论文部分内容阅读
我国养老形势严峻，早已成为不争的事实。11月7日，在全国社会养老服务体系建设推进会上，民政部部长李立国透露的一组最新数字更是凸显了我国严峻的养老形势。目前，我国有失能老人1036万，半失能老人2135万，大中城市空巢家庭达到70％……如何解决?“以房养老”这个话题被再度提起，民政部副部长甚至还将其纳入下一阶段工作的引导方向之一。那么“以房养老”的要核究竟是什么?此举真能达到缓解养老压力的目标吗?
何为“以房养老”?
“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。其实这并不是一个新鲜的话题，在国外早有成功经验。
其主要现形式有：(1)子女养老，房产由子女继承；(2)抚养人养老，房产由抚养人继承；(3)租出大房再租入小房，用房租差价款养老；(4)将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老；(5)售出大房，换购小房，用差价款养老；(6)将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老；(7)将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款。
第一种形式属于家庭养老，取决于子女的孝心和孝行；中间的几种形式属于自助性养老，有较高的交易成本和不确定性(自己售房和出租房等均有较大的交易成本，自己再租回房子或者住老年公寓等也有较大不确定性)；最后一种形式为社会机构承揽的反向抵押贷款养老，属于社会机构提供的以房养老业务，可以为适合以房养老的人群提供更为便捷的服务。
“以房养老”这种特殊的养老形式亦有其必须满足的条件才有实施的可能性。首先，老人要自有住房并拥有完全产权，才有权也才有可能对该房屋做出售、出租或转让的处置。第二，在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作，否则，老人亡故后，子女便无处可居。第三，老人经济状况适中，因为当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老；而老人的经济物质条件较差，或者没有自己独立的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。最后，老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押贷款养老。但如果住房地处农村，或经济发展缓慢，增值幅度不大的不发达地区，因价值低、不易变现等，将很难适用这一模式。需要强调的是，房屋反向抵押贷款养老方式尤其适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。
该模式是否可行?
上海市公积金管理中心前，早在几年前就已经试点推出的“以房自助养老”方案咨询者众，但真正申请试点的对象仅是个位数，目前该试点已悄然停止。记者从上海市部分区县的公积金管理部门及市公积金管理中心咨询热线了解到，“以房自助养老”业务已停办很长一段时间。“这项业务本来就是试点，从未被确立为中心正式对外操作的业务项目。”上海市公积金管理中心工作人员表示，目前该试点并无恢复时间表。
除了上海市公积金管理中心外，该市一些商业机构也曾陆续向老人抛出“倒按揭”式以房养老绣球，不过，接球的老人很少，相关业务也相继不了了之。国家相关法规不完善，也让不少金融机构不敢推出此类养老金融产品。
而今年初，广州市政府也提出“以房养老”模式，发布《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》，《意见》称广州将推动建立延税型养老保险制度，探索发展住房反向抵押养老保险，一时间引起社会热议。
在一项以“广州可以实行以房养老吗”为题的网络调查中，调查数据显示，认为“以房养老”在广州由于条件尚未成熟，不可行的反对者占54.76％；而认为可行表示支持的赞成者占45.24％。
支持者中绝大部分为年轻人或“丁克”一族。而在记者随机采访的10个老人中，反对“以房养老”占了九成，大部分认为房子住了大半辈子，都有感情了，要留给子女。表示支持的是一个无子女的老太太，想留给子女也没法留。
推行困难来自何方?
从上海、广州两地的试行及调查结果可见，“以房养老”这个在国外有过成功经验的养老模式，在中国的推行却并不乐观，那么阻力来自何方呢?
观念障碍。中国人的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”。老人将自己的房产抵押出去而无法留给子女，这样的现实，国人恐怕一下子难以接受。在当前经济还不怎么发达、贫富差距还比较大的情况下，许多老百姓辛苦一辈子也难以攒下一套房子，到老了，却又不得不将房子抵押给银行，以贷款养老，这怎么都让人感觉银行似乎在“抢钱”。有评论者指出，“以房养老”折射出的是中低收入群体深深的无奈。
法治环境。“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。就拿房地产评估来说，由于起步较晚，中国房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果，尤其对于弱势群体来说，更难以得到及时、公正、合理的处理。
产权问题。有网友指出，在中国买房子，不像在美国，买过来的房子就是私有财产，永远都神圣不可侵犯了。基于目前的地权制度，我们对住宅的使用权只有70年。根据《房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回。也就是说，我们无法“买断”任何一间房屋。在这种情况下，怎么去大面积地推广住房反抵押贷款?
购买力问题。以房养老的前提是大家手里有房子，可近年来房价非理性的上涨已经大大超出了百姓的承受能力，目前，中国城镇的人均年收入也不过是万把块钱，在城里买套能住的房子最少也要四五十万(郊区便宜点但还得配车，更不现实)，如果现在人到中年，即使不吃不喝到60岁也还不上贷款，60岁之后人养房都成问题，别说房养人了。
民间“以房养老”版本
官方的“以房养老”目前还没有具体的操作流程，但民间曲线版“以房养老”却已经悄悄开始实施。严格来说，这一版本的以房养老应该称之为“以房养房再养老”。
居住在广州天河六运小区的李伯就是一个例子，他准备处理掉这套城区中心房子而选在郊外置业，利用城区与城郊房价差异作为养老金。
业内认为，“以房养房再养老”不失为一个行之有效的方法。
房产中介“满堂红”研究部高级主任肖文晓认为这种养老方式不错。老年人和年轻人的需求不一样，年轻人可能更喜欢在繁华的地方居住，也想住得离上班的地方近点，老年人不用考虑上班的问题，喜欢安静的地方住。
“选择哪个地方重新买房关键要看生活是否方便，特别是老年人要更注重医疗配套和生活配套”，肖文晓建议，由于郊区生活配套不是很成熟，老年人也可考虑选择一些二线地段的房子。
这些二线地段的房产与繁华地段的房子相比，居住舒适度不一定差，甚至更舒适，但是租金和售价就会比一线地段低很多，老年人如果需要用钱养老就可以将手中的一线地段房产置换到二线地段，当然前提是换到手的二线房源在生活和医疗配套上有保证，这样既能保证生活质量，又可以获得一笔可观现金差价。
编后
回首2010的涉老话题，从年初的两会对社保问题的讨论开始，到年中沸沸扬扬的“延退”大激辩，再到近期全国社会养老服务体系建设推进会上“以房养老”这个老话题被再度提起……在这一过程中，我们看到了全社会对老龄化问题的关注，对老年人口生存现状关注度的不断提高。
无论这种种激辩之后，最终的结果如何?政策走向最后的定局如何?至少我们都感受到了越来越浓烈民主氛围。在这样一种全民“献计献策”的良好氛围之下，无论是“延退”，还是“以房养老”，我们都希望相关职能部门最终能找到行之有效的办法来破解“养老困局”。
何为“以房养老”?
“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。其实这并不是一个新鲜的话题，在国外早有成功经验。
其主要现形式有：(1)子女养老，房产由子女继承；(2)抚养人养老，房产由抚养人继承；(3)租出大房再租入小房，用房租差价款养老；(4)将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老；(5)售出大房，换购小房，用差价款养老；(6)将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老；(7)将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款。
第一种形式属于家庭养老，取决于子女的孝心和孝行；中间的几种形式属于自助性养老，有较高的交易成本和不确定性(自己售房和出租房等均有较大的交易成本，自己再租回房子或者住老年公寓等也有较大不确定性)；最后一种形式为社会机构承揽的反向抵押贷款养老，属于社会机构提供的以房养老业务，可以为适合以房养老的人群提供更为便捷的服务。
“以房养老”这种特殊的养老形式亦有其必须满足的条件才有实施的可能性。首先，老人要自有住房并拥有完全产权，才有权也才有可能对该房屋做出售、出租或转让的处置。第二，在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作，否则，老人亡故后，子女便无处可居。第三，老人经济状况适中，因为当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老；而老人的经济物质条件较差，或者没有自己独立的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。最后，老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押贷款养老。但如果住房地处农村，或经济发展缓慢，增值幅度不大的不发达地区，因价值低、不易变现等，将很难适用这一模式。需要强调的是，房屋反向抵押贷款养老方式尤其适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。
该模式是否可行?
上海市公积金管理中心前，早在几年前就已经试点推出的“以房自助养老”方案咨询者众，但真正申请试点的对象仅是个位数，目前该试点已悄然停止。记者从上海市部分区县的公积金管理部门及市公积金管理中心咨询热线了解到，“以房自助养老”业务已停办很长一段时间。“这项业务本来就是试点，从未被确立为中心正式对外操作的业务项目。”上海市公积金管理中心工作人员表示，目前该试点并无恢复时间表。
除了上海市公积金管理中心外，该市一些商业机构也曾陆续向老人抛出“倒按揭”式以房养老绣球，不过，接球的老人很少，相关业务也相继不了了之。国家相关法规不完善，也让不少金融机构不敢推出此类养老金融产品。
而今年初，广州市政府也提出“以房养老”模式，发布《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》，《意见》称广州将推动建立延税型养老保险制度，探索发展住房反向抵押养老保险，一时间引起社会热议。
在一项以“广州可以实行以房养老吗”为题的网络调查中，调查数据显示，认为“以房养老”在广州由于条件尚未成熟，不可行的反对者占54.76％；而认为可行表示支持的赞成者占45.24％。
支持者中绝大部分为年轻人或“丁克”一族。而在记者随机采访的10个老人中，反对“以房养老”占了九成，大部分认为房子住了大半辈子，都有感情了，要留给子女。表示支持的是一个无子女的老太太，想留给子女也没法留。
推行困难来自何方?
从上海、广州两地的试行及调查结果可见，“以房养老”这个在国外有过成功经验的养老模式，在中国的推行却并不乐观，那么阻力来自何方呢?
观念障碍。中国人的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”。老人将自己的房产抵押出去而无法留给子女，这样的现实，国人恐怕一下子难以接受。在当前经济还不怎么发达、贫富差距还比较大的情况下，许多老百姓辛苦一辈子也难以攒下一套房子，到老了，却又不得不将房子抵押给银行，以贷款养老，这怎么都让人感觉银行似乎在“抢钱”。有评论者指出，“以房养老”折射出的是中低收入群体深深的无奈。
法治环境。“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。就拿房地产评估来说，由于起步较晚，中国房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果，尤其对于弱势群体来说，更难以得到及时、公正、合理的处理。
产权问题。有网友指出，在中国买房子，不像在美国，买过来的房子就是私有财产，永远都神圣不可侵犯了。基于目前的地权制度，我们对住宅的使用权只有70年。根据《房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回。也就是说，我们无法“买断”任何一间房屋。在这种情况下，怎么去大面积地推广住房反抵押贷款?
购买力问题。以房养老的前提是大家手里有房子，可近年来房价非理性的上涨已经大大超出了百姓的承受能力，目前，中国城镇的人均年收入也不过是万把块钱，在城里买套能住的房子最少也要四五十万(郊区便宜点但还得配车，更不现实)，如果现在人到中年，即使不吃不喝到60岁也还不上贷款，60岁之后人养房都成问题，别说房养人了。
民间“以房养老”版本
官方的“以房养老”目前还没有具体的操作流程，但民间曲线版“以房养老”却已经悄悄开始实施。严格来说，这一版本的以房养老应该称之为“以房养房再养老”。
居住在广州天河六运小区的李伯就是一个例子，他准备处理掉这套城区中心房子而选在郊外置业，利用城区与城郊房价差异作为养老金。
业内认为，“以房养房再养老”不失为一个行之有效的方法。
房产中介“满堂红”研究部高级主任肖文晓认为这种养老方式不错。老年人和年轻人的需求不一样，年轻人可能更喜欢在繁华的地方居住，也想住得离上班的地方近点，老年人不用考虑上班的问题，喜欢安静的地方住。
“选择哪个地方重新买房关键要看生活是否方便，特别是老年人要更注重医疗配套和生活配套”，肖文晓建议，由于郊区生活配套不是很成熟，老年人也可考虑选择一些二线地段的房子。
这些二线地段的房产与繁华地段的房子相比，居住舒适度不一定差，甚至更舒适，但是租金和售价就会比一线地段低很多，老年人如果需要用钱养老就可以将手中的一线地段房产置换到二线地段，当然前提是换到手的二线房源在生活和医疗配套上有保证，这样既能保证生活质量，又可以获得一笔可观现金差价。
编后
回首2010的涉老话题，从年初的两会对社保问题的讨论开始，到年中沸沸扬扬的“延退”大激辩，再到近期全国社会养老服务体系建设推进会上“以房养老”这个老话题被再度提起……在这一过程中，我们看到了全社会对老龄化问题的关注，对老年人口生存现状关注度的不断提高。
无论这种种激辩之后，最终的结果如何?政策走向最后的定局如何?至少我们都感受到了越来越浓烈民主氛围。在这样一种全民“献计献策”的良好氛围之下，无论是“延退”，还是“以房养老”，我们都希望相关职能部门最终能找到行之有效的办法来破解“养老困局”。