%的税率征收房产税，即每年应缴纳房产税3，657.14=8，000/1.05×4%×12，被投资企业在20年的经营期需缴纳房产税73，142.86元（相对于被投资公司持有该物业按余值缴纳房产税减少726，857.14元）。
3.个人所得税
对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税。①每次（月）收入不超过4000元：应纳税所得额=每次（月）收入额-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）-800元；②每次（月）收入超过4000元：应纳税所得额=〖每次（月）收入额-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）〗×（1-20%）
在被投资公司经营期间，个人股东应缴纳个人所得税127，085.71元[=（8000/1.05-8000/1.05×20%-800）×10%×12个月×20年]
此外，被投资公司收到租金发票可以抵减企业所得税，即=8000/1.05×25%×12个月×20年=457，142.86元，相对于被投资公司持有物业计提折旧抵减企业所得税457，142.86元。个人股东将房产出租给被投资公司，个人股东所缴纳的税款房产税及个人所得税合计200，228.57元，相对于被投资公司取得租金发票抵减的企业所得税457，142.86元，还节税256，914.29元。