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随着我国老龄化社会现象的不断加剧,“4-2-1”家庭结构的日益突显,老年消费和养老服务市场需求逐渐增大。全国老龄工作委员会办公室数据显示,2014年中国老年人口的消费潜力为4万亿,占GDP的8%,2025年这一数据将增长至106万亿元左右,占比达到33%。养老地产作为养老服务市场的重要部分,如何通过政府指导、企业开发满足广大老年群体的需要,值得各相关部门重点研究。本文首先从养老地产开发的前期融资入手,通过梳理养老地产的特殊内涵,深入分析现有养老地产融资模式的内涵、特征及适应性,结合我国具体国情,构建了养老地产PFI-REITs(PFIR)融资模式,对该融资模式的各参与方及具体操作流程进行阐述。其次,针对构建的养老地产PFIR融资模式,采用RBS对其融资项目操作过程中的风险因素进行层级罗列,通过发放关于“养老地产融资风险因素的调查问卷”,收集数据,进一步运用熵值法对各子项风险因子的重要程度详细分析。数据处理后分析发现,养老地产投资政策的变动、通货膨胀的出现、施工技术的优劣、项目投资收益结果以及养老地产市场的成熟度、需求量和最终使用者的满意度较其他几项风险因子而言尤为重要。最后基于上述研究结果提出,我国养老地产在采用PFIR融资方式前,首要任务是国家建立健全鼓励投资的政策体系,完善从SPV成立标准、收益凭证兑现方式、REITs持有人维权途径、各参与方收益分配比例等方面的法律制度;第二,政府从原有的建设职能,向协调、监督职能转变;第三,如果养老地产的开发建设采用该融资模式,必须要随时保证各利益相关方的信息沟通,实现互利共赢;第四,充分挖掘各地区老年人需求,准确地位,提高配套服务,保证投资收益的实现;同时保证在整个融资项目开发阶段,对专业管理机构的建设和工作人员的培训。本文通过上述分析,逐步对我国养老地产融资环节存在的风险问题提出可行建议,以供相关部门进行参考。一旦养老地产在我国不同地区顺利发展,满足老年人身心需要,就能缓解老龄化增幅过快带来的各项社会压力,促进社会和谐稳定发展。