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中铁建工集团 北京市 100160
【摘 要】近年来，随着我国房地产行业的快速发展以及国家各种宏观政策的影响，使得房地产企业之间的竞争日趋激烈。同时房地产企业的开发成本也相应增加，对于成本的管理难度也随之增加。因此笔者结合自身实践，就房地产成本管理中突出问题及对策进行略述，仅供参考。
【关键词】房地产企业；成本挂篮；突出问题；对策
随着房地产行业的高速发展，房地产企业之间的优胜劣汰也日趋监控，企业之间的分化重组加剧，行业集中度也快速提升起来，公司的管理幅度相应增加，房地产企业呈现集团化的发展趋势。然而我们也应该看到目前在房地产企业中，整体的成本管理水平还不高，依然存在诸多突出问题，严重制约了房地产企业经济效益的实现。因此探究房地产成本管理突出问题及对策极为必要。
一、当前我国房地产成本管理现状
在房地产行业经历一次高峰之后，行业整体水平进入了下降趋势，从管理角度来讲，我国房地产管理工作与国外先进国家相比还比较落后，其成本管理方式往往过分注重于表面的形式管理，企业领导层没有将成本管理作为企业内部的一项核心问题来对待，一些管理工作往往是由于企业管理经营的需要而被动进行的，严重缺乏主动性。许多企业内部领导层没有充分认识到管理的重要作用，这是缺乏成本管理观念和对房地产行业整体认识缺失导致的，是一个行业综合素质不足的体现，能够进行科学有效的房地产管理，直接关系到房地产企业内部投入和产出的对比，在生产经营过程中，低成本就意味着在市场中获得更多的优势，但是从具体工作的角度来讲，成本低并不代表效益高。在进行成本管理时，还需要充分考虑到市场的实际情况，将管理手段跟市场进行有机结合，一些企业往往只是侧重于成本控制，而不对产品质量和消费者需求进行考量，导致产品销售率低下。一些企业没有及时更新企业成本管理观念，传统的管理观念薄弱，成本预测和预算方面缺乏规范性和制度性，缺乏严肃性和科学性，造成实际工作中出现重重问题。
二、房地产成本管理中存在的突出问题
要加强房地产成本管理，向内部管理要效益，就必须清晰地了解当前成本管控存在的主要问题，只有知道了问题所在才能找到正确合理的管理方法和对策。根据成本管理体系的不同阶段进行分析，以找出房地产成本管理的突出问题。
（一）项目前期调研工作缺失导致成本浪费
在房地产行业发展过程中，无论项目规模大小，在进行项目规划设计和拿地的时候，要充分进行必不可少的房地产成本调研，充分结合当地的实际情况和企业自身情况，对成本管理给与足够的重视，前期的调研工作如果不够细致充分，将直接造成土地信息失真，给企业带来巨大的经济损失。由于缺乏调研，在生产过程中一些企业为了追赶工期，盲目地增加施工设备和人员，技术人员的现场工作缺乏准确性，导致材料和各个方面的缺失，不但工程质量没有保证，而且还导致了大量的二次浪费。
（二）规划设计阶段存在的问题
设计人员过于重视技术，忽视经济性，随意提高工程的安全系数或是设计标准，由此对项目成本的有效控制造成了极大程度的影响。在设计阶段中，事前控制做得不到位，未对各种不同方案的经济性进行测算，仅凭借经验便决定了方案，由于方案选择时，没有进行对比分析，也没有结合不同品质、不同部件的成本数据反馈给设计单位和市场，从而导致了项目成本增加。
（三）信息反馈阶段缺乏科学有效成本管理
在相关信息反馈后，一些企业不能及时有效地采取措施，做出正确决策，企业在管理中必须动态有效的成本管理，一些已有的合同台账无法达到动态管控的要求，对一些未签订合同的项目也无法完成资产评估，使企业内部信息产生严重的滞后，导致成本管理低下。在具体成本管理中意识淡薄，没有形成完备的事前预备，事中管控和事后核算的过程，重工期、重数量的现象普遍存在，在信息上的缺失还导致企业与整个市场实际脱轨，产生投资过多，利润相对减少的情况。
（四）资金管理缺乏合适有效的手段与方法
作为资金密集型行业，房地产企业都非常重视资金流的管理，在项目开发过程中，由于大量不同类型的合同都在不同阶段的执行过程中，所以核算出的资金难以有效确保数据的及时性和准确性，导致公司高层难以根据及时精确的资金计划作出正确的决策。
三、房地产成本管理过程中出现问题的解决对策
（一）做好前期调研工作，合理评估成本
在项目进行前期，各个部门要加强协调配合，房地产公司要实现最终盈利不仅仅是一个部门的职责，需要企业内部设计、市场、采购和销售等各个部门进行统一合作，对项目和市场进行充分合理的调研，保证调研成果客观准确，为后期的成本预算打下基础。在调研过程中，要制定出科学合理的方案，对市场实际需求和未来变化进行准确的分析，将不同部门提供的成本评估信息包括材料费用、设计费用和各项其他收费标准进行评估，并制定出详细科学的评估方案，为企业领导层投资提供决策。
（二）加强规划设计阶段成本管理
第一，优选设计方案。在选择规划设计方案时，要充分结合房地产专业知识和市场宏观政策环境，对备选方案进行经济性比较分析，确保项目方案符合市场定位。第二，出图之前需要严格审核。其主要目的在于控制工程变更在施工之前。例如某项房屋建筑工程，由于设计图纸中忽略了河道建筑物排列的影响，进而导致4栋临河的建筑物的桩基和土方施工成本相应增加。因此在审图阶段，加强了对设计图纸的审核，优化调整了建筑排列格局，使得4栋建筑物退离河道10m，从而为整个工程建设节约了100万元的成本。第三，积极推行限额设计。
（三）做好成本管理的事后评估工作
在企业经营成本管理过程中，不但要进行科学详细的事前调研和过程管控，同时还要积极做好事后管控评估工作，将整个企业经营过程中的成本管理进行综合评估，总结工作经验并查找工作不足，进行深入细致的分类总结和归纳，并形成财务管理档案。在对经验数据的累積过程中，要注意做好各个项目的价格、技术和指标等方面，为房地产企业后续科学合理发展提供可靠数据。同时加强信息化系统的运用，能够有效解决了企业管理中出现的各种问题，促使房地产企业的工作效率有了明显体高，一些信息相对滞后，规范能力和执行能力差等缺点得到有效解决。
（四）加强合同管理的力度
合同是房地产企业中一个十分重要的管理内容，应采取招投标、仪标以及战略协议采购等方式进行合同的签订。同时还应该规范合同变更程序，从而实现对成本的有效控制。此外，在工程竣工结算造价审定的阶段，还可以委托相应的造价咨询机构来审定施工图造价，再由公司成本管理部牵头组织竣工结算等工作。在对合同进行付款前，需要各个项目职能部门的合同经办人，依据合同所具有约定的形象进度予以付款，并阶段性审定合同应付款状况。
（五）加强资金管理水平
为确保资金管理水平的有效提升，房地产资金管理部门需要求各个业务部门每月上报资金使用计划，也就是月度资金计划，集中汇总到各个部门，然后再由公司统一进行调配资金至各个部门和各个项目。
总之，伴随着市场经济的高速发展，房地产企业之间的竞争日趋激烈，企业内部管理和成本管理的难度也相应增加。这就要求房地产企业高度重视企业内部管控和成本管控工作，做好前期的调研工作，以便于合理评估成本。同时不断优化设计方案，加强合同和资金管控力度，并做好事后评估工作，从而不断提升房地产企业的成本管理水平，并为后续成本管理工作奠定坚实的基础。
参考文献：
[1]花璇.浅析房地产公司成本费用管理问题及其对策[J].当代会计，2015，12
[2]何家荣.浅析房地产公司成本费用管理问题及其对策[J].财会学习，2016，01
[3]赵向前.房地产开发企业成本管理中存在的问题及对策[J].门窗，2015，02
【摘 要】近年来，随着我国房地产行业的快速发展以及国家各种宏观政策的影响，使得房地产企业之间的竞争日趋激烈。同时房地产企业的开发成本也相应增加，对于成本的管理难度也随之增加。因此笔者结合自身实践，就房地产成本管理中突出问题及对策进行略述，仅供参考。
【关键词】房地产企业；成本挂篮；突出问题；对策
随着房地产行业的高速发展，房地产企业之间的优胜劣汰也日趋监控，企业之间的分化重组加剧，行业集中度也快速提升起来，公司的管理幅度相应增加，房地产企业呈现集团化的发展趋势。然而我们也应该看到目前在房地产企业中，整体的成本管理水平还不高，依然存在诸多突出问题，严重制约了房地产企业经济效益的实现。因此探究房地产成本管理突出问题及对策极为必要。
一、当前我国房地产成本管理现状
在房地产行业经历一次高峰之后，行业整体水平进入了下降趋势，从管理角度来讲，我国房地产管理工作与国外先进国家相比还比较落后，其成本管理方式往往过分注重于表面的形式管理，企业领导层没有将成本管理作为企业内部的一项核心问题来对待，一些管理工作往往是由于企业管理经营的需要而被动进行的，严重缺乏主动性。许多企业内部领导层没有充分认识到管理的重要作用，这是缺乏成本管理观念和对房地产行业整体认识缺失导致的，是一个行业综合素质不足的体现，能够进行科学有效的房地产管理，直接关系到房地产企业内部投入和产出的对比，在生产经营过程中，低成本就意味着在市场中获得更多的优势，但是从具体工作的角度来讲，成本低并不代表效益高。在进行成本管理时，还需要充分考虑到市场的实际情况，将管理手段跟市场进行有机结合，一些企业往往只是侧重于成本控制，而不对产品质量和消费者需求进行考量，导致产品销售率低下。一些企业没有及时更新企业成本管理观念，传统的管理观念薄弱，成本预测和预算方面缺乏规范性和制度性，缺乏严肃性和科学性，造成实际工作中出现重重问题。
二、房地产成本管理中存在的突出问题
要加强房地产成本管理，向内部管理要效益，就必须清晰地了解当前成本管控存在的主要问题，只有知道了问题所在才能找到正确合理的管理方法和对策。根据成本管理体系的不同阶段进行分析，以找出房地产成本管理的突出问题。
（一）项目前期调研工作缺失导致成本浪费
在房地产行业发展过程中，无论项目规模大小，在进行项目规划设计和拿地的时候，要充分进行必不可少的房地产成本调研，充分结合当地的实际情况和企业自身情况，对成本管理给与足够的重视，前期的调研工作如果不够细致充分，将直接造成土地信息失真，给企业带来巨大的经济损失。由于缺乏调研，在生产过程中一些企业为了追赶工期，盲目地增加施工设备和人员，技术人员的现场工作缺乏准确性，导致材料和各个方面的缺失，不但工程质量没有保证，而且还导致了大量的二次浪费。
（二）规划设计阶段存在的问题
设计人员过于重视技术，忽视经济性，随意提高工程的安全系数或是设计标准，由此对项目成本的有效控制造成了极大程度的影响。在设计阶段中，事前控制做得不到位，未对各种不同方案的经济性进行测算，仅凭借经验便决定了方案，由于方案选择时，没有进行对比分析，也没有结合不同品质、不同部件的成本数据反馈给设计单位和市场，从而导致了项目成本增加。
（三）信息反馈阶段缺乏科学有效成本管理
在相关信息反馈后，一些企业不能及时有效地采取措施，做出正确决策，企业在管理中必须动态有效的成本管理，一些已有的合同台账无法达到动态管控的要求，对一些未签订合同的项目也无法完成资产评估，使企业内部信息产生严重的滞后，导致成本管理低下。在具体成本管理中意识淡薄，没有形成完备的事前预备，事中管控和事后核算的过程，重工期、重数量的现象普遍存在，在信息上的缺失还导致企业与整个市场实际脱轨，产生投资过多，利润相对减少的情况。
（四）资金管理缺乏合适有效的手段与方法
作为资金密集型行业，房地产企业都非常重视资金流的管理，在项目开发过程中，由于大量不同类型的合同都在不同阶段的执行过程中，所以核算出的资金难以有效确保数据的及时性和准确性，导致公司高层难以根据及时精确的资金计划作出正确的决策。
三、房地产成本管理过程中出现问题的解决对策
（一）做好前期调研工作，合理评估成本
在项目进行前期，各个部门要加强协调配合，房地产公司要实现最终盈利不仅仅是一个部门的职责，需要企业内部设计、市场、采购和销售等各个部门进行统一合作，对项目和市场进行充分合理的调研，保证调研成果客观准确，为后期的成本预算打下基础。在调研过程中，要制定出科学合理的方案，对市场实际需求和未来变化进行准确的分析，将不同部门提供的成本评估信息包括材料费用、设计费用和各项其他收费标准进行评估，并制定出详细科学的评估方案，为企业领导层投资提供决策。
（二）加强规划设计阶段成本管理
第一，优选设计方案。在选择规划设计方案时，要充分结合房地产专业知识和市场宏观政策环境，对备选方案进行经济性比较分析，确保项目方案符合市场定位。第二，出图之前需要严格审核。其主要目的在于控制工程变更在施工之前。例如某项房屋建筑工程，由于设计图纸中忽略了河道建筑物排列的影响，进而导致4栋临河的建筑物的桩基和土方施工成本相应增加。因此在审图阶段，加强了对设计图纸的审核，优化调整了建筑排列格局，使得4栋建筑物退离河道10m，从而为整个工程建设节约了100万元的成本。第三，积极推行限额设计。
（三）做好成本管理的事后评估工作
在企业经营成本管理过程中，不但要进行科学详细的事前调研和过程管控，同时还要积极做好事后管控评估工作，将整个企业经营过程中的成本管理进行综合评估，总结工作经验并查找工作不足，进行深入细致的分类总结和归纳，并形成财务管理档案。在对经验数据的累積过程中，要注意做好各个项目的价格、技术和指标等方面，为房地产企业后续科学合理发展提供可靠数据。同时加强信息化系统的运用，能够有效解决了企业管理中出现的各种问题，促使房地产企业的工作效率有了明显体高，一些信息相对滞后，规范能力和执行能力差等缺点得到有效解决。
（四）加强合同管理的力度
合同是房地产企业中一个十分重要的管理内容，应采取招投标、仪标以及战略协议采购等方式进行合同的签订。同时还应该规范合同变更程序，从而实现对成本的有效控制。此外，在工程竣工结算造价审定的阶段，还可以委托相应的造价咨询机构来审定施工图造价，再由公司成本管理部牵头组织竣工结算等工作。在对合同进行付款前，需要各个项目职能部门的合同经办人，依据合同所具有约定的形象进度予以付款，并阶段性审定合同应付款状况。
（五）加强资金管理水平
为确保资金管理水平的有效提升，房地产资金管理部门需要求各个业务部门每月上报资金使用计划，也就是月度资金计划，集中汇总到各个部门，然后再由公司统一进行调配资金至各个部门和各个项目。
总之，伴随着市场经济的高速发展，房地产企业之间的竞争日趋激烈，企业内部管理和成本管理的难度也相应增加。这就要求房地产企业高度重视企业内部管控和成本管控工作，做好前期的调研工作，以便于合理评估成本。同时不断优化设计方案，加强合同和资金管控力度，并做好事后评估工作，从而不断提升房地产企业的成本管理水平，并为后续成本管理工作奠定坚实的基础。
参考文献：
[1]花璇.浅析房地产公司成本费用管理问题及其对策[J].当代会计，2015，12
[2]何家荣.浅析房地产公司成本费用管理问题及其对策[J].财会学习，2016，01
[3]赵向前.房地产开发企业成本管理中存在的问题及对策[J].门窗，2015，02