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摘要：以产品为成本对象的传统管理方法已经滞后于物业管理等新兴服务行业的成本管理的需求，本文为此着眼以作业为中心的成本管理方法的研究，充分论述了物业管理企业等服务业采用作业成本法进行成本核算与管理的必要性和可行性，然后提出了面向物业管理企业的作业成本管理体系。
关键词：物业管理 作业成本法 成本核算 成本控制一、物业管理企业应用作业成本法的可行性分析
（一）物业管理企业成本管理现状
相应于制造企业组织生产的是有形的产品，物业管理企业组织生产的是无形的产品——物业服务链。因而物业管理企业成本管理的核心是计算一种无形的服务链。由于物业管理企业服务的特殊性，物业管理企业成本构成具有以下特点：
（1）人工成本占有相当大的比例。物业管理行业作为第三产业的服务业，人工成本费用在物业管理成本在总成本中所占比例非常突出。
（2）间接成本的比例越来越大且种类繁多。物业管理企业并不需要生产出有形的的产品，其直接材料很少， 物业管理整合了包含清洁、绿化、保安、维修、房屋装修等多个服务功能，还可以围绕客户的需要提供特殊服务，因而间接成本种类繁多。
（3）期间费用比例稳定中有上升。物业管理费用与企业所接管物业面积存在较为稳定的比例关系，而且在物业管理行业竞争加剧的外部环境下，企业为了争夺客户，营业费用也在不断上涨。
（二）物业管理企业应用作业成本法的适用性
对物业管理企业而言，应该采用作业成本法：首先，可以解决物业管理成本的分摊对象问题。其次，可以解决准确分摊间接费用的问题。再次，可以解决物业管理企业产品定价难的问题。最后，可以解决成本控制的问题。总之，物业管理企业是最需要采用作业成本管理的企业类型之一。
二、物业管理企业作业成本核算
（一）分析和确定资源
根据作业成本法的基本理论，可以将物业管理企业的资源划分成以下6 项：（1）人工费，包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；（2）固定资产折旧费，指物业管理企业自己所拥有的各类固定资产，如各种车辆、对讲机、程控交换机、计算机等，按平均年限折旧提取的折旧费用；
（3）动力费，主要是指物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护，以及物业管理企业自身所耗用的水电费等；（4）材料费，包括企业在物业管理活动中消耗的各种材料、辅助材料、燃料、构配件、零件、低值易耗品、包装物等；（5）业务费，是企业在物业管理活动中所直接耗费的，除材料、人工、动力以外的业务费用，包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费、物业管理区域清洁卫生费、物业管理区域绿化养护费、物业管理区域秩序维护费等；（6）办公费，包括办公用品购置费、培训费、文化宣传费、书报费、差旅费、邮电通讯费、租赁费等。
（二）确认作业和作业中心
根据物业企业的特性，我们可以将物业管理企业的主要作业划分为以下作业中心：（1）保洁作业中心，物业管理企业对物业区域范围内的卫生保洁服务中心，主要作业内容包括日常清洁和垃圾清运；（2）绿化作中心绿，在物业管理区域范围内增加绿色植物，提高绿地覆盖率的实施中心；（3）保安作业中心，物业管理企业为维护物业管理区域内正常的工作和生活秩序，保护业主和使用人的生命财产安全所进行的防火、防盗、防破坏等一系列管理活动的中心；（4）工程维护作业中心，物业管理企业运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋及共用设施设备的使用、维护、维修、保养实施管理的中心；（5）综合管理作业中心，由一些为保证物业管理企业正常运转而设置的职能管理部门以及辅助部门。
分配所耗资源到作业
本步骤的主要工作是寻找作业和资源消耗量之间的关系——资源动因，并据以分配费用，形成初步成本中心。根据资源动因选择的标准，将物业管理企业的资源库项目和资源动因归纳如表1所示。
（三）确定作业动因
作业动因种类选择取决于计量费用、相关程度、行为作用三个因素，通过对物业管理公司的调查，确定各作业的成本驱动因素，如表2。
（四）分配作业成本到成本对象
物业管理作业成本计算是将成本库归集的作业成本按成本动因分配到各成本计算对象上。作业动因分配率是将各作业或作业中心消耗的资源成本分配到成本目标的依据。公式如下：
作业动因分配率=作业或作业中心费用÷作业或作业中心动因总量
有了作业成本动因率之后，即可根据各成本对象消耗各作业成本库的成本动因的数量，进行作业成本库费用的分配。每种成本对象从各作业成本库分配所得的费用之和，即为每种成本对象的制造费用分配额。各种成本对象制造费用的计算可用下式表示：
某成本计算对象应分配的某项成本=该成本计算对象耗用的该项作业的成本动因数÷成本动因分配率
某成本计算对象的物业作业成本=Σ该成本计算对象应分配的各项作业成本
成本对象所发生的直接成本与间接费用之和，即为成本对象的总成本。
三、物业管理企业作业成本控制
（一）确定作业成本控制标准
（1）确定服务产品的目标成本
在作业成本控制中，物业管理企业通过目标成本向各作业中心提出成本控制的要求，目标成本的确定可结合以下方法：
首先，确定目标利润，将目标销售收入减去目标利润就是目标成本，其利润是指同类生产中最强的竞争者所获得的利润。
或者，采用本企业历史先进水平的实际成本或本企业上年实际成本，结合预测期各种可能变化的成本升降因素，预测成本降低的可能性，估算出该产品的目标成本。
（2）制定标准成本
每种物业管理作业的成本可划分为两部分：一部分不随成本动因量的增减而变动的，称为物业管理作业成本的固定部分；另一部分随着成本动因量的增减而变动的称为物业管理作业成本的变动部分。因此，物业管理作业标准成本可分解为固定标准成本和变动标准成本两部分。有此可得： 物业管理作业标准成本=固定标准成本+变动标准成本 （5.1）
变动标准成本=单位作业标准变动成本·标准成本动因量 （5.2）
（二）作业成本差异的计算与分析
确定作业成本控制标准之后，接下来的工作是要确定作业实际成本，并将实际成本与目标成本进行比较确定差异，然后分析差异产生的原因，如表3。
就车辆管理作业的成本而言，我们发现其作业成本标准在本月应为6554.72元，但是实际显示在本月其成本为6546.15元。这说明本月企业在车辆管理这一作业上仍存在成本费用支出，但是与预算的6554.82元成本相比，成本费用确实有所下降。经过考察分析得知，在车辆管理环节，由于事先预测本企业会从A企业购入一批新的安全报警设备，实际上经过对性价比的全面分析之后，最终决定购买B企业的设备，因此节约固定成本29.67元。
（三）作业成本控制业绩考评
我们对作业中心采取以下考核措施。
1.以作业中心为单位各作业中心要明确自己所承担的目标成本，并且能将目标成本进一步细分下去直至各个班组，各个人。
2.强调目标成本的严肃性。各层次责任主体目标成本的调整变动必须经上一层次领导批准，不得擅自随意增减更改。
3.明确奖惩标准。为了确保各层次责任主体目标成本的达成，在目标成本分解时，应当结合各层次责任主体的责任目标，明确达到预算目标的具体要求、奖惩标准。
4.硬考核硬兑现。要坚持日常考核和阶段性考核相结合的原则，对各个责任主体的目标成本执行情况进行严格、及时的考核，起到有效的激励与约束作用。
计划期结束后，要定期编制业绩考核报告，对各作业中心的成本控制情况进 行全面的分析、评价，并按成果的好坏进行奖惩。
参考文献
[1] 余绪缨：简论当代管理会计的新发展[J]，会计研究，1995年，第14页。
[2] 王光远：作业会计的基本概念[J]，会计研究，1995年，第5页。
[3] 胡奕明：ABC、ABM在中国企业的自发形成与发展[J]，会计研究，2001年，第33页。
[4] 张伟伟，赵西萍：基于作业管理的利润敏感性分析[J]，财会通讯，2006年，第29页。
[5] 李丽：作业成本法在物流成本管理中的应用研究，2006年，第21页。
关键词：物业管理 作业成本法 成本核算 成本控制一、物业管理企业应用作业成本法的可行性分析
（一）物业管理企业成本管理现状
相应于制造企业组织生产的是有形的产品，物业管理企业组织生产的是无形的产品——物业服务链。因而物业管理企业成本管理的核心是计算一种无形的服务链。由于物业管理企业服务的特殊性，物业管理企业成本构成具有以下特点：
（1）人工成本占有相当大的比例。物业管理行业作为第三产业的服务业，人工成本费用在物业管理成本在总成本中所占比例非常突出。
（2）间接成本的比例越来越大且种类繁多。物业管理企业并不需要生产出有形的的产品，其直接材料很少， 物业管理整合了包含清洁、绿化、保安、维修、房屋装修等多个服务功能，还可以围绕客户的需要提供特殊服务，因而间接成本种类繁多。
（3）期间费用比例稳定中有上升。物业管理费用与企业所接管物业面积存在较为稳定的比例关系，而且在物业管理行业竞争加剧的外部环境下，企业为了争夺客户，营业费用也在不断上涨。
（二）物业管理企业应用作业成本法的适用性
对物业管理企业而言，应该采用作业成本法：首先，可以解决物业管理成本的分摊对象问题。其次，可以解决准确分摊间接费用的问题。再次，可以解决物业管理企业产品定价难的问题。最后，可以解决成本控制的问题。总之，物业管理企业是最需要采用作业成本管理的企业类型之一。
二、物业管理企业作业成本核算
（一）分析和确定资源
根据作业成本法的基本理论，可以将物业管理企业的资源划分成以下6 项：（1）人工费，包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；（2）固定资产折旧费，指物业管理企业自己所拥有的各类固定资产，如各种车辆、对讲机、程控交换机、计算机等，按平均年限折旧提取的折旧费用；
（3）动力费，主要是指物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护，以及物业管理企业自身所耗用的水电费等；（4）材料费，包括企业在物业管理活动中消耗的各种材料、辅助材料、燃料、构配件、零件、低值易耗品、包装物等；（5）业务费，是企业在物业管理活动中所直接耗费的，除材料、人工、动力以外的业务费用，包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费、物业管理区域清洁卫生费、物业管理区域绿化养护费、物业管理区域秩序维护费等；（6）办公费，包括办公用品购置费、培训费、文化宣传费、书报费、差旅费、邮电通讯费、租赁费等。
（二）确认作业和作业中心
根据物业企业的特性，我们可以将物业管理企业的主要作业划分为以下作业中心：（1）保洁作业中心，物业管理企业对物业区域范围内的卫生保洁服务中心，主要作业内容包括日常清洁和垃圾清运；（2）绿化作中心绿，在物业管理区域范围内增加绿色植物，提高绿地覆盖率的实施中心；（3）保安作业中心，物业管理企业为维护物业管理区域内正常的工作和生活秩序，保护业主和使用人的生命财产安全所进行的防火、防盗、防破坏等一系列管理活动的中心；（4）工程维护作业中心，物业管理企业运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋及共用设施设备的使用、维护、维修、保养实施管理的中心；（5）综合管理作业中心，由一些为保证物业管理企业正常运转而设置的职能管理部门以及辅助部门。
分配所耗资源到作业
本步骤的主要工作是寻找作业和资源消耗量之间的关系——资源动因，并据以分配费用，形成初步成本中心。根据资源动因选择的标准，将物业管理企业的资源库项目和资源动因归纳如表1所示。
（三）确定作业动因
作业动因种类选择取决于计量费用、相关程度、行为作用三个因素，通过对物业管理公司的调查，确定各作业的成本驱动因素，如表2。
（四）分配作业成本到成本对象
物业管理作业成本计算是将成本库归集的作业成本按成本动因分配到各成本计算对象上。作业动因分配率是将各作业或作业中心消耗的资源成本分配到成本目标的依据。公式如下：
作业动因分配率=作业或作业中心费用÷作业或作业中心动因总量
有了作业成本动因率之后，即可根据各成本对象消耗各作业成本库的成本动因的数量，进行作业成本库费用的分配。每种成本对象从各作业成本库分配所得的费用之和，即为每种成本对象的制造费用分配额。各种成本对象制造费用的计算可用下式表示：
某成本计算对象应分配的某项成本=该成本计算对象耗用的该项作业的成本动因数÷成本动因分配率
某成本计算对象的物业作业成本=Σ该成本计算对象应分配的各项作业成本
成本对象所发生的直接成本与间接费用之和，即为成本对象的总成本。
三、物业管理企业作业成本控制
（一）确定作业成本控制标准
（1）确定服务产品的目标成本
在作业成本控制中，物业管理企业通过目标成本向各作业中心提出成本控制的要求，目标成本的确定可结合以下方法：
首先，确定目标利润，将目标销售收入减去目标利润就是目标成本，其利润是指同类生产中最强的竞争者所获得的利润。
或者，采用本企业历史先进水平的实际成本或本企业上年实际成本，结合预测期各种可能变化的成本升降因素，预测成本降低的可能性，估算出该产品的目标成本。
（2）制定标准成本
每种物业管理作业的成本可划分为两部分：一部分不随成本动因量的增减而变动的，称为物业管理作业成本的固定部分；另一部分随着成本动因量的增减而变动的称为物业管理作业成本的变动部分。因此，物业管理作业标准成本可分解为固定标准成本和变动标准成本两部分。有此可得： 物业管理作业标准成本=固定标准成本+变动标准成本 （5.1）
变动标准成本=单位作业标准变动成本·标准成本动因量 （5.2）
（二）作业成本差异的计算与分析
确定作业成本控制标准之后，接下来的工作是要确定作业实际成本，并将实际成本与目标成本进行比较确定差异，然后分析差异产生的原因，如表3。
就车辆管理作业的成本而言，我们发现其作业成本标准在本月应为6554.72元，但是实际显示在本月其成本为6546.15元。这说明本月企业在车辆管理这一作业上仍存在成本费用支出，但是与预算的6554.82元成本相比，成本费用确实有所下降。经过考察分析得知，在车辆管理环节，由于事先预测本企业会从A企业购入一批新的安全报警设备，实际上经过对性价比的全面分析之后，最终决定购买B企业的设备，因此节约固定成本29.67元。
（三）作业成本控制业绩考评
我们对作业中心采取以下考核措施。
1.以作业中心为单位各作业中心要明确自己所承担的目标成本，并且能将目标成本进一步细分下去直至各个班组，各个人。
2.强调目标成本的严肃性。各层次责任主体目标成本的调整变动必须经上一层次领导批准，不得擅自随意增减更改。
3.明确奖惩标准。为了确保各层次责任主体目标成本的达成，在目标成本分解时，应当结合各层次责任主体的责任目标，明确达到预算目标的具体要求、奖惩标准。
4.硬考核硬兑现。要坚持日常考核和阶段性考核相结合的原则，对各个责任主体的目标成本执行情况进行严格、及时的考核，起到有效的激励与约束作用。
计划期结束后，要定期编制业绩考核报告，对各作业中心的成本控制情况进 行全面的分析、评价，并按成果的好坏进行奖惩。
参考文献
[1] 余绪缨：简论当代管理会计的新发展[J]，会计研究，1995年，第14页。
[2] 王光远：作业会计的基本概念[J]，会计研究，1995年，第5页。
[3] 胡奕明：ABC、ABM在中国企业的自发形成与发展[J]，会计研究，2001年，第33页。
[4] 张伟伟，赵西萍：基于作业管理的利润敏感性分析[J]，财会通讯，2006年，第29页。
[5] 李丽：作业成本法在物流成本管理中的应用研究，2006年，第21页。