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摘 要：我国学界对住宅小区停车位性质及其权利归属问题学说较多，争议较大。各种学说都有其各自的道理，但也存在着一定的弊端，学界目前尚未能达成共识。通过对小区停车位的性质研究以及评析学界对小区停车位归属的不同观点，并通过分析现行立法存在的缺陷，提出自己的建议。
关键词：建筑物区分所有权；住宅小区；停车位；物权法
一、停车位概述
停车位，顾名思义，主要是指供停放各种机动车或非机动车的基本单元，我们熟知的停车位形式主要包括露天停车位、立体停车库、首层架空停车位和地下停车位，不同的停车位的法律的性质不同，因此确定其归属的法理依据也不一样，因此，本文的主要目的即通过对不同停车位的研究，探索确定其归属的法律依据，以便对停车位有一个全面的认识，更好的确定其归属，解决因此带来的纠纷。
二、停车位的类型
本文主要介绍和研究的停车位类型包括：立体停车库、首层架空停车位、地下停车位。介绍如下：
立体停车库是具有独立的建筑结构的停车设施，其通常与住宅小区同时建立，利用墙壁将车库隔开，具有独立的入口，以方便业主使用。这类停车位通常符合建筑物区分所有权中专有权客体的条件，可以办理房地产权登记，与房屋配套出售[1]。房地产权属证书持有者为合法的立体停车库所有权人，其有权对停车位进行出租出售等法律上所允许的民事行为。
所谓首层架空停车位，是指将建筑物原本属于一楼住宅的位置改变用途而形成的停车位。由于地面一层易被其他建筑物遮挡，导致光照时间短，相对潮湿阴冷，不适合居住。依据现行法律规定，首层架空停车位并不计算建筑容积率①，其依附于所属建筑物，不能取得独立的土地使用权份额。在房屋销售以后，由全体房屋买受人共有其的所有权。而在现实生活中，首层架空停车位通常被开发商以捆绑销售、分摊销售或者分别销售等方式将其售出，销售所得由开发商持有。
三、我国的立法现状及缺陷
我国关于停车位归属的立法依据主要是《物权法》第74条和《建筑物区分所有权解释》第5条、第6条的规定。《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需要。”这部分车位归属应由当事人通过出租，出售或附赠的方式进行约定。“占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，归业主共有。”
第一款的“首先满足”中的；“首先”应为一种优先，若开发商要对车位进行处分，首先的权利相对人即为业主，业主未放弃之前，开发商不得将其处分于第三人。[2]可以理解为业主的停车需求具有优先性，无论开发商是先处分给业主或第三人，只要业主的停车需求得到满足或业主明确放弃这一权利，开发商便可以自由处分。
对于“其他场地”，《物权法》并未明确规定，《建筑物区分所有权解释》第六条指出：“占用业主公共道路或其他场地增设的车位属于共有车位”，同样未对“其他场地”进行解释。刘阅春先生认为这部分场地指的是未计算进建筑容积率，归属于业主共有的建筑基地和附属基地等土地。[4]在判断是否归属于其他场地的范畴主要看两个特点：一是是否计入公摊面积；二是土地是否归全体业主共有。如果符合上述条件的话，那么车位应该归小区业主共有。
四、完善相关立法的建议
（一）健全停车位的不动产登记制度
健全我国关于物业小区停车位的不动产登记及公示制度，我国长期以来的不动产登记均通过多个部门依据多种法律法规等规范性文件进行操作，导致法律渊源杂乱且法律效力严重不足，并没有按照物权法的要求建立统一的不动产登记制度。这对物权安全以及交易的安全极为不利。因此笔者认为，应以土地权利为基础和核心，建立一部专门的房地产登记规则，进而有利于鼓励人们的投资积极性以及对财产权的保护。
（二）明确法定停车位的配置比例
小区停车位是关系到居民生活幸福的重要方面，尤其是近年来我国的居民汽车拥有量不断增加，很多家庭已经不仅仅拥有一辆车，可能会拥有2辆甚至更多，但是法定的停车位的配置比例应考虑多种因素，应考虑到大多数居民生活需求，以及开发商的建设成本等问题。在新建的小区，应该至少保证每户会有两个停车位，如果有业主需要更多的停车位可以和其他业主进行协商，但开发商在尽到法定义务后，可以不再为个别的业主的个别需要负责，交由业主自主协商。在已经建设完毕的小区，但停车位配置比例不到法定要求的，可以通过抽签的方式或者先到先得的原则对停车位进行分配，但应限定在一户只能拥有一个停车位，以解决本就紧张的停车位问题。
（三）通过合同约定地下停车位的归属
地下停车位权属争议的原因是我国目前没有关于地下空间的相关立法。因此根本上解决地下停车位的权属问题的关键是在立法上明确地下空间权。我国《物权法》第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”这项规定为地下空间权提供了发展空间。因此在未来的立法中只有明确给予地下空间的利用以产权，才能根本解决目前城市住宅小区地下停车位的权属问题。笔者认为，对于这种地下停车位的权属，它的出售应该和单元房专有部分的出售一样，可以由买卖双方通过合同的方式进行约定。当然如果购房合同中明确写明这种地下停车位己经由小区业主进行了公摊，那么该地下停车位也就成为了建筑物区分所有的共有部分，由小区全体业主共有。
参考文献：
[1]孙重一.我国住宅小区停车位权属问题研究[D].河南：河南大学民商法学，2010.
[2]刘艾迎.试论住宅小区停车位产权归属——兼评《物权法》第74条规定[D].济南：山东大学法律学，2007.
作者简介：
马泉，男，（1991，05；–今）；山东淄博人；辽宁大学法学院法理学在读研究生。
关键词：建筑物区分所有权；住宅小区；停车位；物权法
一、停车位概述
停车位，顾名思义，主要是指供停放各种机动车或非机动车的基本单元，我们熟知的停车位形式主要包括露天停车位、立体停车库、首层架空停车位和地下停车位，不同的停车位的法律的性质不同，因此确定其归属的法理依据也不一样，因此，本文的主要目的即通过对不同停车位的研究，探索确定其归属的法律依据，以便对停车位有一个全面的认识，更好的确定其归属，解决因此带来的纠纷。
二、停车位的类型
本文主要介绍和研究的停车位类型包括：立体停车库、首层架空停车位、地下停车位。介绍如下：
立体停车库是具有独立的建筑结构的停车设施，其通常与住宅小区同时建立，利用墙壁将车库隔开，具有独立的入口，以方便业主使用。这类停车位通常符合建筑物区分所有权中专有权客体的条件，可以办理房地产权登记，与房屋配套出售[1]。房地产权属证书持有者为合法的立体停车库所有权人，其有权对停车位进行出租出售等法律上所允许的民事行为。
所谓首层架空停车位，是指将建筑物原本属于一楼住宅的位置改变用途而形成的停车位。由于地面一层易被其他建筑物遮挡，导致光照时间短，相对潮湿阴冷，不适合居住。依据现行法律规定，首层架空停车位并不计算建筑容积率①，其依附于所属建筑物，不能取得独立的土地使用权份额。在房屋销售以后，由全体房屋买受人共有其的所有权。而在现实生活中，首层架空停车位通常被开发商以捆绑销售、分摊销售或者分别销售等方式将其售出，销售所得由开发商持有。
三、我国的立法现状及缺陷
我国关于停车位归属的立法依据主要是《物权法》第74条和《建筑物区分所有权解释》第5条、第6条的规定。《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需要。”这部分车位归属应由当事人通过出租，出售或附赠的方式进行约定。“占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，归业主共有。”
第一款的“首先满足”中的；“首先”应为一种优先，若开发商要对车位进行处分，首先的权利相对人即为业主，业主未放弃之前，开发商不得将其处分于第三人。[2]可以理解为业主的停车需求具有优先性，无论开发商是先处分给业主或第三人，只要业主的停车需求得到满足或业主明确放弃这一权利，开发商便可以自由处分。
对于“其他场地”，《物权法》并未明确规定，《建筑物区分所有权解释》第六条指出：“占用业主公共道路或其他场地增设的车位属于共有车位”，同样未对“其他场地”进行解释。刘阅春先生认为这部分场地指的是未计算进建筑容积率，归属于业主共有的建筑基地和附属基地等土地。[4]在判断是否归属于其他场地的范畴主要看两个特点：一是是否计入公摊面积；二是土地是否归全体业主共有。如果符合上述条件的话，那么车位应该归小区业主共有。
四、完善相关立法的建议
（一）健全停车位的不动产登记制度
健全我国关于物业小区停车位的不动产登记及公示制度，我国长期以来的不动产登记均通过多个部门依据多种法律法规等规范性文件进行操作，导致法律渊源杂乱且法律效力严重不足，并没有按照物权法的要求建立统一的不动产登记制度。这对物权安全以及交易的安全极为不利。因此笔者认为，应以土地权利为基础和核心，建立一部专门的房地产登记规则，进而有利于鼓励人们的投资积极性以及对财产权的保护。
（二）明确法定停车位的配置比例
小区停车位是关系到居民生活幸福的重要方面，尤其是近年来我国的居民汽车拥有量不断增加，很多家庭已经不仅仅拥有一辆车，可能会拥有2辆甚至更多，但是法定的停车位的配置比例应考虑多种因素，应考虑到大多数居民生活需求，以及开发商的建设成本等问题。在新建的小区，应该至少保证每户会有两个停车位，如果有业主需要更多的停车位可以和其他业主进行协商，但开发商在尽到法定义务后，可以不再为个别的业主的个别需要负责，交由业主自主协商。在已经建设完毕的小区，但停车位配置比例不到法定要求的，可以通过抽签的方式或者先到先得的原则对停车位进行分配，但应限定在一户只能拥有一个停车位，以解决本就紧张的停车位问题。
（三）通过合同约定地下停车位的归属
地下停车位权属争议的原因是我国目前没有关于地下空间的相关立法。因此根本上解决地下停车位的权属问题的关键是在立法上明确地下空间权。我国《物权法》第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”这项规定为地下空间权提供了发展空间。因此在未来的立法中只有明确给予地下空间的利用以产权，才能根本解决目前城市住宅小区地下停车位的权属问题。笔者认为，对于这种地下停车位的权属，它的出售应该和单元房专有部分的出售一样，可以由买卖双方通过合同的方式进行约定。当然如果购房合同中明确写明这种地下停车位己经由小区业主进行了公摊，那么该地下停车位也就成为了建筑物区分所有的共有部分，由小区全体业主共有。
参考文献：
[1]孙重一.我国住宅小区停车位权属问题研究[D].河南：河南大学民商法学，2010.
[2]刘艾迎.试论住宅小区停车位产权归属——兼评《物权法》第74条规定[D].济南：山东大学法律学，2007.
作者简介：
马泉，男，（1991，05；–今）；山东淄博人；辽宁大学法学院法理学在读研究生。