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随着上海迪斯尼乐园项目的启动,川沙板块势必成为获益最大的板块。其带来的投资机会主要体现在物业升值空间的扩大,以及促使板块内形成高端租赁市场。
迪斯尼乐园项目日前正式启动,犹如一针强心剂,让已经有些萎靡不振的川沙楼市重新找到了新的兴奋点。
“米老鼠”的到来,对上海楼市,尤其是川沙板块来说,肯定是利好消息。可以预见,随着迪斯尼乐园项目的启动建设,川沙板块必将发生根本性的改变,由此前的市郊板块摇身一变为与市中心不相上下的热点区域,周边交通、商业等相关配套设施将会得到巨大的改变。
一句话,“米老鼠”将让川沙板块实现“草鸡变凤凰”式的转变。
川沙板块疯狂不再
近期与迪斯尼乐园相邻的川沙板块的表现有些不温不火。记者电话咨询了一家已开盘销售的新房,售楼人员坦承,这几天看房的人未见增多,与之前区别不大。记者同时还了解到,项目启动的消息也未能刺激板块内新盘价格上涨,如天和湖滨家园,均价为14000元,平方米,与今年夏天相当。有个别楼盘为了加快销售进度,对一次性付款的客户予以97折优惠。
二手房市场与新房市场区别不大,也是波澜不惊。上海汉字地产川沙分行区域经理杨治国表示,最近一周以来,板块内看房量并未因为迪斯尼乐园的开建而增加。此外,也没有见到房东“跳价”惜售情形。
这样的表现与一年前相比,有着天壤之别。同样是在去年11月份,上海宣布上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准。消息刚刚传出,不管是买房的,还是卖房的,都兴奋异常。当时记者在川沙实地探访时,看到的、听到的都是一片疯狂景象,卖家不断跳价,在短短一个星期之内,房龄超过10年的工房,单价从12500元,平方米涨到15000元,平方米,涨幅达到20%;开发商也大幅提价,如某新盘就从1,6000元,平方米涨到了21000,平方米,单月涨幅达30%!
虽然二三级市场并未表现出应有的热情,但这并非意味着一级市场也会平淡无奇。在11月初的土地拍卖会上,迪士尼概念地块浦东新区川沙新市镇A08—03完成竞拍,最终象屿置业以11.9亿元高价成交,溢价高达264%,创下今年上海土地市场最高溢价率。
“米老鼠”会改变什么?
迪斯尼乐园项目的启动直至建成,会带来哪些方面的改变呢?而这对川沙板块又将会形成哪些有利的影响?
两年前,记者采访过专家型投资者俞坚,他曾结合自己多年的投资经验著有《房地产:第三层空间》一书,其中最为著名的观点就是:买房跟着政府走,政府在某区域投入的资金越多,房产附加值便会越高,房产获得的便利条件亦随之增加,房产便会越来越值钱。如果套用他的观点,随着迪斯尼项目建设的推进,相关配套设施也会同时进行,如交通、商业等,届时。川沙将会大变样。
那么,上海会用多少钱来给“米老鼠”做个窝?据了解,上海迪士尼项目区域被分为核心区、配套区、控制区三个区域进行统筹建设,核心区占地面积7平方公里,配套区占地面积13.6平方公里,规划控制区面积86.5平方公里,合计107.1平方公里,预计耗资约244.8亿元人民币。国泰君安分析人士指出,假设总投资是直接投资的7倍,那么总投资额为1715亿元。这一数字也许并没有夸大,按相关计划,上海和浦东“十二五”期间投入迪士尼及其周边的交通基础设施配套等资金将达千亿元。
上海迪斯尼乐园项目真正落地并开始建设,其对所在区域的利好得以开始体现出来。上海汉宇地产有关人士分析指出,利好主要表现在两个方面:其一是迪士尼建设对所在区域交通设施、市政基础设施的带动;另一个方面就是迪士尼大量建设者的涌入对周边商业地产的带动。
记者曾到过迪士尼乐园所在的区域黄楼镇,目前周边还可以看到大片的农田和村民自建房屋,与上海大多数城郊结合部没有任何区别。交通、商业配套与市中心相比.差距巨大。虽然轨道交通2号线在浦东川沙有设站点,但可以肯定的是。仅仅依靠一条轨道交通是无法满足未来需求的。黄楼镇上的商业配套能级也极为低下,根本见不到时尚现代大都市的影子,急需升级。
如果按照正常的城市扩张速度,即使是再过5年甚至10年,黄楼镇也不见得能达到目前七宝镇的发展水平,即形成立体化交通网络、商业气氛浓郁,同时教育、娱乐休闲等配套完善。但迪斯尼项目的建设,却会使得区域的升级速度大大加快。根据初步规划,上海迪斯尼乐园一期项目将在2014年建成并投入营运,可以预见,届时,围绕乐园而形成的城市立体交通网络包括地铁、快速公路等将初步形成,商业配套更新换代。而政府的海量资金投入,在真正给川沙周边的土地带来增值效应的同时,也会使得板块内的物业附加值更高。
带来哪些投资机会
“米老鼠”在川沙安家落户,带来的投资机会主要有哪些呢?
专家分析认为,主要表现在三个方面:首先是使得物业的升值空间加大;其次是在建设初期由于建设者的涌入,会对周边商业地产形成支撑;最后就是建成并投入营运之后,高端租赁市场将会形成。
杨治国告诉记者,目前川沙二手房价在13500~15000元/平方米之间,如出自银丰小区、沙田公寓、玉宇小区等的二手房源,挂牌价均集中在该区间。次新房稍高一些,约15000~18000元,平方米之间,如出自万馨佳园、水景豪园等小区的房源售价都达到了该水平。这种价位对应的是当前的配套水平,如交通便捷程度一般,商业配套能级不高,医疗、教育设施一般等。但随着迪斯尼乐园的建设,配套设施会得到极大改善,甚至发生翻天覆地的变化,从过去的经验来看,这对当地的房价水平,将会起到不小的推动作用。也就是说,在若干年之后,川沙的房价水平肯定会超过现在。
目前板块内在售的新房不多,仅有天和湖滨家园、鼎鑫名流苑、东方城市绿洲等少数几个项目在售。其中天和湖滨家园距离迪斯尼乐园较远,直线距离约6公里,因此售价较低,目前均价为14000元/平方米。鼎鑫名流苑为别墅项目,目前均价为21000元/平方米。
此外,在建设过程中,随着施工人员的大量涌入,将为板块周边的商业地产带来更多的机会。汉字地产有关人士表示,川沙板块内部分中低档商铺已经出现了租金上涨的势头,比如:栏学路部分服装商店,原来租金在1000元/月,目前已经上涨了100—200元/月。这种状况会维持三到四年时间,随着乐园的建成而改变。
当乐园建成之后,迪士尼的高端居住类物业有望得到强力支撑。这主要是一些独立或双拼别墅和品牌酒店式公寓两类,适合于常驻中国的管理层和短期来中国考察学习和视察的外籍工作人员租住。所以,这两类租赁市场未来将受到实力租客的支撑。
迪斯尼乐园项目日前正式启动,犹如一针强心剂,让已经有些萎靡不振的川沙楼市重新找到了新的兴奋点。
“米老鼠”的到来,对上海楼市,尤其是川沙板块来说,肯定是利好消息。可以预见,随着迪斯尼乐园项目的启动建设,川沙板块必将发生根本性的改变,由此前的市郊板块摇身一变为与市中心不相上下的热点区域,周边交通、商业等相关配套设施将会得到巨大的改变。
一句话,“米老鼠”将让川沙板块实现“草鸡变凤凰”式的转变。
川沙板块疯狂不再
近期与迪斯尼乐园相邻的川沙板块的表现有些不温不火。记者电话咨询了一家已开盘销售的新房,售楼人员坦承,这几天看房的人未见增多,与之前区别不大。记者同时还了解到,项目启动的消息也未能刺激板块内新盘价格上涨,如天和湖滨家园,均价为14000元,平方米,与今年夏天相当。有个别楼盘为了加快销售进度,对一次性付款的客户予以97折优惠。
二手房市场与新房市场区别不大,也是波澜不惊。上海汉字地产川沙分行区域经理杨治国表示,最近一周以来,板块内看房量并未因为迪斯尼乐园的开建而增加。此外,也没有见到房东“跳价”惜售情形。
这样的表现与一年前相比,有着天壤之别。同样是在去年11月份,上海宣布上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准。消息刚刚传出,不管是买房的,还是卖房的,都兴奋异常。当时记者在川沙实地探访时,看到的、听到的都是一片疯狂景象,卖家不断跳价,在短短一个星期之内,房龄超过10年的工房,单价从12500元,平方米涨到15000元,平方米,涨幅达到20%;开发商也大幅提价,如某新盘就从1,6000元,平方米涨到了21000,平方米,单月涨幅达30%!
虽然二三级市场并未表现出应有的热情,但这并非意味着一级市场也会平淡无奇。在11月初的土地拍卖会上,迪士尼概念地块浦东新区川沙新市镇A08—03完成竞拍,最终象屿置业以11.9亿元高价成交,溢价高达264%,创下今年上海土地市场最高溢价率。
“米老鼠”会改变什么?
迪斯尼乐园项目的启动直至建成,会带来哪些方面的改变呢?而这对川沙板块又将会形成哪些有利的影响?
两年前,记者采访过专家型投资者俞坚,他曾结合自己多年的投资经验著有《房地产:第三层空间》一书,其中最为著名的观点就是:买房跟着政府走,政府在某区域投入的资金越多,房产附加值便会越高,房产获得的便利条件亦随之增加,房产便会越来越值钱。如果套用他的观点,随着迪斯尼项目建设的推进,相关配套设施也会同时进行,如交通、商业等,届时。川沙将会大变样。
那么,上海会用多少钱来给“米老鼠”做个窝?据了解,上海迪士尼项目区域被分为核心区、配套区、控制区三个区域进行统筹建设,核心区占地面积7平方公里,配套区占地面积13.6平方公里,规划控制区面积86.5平方公里,合计107.1平方公里,预计耗资约244.8亿元人民币。国泰君安分析人士指出,假设总投资是直接投资的7倍,那么总投资额为1715亿元。这一数字也许并没有夸大,按相关计划,上海和浦东“十二五”期间投入迪士尼及其周边的交通基础设施配套等资金将达千亿元。
上海迪斯尼乐园项目真正落地并开始建设,其对所在区域的利好得以开始体现出来。上海汉宇地产有关人士分析指出,利好主要表现在两个方面:其一是迪士尼建设对所在区域交通设施、市政基础设施的带动;另一个方面就是迪士尼大量建设者的涌入对周边商业地产的带动。
记者曾到过迪士尼乐园所在的区域黄楼镇,目前周边还可以看到大片的农田和村民自建房屋,与上海大多数城郊结合部没有任何区别。交通、商业配套与市中心相比.差距巨大。虽然轨道交通2号线在浦东川沙有设站点,但可以肯定的是。仅仅依靠一条轨道交通是无法满足未来需求的。黄楼镇上的商业配套能级也极为低下,根本见不到时尚现代大都市的影子,急需升级。
如果按照正常的城市扩张速度,即使是再过5年甚至10年,黄楼镇也不见得能达到目前七宝镇的发展水平,即形成立体化交通网络、商业气氛浓郁,同时教育、娱乐休闲等配套完善。但迪斯尼项目的建设,却会使得区域的升级速度大大加快。根据初步规划,上海迪斯尼乐园一期项目将在2014年建成并投入营运,可以预见,届时,围绕乐园而形成的城市立体交通网络包括地铁、快速公路等将初步形成,商业配套更新换代。而政府的海量资金投入,在真正给川沙周边的土地带来增值效应的同时,也会使得板块内的物业附加值更高。
带来哪些投资机会
“米老鼠”在川沙安家落户,带来的投资机会主要有哪些呢?
专家分析认为,主要表现在三个方面:首先是使得物业的升值空间加大;其次是在建设初期由于建设者的涌入,会对周边商业地产形成支撑;最后就是建成并投入营运之后,高端租赁市场将会形成。
杨治国告诉记者,目前川沙二手房价在13500~15000元/平方米之间,如出自银丰小区、沙田公寓、玉宇小区等的二手房源,挂牌价均集中在该区间。次新房稍高一些,约15000~18000元,平方米之间,如出自万馨佳园、水景豪园等小区的房源售价都达到了该水平。这种价位对应的是当前的配套水平,如交通便捷程度一般,商业配套能级不高,医疗、教育设施一般等。但随着迪斯尼乐园的建设,配套设施会得到极大改善,甚至发生翻天覆地的变化,从过去的经验来看,这对当地的房价水平,将会起到不小的推动作用。也就是说,在若干年之后,川沙的房价水平肯定会超过现在。
目前板块内在售的新房不多,仅有天和湖滨家园、鼎鑫名流苑、东方城市绿洲等少数几个项目在售。其中天和湖滨家园距离迪斯尼乐园较远,直线距离约6公里,因此售价较低,目前均价为14000元/平方米。鼎鑫名流苑为别墅项目,目前均价为21000元/平方米。
此外,在建设过程中,随着施工人员的大量涌入,将为板块周边的商业地产带来更多的机会。汉字地产有关人士表示,川沙板块内部分中低档商铺已经出现了租金上涨的势头,比如:栏学路部分服装商店,原来租金在1000元/月,目前已经上涨了100—200元/月。这种状况会维持三到四年时间,随着乐园的建成而改变。
当乐园建成之后,迪士尼的高端居住类物业有望得到强力支撑。这主要是一些独立或双拼别墅和品牌酒店式公寓两类,适合于常驻中国的管理层和短期来中国考察学习和视察的外籍工作人员租住。所以,这两类租赁市场未来将受到实力租客的支撑。