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摘 要：改善了我国广大居民的工作环境和居住环境，提高了人民大众的生活质量，使得百姓安居乐业。然而，相比于国外已经发展了100多年的日臻成熟的物业管理行业，在我国仍只能算处于起步阶段。在现实的住宅小区物业管理过程中，还存在着很多亟待解决的问题，如果不尽快解决，必将阻碍物业管理行业在我国的健康发展，从而影响人民的生活水平。因此，搞清我国物业管理的发展现状，对物业管理中存在的主要问题进行研究，是一件很重要的事情。
关键词：物业管理；住宅小区
一 住宅小区物业管理的主要内容
住宅小区物业管理是对分布在小区内所有产权单位或产权人所拥有的，以房屋为主体包括共有的各项公共配套设施如供水、动力、供电等机械设备、市政设施、园林绿化设施等的管理[2]。其主要内容有：第一，科学的、正确的使用住宅小区的房屋设备以及对房屋设备进行日常的修缮管理，以便延长它们的使用期限，从而发挥它们最大的价值；第二，对小区环境的维护管理，要营造一个舒适和谐的小区环境，维护好小区的市政设施，环境卫生，生态绿化，道路交通，治安管理，禁止小区内违章建筑；第三，要向小区住户提供各种便民的多层次的综合服务，比如办一些不以赢利为目的的便民活动或在用户的委托下的一些有偿服务等；第四，响应国家的号召，制订文明公约，开展社区活动联络感情，遵守各项管理制度，争创文明住宅小区。
二 我国物业管理的发展历程及现状
1981对于我国物业行业来说，注定是个特殊的数字，国内首家物业管理公司在这一年诞生了。该公司在学习香港和其他国家物业管理经验的前提下，根据国情勇于摸索和尝试物业管理的发展道路，不断创新，深化改革，摒弃了计划经济下管理体系的住宅小区管理的不足之处，走出一条以市场经济为主体的社会主义下的物业管理模式。4年后，物业管理模式得到了刚成立不久的深圳市房管局的认可，并在全市范围内得到了推广，进一步推动了物业管理的发展。1992年在广东召开的第二次房管会议会议决定在全省推行物业管理。93年，由房地产业公司召开第一届物业管理大会，同年在深圳市正式成立物业管理协会，意味着我国物业管理工作进入全面发展建设的关键时期。94年颁布的《城市新建住宅小区管理办法》指明了推广物业管理工作的深刻意义，同时强调新建住宅小区要推行统一综合专业化的物业管理模式。同年，人大通过了《城市房地产管理法》。比较重要的一部法规《物业管理条例》于2003年的实行标志着我国物业管理工作开始步入法制化、社会化、专业化的发展新台阶。该条例于2007年经过了若干修改。后来又多了一部《物权法》。这些法律条文有利于业主有效维护自己合法权益不受侵犯，提供人民良好的生活和工作环境，规范物业管理工作，都发挥着积极应有的作用。
相比于大城市，我国中小城市的物业管理起步比较晚，差不多在1997年左右开始实施的，正处于市场逐步形成、法规日益完善和从业行为不断规范的阶段。目前普遍存在着一些问题：住宅小区的整体规划水平不高，建筑面积一般都比较小，物业管理公司难以施展拳脚；物业管理方面的专业人员数量少，一些基层的员工居多，管理水平低；企业资质等级低，很多小区的物业管理只是由开发商来代管，根本不是专业的物业公司，根本就没有能力管理好小区；一些企业收支不平衡，只好通过降低服务标准和收取公共配套设施租金等手段来减少支出和增加收入，扭曲了物业管理市场；物业管理企业和小区规划部以及建设部相脱节，很多小区缺少物业管理必要的一些配套设施；我国物业管理方面的法律不健全，而小城市地方法规就更少了，管理中出现问题的时候，都不知道是谁的责任，没人去处理那些问题。
三我国住宅小区物业管理存在的主要问题
3.1 物业企业与房地产商之间的法律关系不明确，职责不清楚
在小区业主尚未入住前，业主委员会还没成立，通常情况下，房地产商会自己组建物业企业管理小区物业，或者以原始业主的名义去选择物业管理企业。而当业主入住业主委员会成立后，业主委员会会代表小区的业主选择自己的物业企业，此时房地产商应该要转移自己的物业管理权利，把相关资料转移给新的物业企业。然而，房地产商为了自己的利益，不愿意放手，甚至阻挠业主大会的成立，或阻挠新的物业企业进入小区。此外，有些物业企业在房地产工程未竣工前承接物业时，也常常忽略与房地产开发商就房屋质量维修等问题进行明确规定，待日后出现问题时相互推托。房地产商与物业企业这样不明确的法律关系与职责不利于小区物业管理，甚至会加深新旧物业企业的矛盾。
3.2物业管理相关法制不完善
我国住宅小区物业管理纠纷多，各方面矛盾不断，究其原因，主要是我国关于物业管理方面的法律制度很不健全。虽然《物业管理条例》的颁布结束了中国物业管理业长期以来缺乏全国性法规而造成的无法可依的局面，有利于进一步加快物业管理的发展，符合中国物业管理市场的规律，从根本上保障了国家"十五"纲要中提出的房地产业与物业管理业分业经营的顺利实施[5]；但是由于当时我国物业管理是一种新兴行业，在不断发展中，一直在出现新的变化和新的问题，该条例不适合于所有的新问题，条例对这些问题无明确规定，也无解决方法。虽然之后相距出现了物权法和修改过的物业管理条例，但也一样还是不完善，还未见到具体效果。相对于物业管理管理实践来说，物业管理法律法规跟不上变化，在一定程度上制约了物业管理行业的健康发展，导致物业管理纠纷不断。此外，在法律法规上，原则性的规定要多过操作行的规定，很多实际具体的案例无明确规定，造成一些管理漏洞，给广大业主的利益造成损失。
四 我国住宅小区物业管理的发展对策
4.1 开发商和物业管理企业遵循合同，厘清责任
房地产开发商必须认识到诚信和信守承诺是发展和生存的重要基础，必须要做到遵守房屋销售合同和诚信开发。房地产开发商应该从长远出发，不要只顾着眼前利益，严格约束自己的行为，加强管理，在保证房屋质量的前提下，要检查其他设施是否齐全，从根本上减少物业纠纷。前期物业管理企业要明确自己的职责，在承接物业时，不要与开发商混淆了各自的责任，必须遵守各自的合同，当出现问题时，才能明确是哪方的责任。业主也应从合同角度划分清楚哪些是房地产开发商的责任，哪些是物业管理企业的责任，不可混淆。总之，开发商与物业管理企业要遵守合同，厘清职责，当出现问题时，可以得到有关及时解决。
4.2 规范地方立法，进一步完善物业管理法律法规
我国各地的地方物业管理法规数不胜数，但是每个地方的规章制度都不一样，有些地方法规甚至与国家立法规定的不一致。因此，我国应统一规范地方物业管理法规，使地方法规与国家法规一致。但这些对于在不断发展的物业管理还远远不够，对现实中存在的很多问题都没有明确规定，也没有明确的解决方案。因此，国家应该进一步改善、完善法律法规，让物业管理的每个步骤，每个项目都有法可依、有章可循，增强物业管理法律制度的可操作性，有利于解决小区物业管理节分。
只有这样，学生们才就会具备比较强的专业知识和较高的综合素质，同时又具备很强的实践能力和解决问题的能力，这就是企业所具备的人才。此外，还可以从公司内部挖掘人才，公司可以提拔一些表现比较好的基层员工，让他们成为储备干部，把他们培养成优秀的管理人才。
参考文献：
[1] 方芳，吕萍. 物业管理[M]，中国建材工业出版社，1999：192.200.
[2] 文林峰，物业管理发展方向的探寻[J]，中外房地产导报，2002：21.
[3] 郑晓奋. 物业管理 东北财经大学出版社 2009.11.1
作者简介：邱湾谋，1992.03，男，福建福州，本科，莆田学院土木工程学院11级工程造价专业；蔡雅婷，1992.09，女，福建泉州，本科，莆田学院土木工程学院11级工程造价专业；刘琦娟，1990.08，女，福建莆田，本科，莆田学院土木工程学院11级工程造价专业；康东坡，1992.06，男，福建泉州，本科，莆田学院土木工程学院11级工程造价专业。
关键词：物业管理；住宅小区
一 住宅小区物业管理的主要内容
住宅小区物业管理是对分布在小区内所有产权单位或产权人所拥有的，以房屋为主体包括共有的各项公共配套设施如供水、动力、供电等机械设备、市政设施、园林绿化设施等的管理[2]。其主要内容有：第一，科学的、正确的使用住宅小区的房屋设备以及对房屋设备进行日常的修缮管理，以便延长它们的使用期限，从而发挥它们最大的价值；第二，对小区环境的维护管理，要营造一个舒适和谐的小区环境，维护好小区的市政设施，环境卫生，生态绿化，道路交通，治安管理，禁止小区内违章建筑；第三，要向小区住户提供各种便民的多层次的综合服务，比如办一些不以赢利为目的的便民活动或在用户的委托下的一些有偿服务等；第四，响应国家的号召，制订文明公约，开展社区活动联络感情，遵守各项管理制度，争创文明住宅小区。
二 我国物业管理的发展历程及现状
1981对于我国物业行业来说，注定是个特殊的数字，国内首家物业管理公司在这一年诞生了。该公司在学习香港和其他国家物业管理经验的前提下，根据国情勇于摸索和尝试物业管理的发展道路，不断创新，深化改革，摒弃了计划经济下管理体系的住宅小区管理的不足之处，走出一条以市场经济为主体的社会主义下的物业管理模式。4年后，物业管理模式得到了刚成立不久的深圳市房管局的认可，并在全市范围内得到了推广，进一步推动了物业管理的发展。1992年在广东召开的第二次房管会议会议决定在全省推行物业管理。93年，由房地产业公司召开第一届物业管理大会，同年在深圳市正式成立物业管理协会，意味着我国物业管理工作进入全面发展建设的关键时期。94年颁布的《城市新建住宅小区管理办法》指明了推广物业管理工作的深刻意义，同时强调新建住宅小区要推行统一综合专业化的物业管理模式。同年，人大通过了《城市房地产管理法》。比较重要的一部法规《物业管理条例》于2003年的实行标志着我国物业管理工作开始步入法制化、社会化、专业化的发展新台阶。该条例于2007年经过了若干修改。后来又多了一部《物权法》。这些法律条文有利于业主有效维护自己合法权益不受侵犯，提供人民良好的生活和工作环境，规范物业管理工作，都发挥着积极应有的作用。
相比于大城市，我国中小城市的物业管理起步比较晚，差不多在1997年左右开始实施的，正处于市场逐步形成、法规日益完善和从业行为不断规范的阶段。目前普遍存在着一些问题：住宅小区的整体规划水平不高，建筑面积一般都比较小，物业管理公司难以施展拳脚；物业管理方面的专业人员数量少，一些基层的员工居多，管理水平低；企业资质等级低，很多小区的物业管理只是由开发商来代管，根本不是专业的物业公司，根本就没有能力管理好小区；一些企业收支不平衡，只好通过降低服务标准和收取公共配套设施租金等手段来减少支出和增加收入，扭曲了物业管理市场；物业管理企业和小区规划部以及建设部相脱节，很多小区缺少物业管理必要的一些配套设施；我国物业管理方面的法律不健全，而小城市地方法规就更少了，管理中出现问题的时候，都不知道是谁的责任，没人去处理那些问题。
三我国住宅小区物业管理存在的主要问题
3.1 物业企业与房地产商之间的法律关系不明确，职责不清楚
在小区业主尚未入住前，业主委员会还没成立，通常情况下，房地产商会自己组建物业企业管理小区物业，或者以原始业主的名义去选择物业管理企业。而当业主入住业主委员会成立后，业主委员会会代表小区的业主选择自己的物业企业，此时房地产商应该要转移自己的物业管理权利，把相关资料转移给新的物业企业。然而，房地产商为了自己的利益，不愿意放手，甚至阻挠业主大会的成立，或阻挠新的物业企业进入小区。此外，有些物业企业在房地产工程未竣工前承接物业时，也常常忽略与房地产开发商就房屋质量维修等问题进行明确规定，待日后出现问题时相互推托。房地产商与物业企业这样不明确的法律关系与职责不利于小区物业管理，甚至会加深新旧物业企业的矛盾。
3.2物业管理相关法制不完善
我国住宅小区物业管理纠纷多，各方面矛盾不断，究其原因，主要是我国关于物业管理方面的法律制度很不健全。虽然《物业管理条例》的颁布结束了中国物业管理业长期以来缺乏全国性法规而造成的无法可依的局面，有利于进一步加快物业管理的发展，符合中国物业管理市场的规律，从根本上保障了国家"十五"纲要中提出的房地产业与物业管理业分业经营的顺利实施[5]；但是由于当时我国物业管理是一种新兴行业，在不断发展中，一直在出现新的变化和新的问题，该条例不适合于所有的新问题，条例对这些问题无明确规定，也无解决方法。虽然之后相距出现了物权法和修改过的物业管理条例，但也一样还是不完善，还未见到具体效果。相对于物业管理管理实践来说，物业管理法律法规跟不上变化，在一定程度上制约了物业管理行业的健康发展，导致物业管理纠纷不断。此外，在法律法规上，原则性的规定要多过操作行的规定，很多实际具体的案例无明确规定，造成一些管理漏洞，给广大业主的利益造成损失。
四 我国住宅小区物业管理的发展对策
4.1 开发商和物业管理企业遵循合同，厘清责任
房地产开发商必须认识到诚信和信守承诺是发展和生存的重要基础，必须要做到遵守房屋销售合同和诚信开发。房地产开发商应该从长远出发，不要只顾着眼前利益，严格约束自己的行为，加强管理，在保证房屋质量的前提下，要检查其他设施是否齐全，从根本上减少物业纠纷。前期物业管理企业要明确自己的职责，在承接物业时，不要与开发商混淆了各自的责任，必须遵守各自的合同，当出现问题时，才能明确是哪方的责任。业主也应从合同角度划分清楚哪些是房地产开发商的责任，哪些是物业管理企业的责任，不可混淆。总之，开发商与物业管理企业要遵守合同，厘清职责，当出现问题时，可以得到有关及时解决。
4.2 规范地方立法，进一步完善物业管理法律法规
我国各地的地方物业管理法规数不胜数，但是每个地方的规章制度都不一样，有些地方法规甚至与国家立法规定的不一致。因此，我国应统一规范地方物业管理法规，使地方法规与国家法规一致。但这些对于在不断发展的物业管理还远远不够，对现实中存在的很多问题都没有明确规定，也没有明确的解决方案。因此，国家应该进一步改善、完善法律法规，让物业管理的每个步骤，每个项目都有法可依、有章可循，增强物业管理法律制度的可操作性，有利于解决小区物业管理节分。
只有这样，学生们才就会具备比较强的专业知识和较高的综合素质，同时又具备很强的实践能力和解决问题的能力，这就是企业所具备的人才。此外，还可以从公司内部挖掘人才，公司可以提拔一些表现比较好的基层员工，让他们成为储备干部，把他们培养成优秀的管理人才。
参考文献：
[1] 方芳，吕萍. 物业管理[M]，中国建材工业出版社，1999：192.200.
[2] 文林峰，物业管理发展方向的探寻[J]，中外房地产导报，2002：21.
[3] 郑晓奋. 物业管理 东北财经大学出版社 2009.11.1
作者简介：邱湾谋，1992.03，男，福建福州，本科，莆田学院土木工程学院11级工程造价专业；蔡雅婷，1992.09，女，福建泉州，本科，莆田学院土木工程学院11级工程造价专业；刘琦娟，1990.08，女，福建莆田，本科，莆田学院土木工程学院11级工程造价专业；康东坡，1992.06，男，福建泉州，本科，莆田学院土木工程学院11级工程造价专业。