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意思表示是民事法律行为中的核心要素，如无意思表示，则民事法律行为一方无法表达内心意愿，另一方则无法收到并知悉彼方意愿，则权利义务之取得、丧失和变更等皆不会成就。而不动产登记实务中，当事人申请登记，其中亦包含了申请人之意思表示，而此种意思表示却与民事法律行为的意思表示并不相同。同时，对登记申请之意思表示之理解对于几个登记实务中的难点之厘清亦有助益，本文就不动产登记中登记申请之意思表示的性质进行阐释，进而借其厘清三个问题，其一为登记中之代理问题，其二为登记申请中的附条件和附期限问题，其三为登记申请权和登记请求权的区分问题。
一、不动产登记申请之意思表示与法律行为意思表示的区别
不动产登记申请中的意思表示，其同民事法律行为中的意思表示皆为登记申请和法律行为之核心，如若没有此意思表示之存在，登记申请便不可能产生引发登记程序启动之问题，法律行为亦不会产生任何效果。同法律行为之意思表示相同，登记申请中的意思表示同样适用与之相同的诸多民法规范，比如意思表示主体之适格，应具备相应的民事行为能力。然而鉴于不动产登记申请之特殊性，其与法律行为之意思表示又存在诸多差异。
首先，就意思表示的形式而言，法律行为可采明示或默示的方式，而不动产登记申请中的意思表示却只能以明示且采书面的方式予以表达，因不动产登记之程序性要求，只有采用书面申请的方式才有利于固定当事人之意思。同时，登记申请多为对话即时表示，而法律行为之意思表示可采非对话或对话模式，其意思表示做出与到达相对人亦可能存在时差。
其次，就相对人而言，法律行为之相对人并非全然存在，存在无相对人之意思表示，如设立遗嘱、放弃动产所有权等。而不动产登记申请，其相对人特定，为登记机构，且其申请只有向登记机构发出才存在启动登记程序之可能。
再次，不动产登记申请并无意思表示之拘束力的发生，其不同于法律行为中意思表示成立，对表意人、相对人产生拘束，登记申请在到达登记机构之后，是否受理或者是否能够启动登记程序继而记载于登记簿中，其不以申请人意思表示为拘束，其表示仅为一种申请之表达，倘若申请不符合法定条件亦不能予以登记。此种判断由作为相对人之登记机构以登记申请是否符合法律、行政法规等相关规定予以判断，故而登记申请之意思表示其程序性较为明显，其多半表现为当事人一种意图启动登记程序的意愿，并不具有权利义务的产生、丧失或者变更。诚然法律规定多数物权类型经登记后物权生效，此亦仅为登记程序性拟制，物权之创设并非此种意思表示之效果。
二、有助于对代理问题的厘清
理解了登记申请之意思表示与民事法律行为的意思表示之区别，对于登记中几个较为常见又颇有争议的问题便迎刃而解了。首先，针对登记申请中自我代理与双方代理的问题。通过比较两种意思表示似乎更容易厘清此问题。民事法律行为中的自我代理与双方代理，其因存在对被代理人之利益损害之虞，故而在比较法上多被认定为无效之行为，先前我国《民法》并未明确规定自我代理和双方代理，《民法总则》规定了除被代理人同意或者追认外的自我代理和双方代理禁止。基于保障交易安全的登记意义以及出于合理審慎的审核态度，登记机构似乎亦应将此种代理行为予以排斥在登记申请之外。然而，代理作为一种民事法律行为，其代为设立、变更或者灭失权利义务的意思表示却与登记申请之意思表示全然不同，一则登记时代理的仅为一种程序性表示，为代为履行程序提请的义务。二则登记申请中并无设立、变更或者灭失权利义务的表示，相对人指向登记机构，由代理人代为向登记机构履行登记申请的提请行为。比如甲与乙签订房屋买卖合同并履行完毕价款支付，只待完成登记申请，乙因故不能到场，遂经公证委托甲代其向登记机构提出登记申请，此种代理看似具备自我代理之外观，然而登记之原因材料，房屋买卖合同已然由乙与甲自主签订，其法律行为之意思表示已然作出，并且真实有效。而登记仅为程序性义务，其自然可以委托合同相对一方进行代为申请。实践中较为常见的便是预售商品房的买卖合同，其往往由开发商代业主提出登记申请，在此之前合同签订及价款支付等皆已完成，故而此意思表示仅为登记申请之程序性体现。只是登记机构在对此种委托审核时，对其证据的盖然性要求较高，除去登记机构可以通过备案合同予以掌握的预售商品房登记情形外，其他登记申请类型，尤其是自然人处分不动产的，应以公证委托或者当事人亲自至登记机构委托为原则。
三、有助于对登记申请附期限或附条件问题的厘清
实践中，很多申请人在提请登记时往往会提出一些比较稀奇的条件，比如在夫妻双方因离婚而申请办理所涉不动产转移登记时，其可能会附加一些条件或者期限。比如双方约定，二人名下不动产归女方所有，但在双方子女成年之前不能过户。再比如约定不动产在十年之后归男方所有，之前女方有居住权，男方不得处置，等等。此种情形便是通常所称的附期限或者附条件的申请，很多登记机构对于此种申请的把握存在很多疑点，但是倘若能够厘清意思表示在法律行为和登记申请之间的区别，此问题并非十分复杂。
鉴于登记申请之相对人唯一，其仅为登记机构，且此种申请对于登记机构并不具备法律行为意思表示之拘束力，登记机构在受到申请人申请时，则据以法律、行政法规等审核当事人申请，然后决定是否启动登记程序继而将当事人申请在登记簿中加以记载。倘若当事人所提申请附加了条件或者期限，那么很可能产生的情形便是登记机构无法启动登记程序，且此附加条件或期限的意思表示为申请人之间的约束，其并不能拘束登记机构。自其附加条件和期限的行为性质来看，其为设立债权债务之法律行为，其在当事人之间因相关协议或者合同之约定而已然生效，但是其登记申请因附加了条件或者期限，实则其为一种债务负担或者债权设定，此种申请通说是认为其不具有登记能力的，也即不能以此约束登记机构，并要求登记机构据以此约定加以记载。登记申请仅为一种程序性表示，相对方为登记机构，却不能以条件或期限之附加意图约束登记机构。此种情形下，登记机构应主动向申请人释明，其所附加条件或期限并不能在登记簿中加以记载，其应在明确产权归属的前提之下再行提出申请。
四、有助于理解登记申请权和登记请求权
不动产登记中，登记申请权和登记请求权亦是较易混淆的一对概念，而理解了登记申请之意思表示与法律行为意思表示不同之后，便不难厘清。登记申请权仅指向登记机构，即当事人据以原因材料及其他合法材料向登记机构提出申请，意图将物权之设立或者变动在登记簿中加以记载的权利。而登记请求权，其并不指向登记机构，即请求权并非向登记机构提出请求，登记机构根据当事人申请履行登记义务究其根本为针对申请人的一项服务，而请求则涉及债之内核，其存在债之履行，当事人完成民事法律行为，为达到物权生效目的，所向相对一方为请求行为，要求其配合申请登记之权利。此两者之意思表示区别与法律行为与登记申请之意思表示区别是相同的。
通过厘清“两个意思表示”之区别，对于登记实务中几个问题或概念之把握皆有较大助益，对登记实务亦有指导之用。
陈品禄/责任编辑
一、不动产登记申请之意思表示与法律行为意思表示的区别
不动产登记申请中的意思表示，其同民事法律行为中的意思表示皆为登记申请和法律行为之核心，如若没有此意思表示之存在，登记申请便不可能产生引发登记程序启动之问题，法律行为亦不会产生任何效果。同法律行为之意思表示相同，登记申请中的意思表示同样适用与之相同的诸多民法规范，比如意思表示主体之适格，应具备相应的民事行为能力。然而鉴于不动产登记申请之特殊性，其与法律行为之意思表示又存在诸多差异。
首先，就意思表示的形式而言，法律行为可采明示或默示的方式，而不动产登记申请中的意思表示却只能以明示且采书面的方式予以表达，因不动产登记之程序性要求，只有采用书面申请的方式才有利于固定当事人之意思。同时，登记申请多为对话即时表示，而法律行为之意思表示可采非对话或对话模式，其意思表示做出与到达相对人亦可能存在时差。
其次，就相对人而言，法律行为之相对人并非全然存在，存在无相对人之意思表示，如设立遗嘱、放弃动产所有权等。而不动产登记申请，其相对人特定，为登记机构，且其申请只有向登记机构发出才存在启动登记程序之可能。
再次，不动产登记申请并无意思表示之拘束力的发生，其不同于法律行为中意思表示成立，对表意人、相对人产生拘束，登记申请在到达登记机构之后，是否受理或者是否能够启动登记程序继而记载于登记簿中，其不以申请人意思表示为拘束，其表示仅为一种申请之表达，倘若申请不符合法定条件亦不能予以登记。此种判断由作为相对人之登记机构以登记申请是否符合法律、行政法规等相关规定予以判断，故而登记申请之意思表示其程序性较为明显，其多半表现为当事人一种意图启动登记程序的意愿，并不具有权利义务的产生、丧失或者变更。诚然法律规定多数物权类型经登记后物权生效，此亦仅为登记程序性拟制，物权之创设并非此种意思表示之效果。
二、有助于对代理问题的厘清
理解了登记申请之意思表示与民事法律行为的意思表示之区别，对于登记中几个较为常见又颇有争议的问题便迎刃而解了。首先，针对登记申请中自我代理与双方代理的问题。通过比较两种意思表示似乎更容易厘清此问题。民事法律行为中的自我代理与双方代理，其因存在对被代理人之利益损害之虞，故而在比较法上多被认定为无效之行为，先前我国《民法》并未明确规定自我代理和双方代理，《民法总则》规定了除被代理人同意或者追认外的自我代理和双方代理禁止。基于保障交易安全的登记意义以及出于合理審慎的审核态度，登记机构似乎亦应将此种代理行为予以排斥在登记申请之外。然而，代理作为一种民事法律行为，其代为设立、变更或者灭失权利义务的意思表示却与登记申请之意思表示全然不同，一则登记时代理的仅为一种程序性表示，为代为履行程序提请的义务。二则登记申请中并无设立、变更或者灭失权利义务的表示，相对人指向登记机构，由代理人代为向登记机构履行登记申请的提请行为。比如甲与乙签订房屋买卖合同并履行完毕价款支付，只待完成登记申请，乙因故不能到场，遂经公证委托甲代其向登记机构提出登记申请，此种代理看似具备自我代理之外观，然而登记之原因材料，房屋买卖合同已然由乙与甲自主签订，其法律行为之意思表示已然作出，并且真实有效。而登记仅为程序性义务，其自然可以委托合同相对一方进行代为申请。实践中较为常见的便是预售商品房的买卖合同，其往往由开发商代业主提出登记申请，在此之前合同签订及价款支付等皆已完成，故而此意思表示仅为登记申请之程序性体现。只是登记机构在对此种委托审核时，对其证据的盖然性要求较高，除去登记机构可以通过备案合同予以掌握的预售商品房登记情形外，其他登记申请类型，尤其是自然人处分不动产的，应以公证委托或者当事人亲自至登记机构委托为原则。
三、有助于对登记申请附期限或附条件问题的厘清
实践中，很多申请人在提请登记时往往会提出一些比较稀奇的条件，比如在夫妻双方因离婚而申请办理所涉不动产转移登记时，其可能会附加一些条件或者期限。比如双方约定，二人名下不动产归女方所有，但在双方子女成年之前不能过户。再比如约定不动产在十年之后归男方所有，之前女方有居住权，男方不得处置，等等。此种情形便是通常所称的附期限或者附条件的申请，很多登记机构对于此种申请的把握存在很多疑点，但是倘若能够厘清意思表示在法律行为和登记申请之间的区别，此问题并非十分复杂。
鉴于登记申请之相对人唯一，其仅为登记机构，且此种申请对于登记机构并不具备法律行为意思表示之拘束力，登记机构在受到申请人申请时，则据以法律、行政法规等审核当事人申请，然后决定是否启动登记程序继而将当事人申请在登记簿中加以记载。倘若当事人所提申请附加了条件或者期限，那么很可能产生的情形便是登记机构无法启动登记程序，且此附加条件或期限的意思表示为申请人之间的约束，其并不能拘束登记机构。自其附加条件和期限的行为性质来看，其为设立债权债务之法律行为，其在当事人之间因相关协议或者合同之约定而已然生效，但是其登记申请因附加了条件或者期限，实则其为一种债务负担或者债权设定，此种申请通说是认为其不具有登记能力的，也即不能以此约束登记机构，并要求登记机构据以此约定加以记载。登记申请仅为一种程序性表示，相对方为登记机构，却不能以条件或期限之附加意图约束登记机构。此种情形下，登记机构应主动向申请人释明，其所附加条件或期限并不能在登记簿中加以记载，其应在明确产权归属的前提之下再行提出申请。
四、有助于理解登记申请权和登记请求权
不动产登记中，登记申请权和登记请求权亦是较易混淆的一对概念，而理解了登记申请之意思表示与法律行为意思表示不同之后，便不难厘清。登记申请权仅指向登记机构，即当事人据以原因材料及其他合法材料向登记机构提出申请，意图将物权之设立或者变动在登记簿中加以记载的权利。而登记请求权，其并不指向登记机构，即请求权并非向登记机构提出请求，登记机构根据当事人申请履行登记义务究其根本为针对申请人的一项服务，而请求则涉及债之内核，其存在债之履行，当事人完成民事法律行为，为达到物权生效目的，所向相对一方为请求行为，要求其配合申请登记之权利。此两者之意思表示区别与法律行为与登记申请之意思表示区别是相同的。
通过厘清“两个意思表示”之区别，对于登记实务中几个问题或概念之把握皆有较大助益，对登记实务亦有指导之用。
陈品禄/责任编辑