论文部分内容阅读
房地产业作为推动我国国民经济发展的重要力量,已成为现代经济社会不可或缺的重要组成部分,而房地产业的效率水平也在一定程度上影响着我国经济发展的质量和速度,因而对于房地产业效率的研究也日益成为社会关注的热点。当前,国内外对于房地产业效率进行测算主要采用数据包络分析方法(DEA),但没有考虑外部环境因素和随机误差对效率值的影响,测算的结果准确度不高,也没有对房地产业效率在样本期间的动态变化情况进行分析。我国幅员辽阔,各区域间经济、文化等背景差异明显,如果不考虑外界环境因素和随机误差的影响,得到的结果很难反映我国房地产业发展的真实情况。因此,本文采用三阶段DEA方法对我房地产业效率进行研究,使得测算出的效率值更加客观准确。由于三阶段DEA模型仍属于静态评价,也无法反映技术进步的情况,所以,本文同时采用Malmquist指数法我国房地产业在2005-2014年间的效率变化做动态分析,从静态、动态分析两个角度全面考察我国房地产业的效率水平。研究发现:(1)从测算结果看,三阶段DEA模型比传统DEA模型更加合理和准确。(2)环境因素对我国房地产业效率的测度产生了显著影响。因而必须将环境因素和随机因素进行调整,使得各个决策单元面临相同的外部环境和随机误差。(3)在剔除环境因素和随机误差对效率测算的影响后,我国房地产业技术效率出现下降,规模效率低是造成我国房地产业技术效率不高的主要因素。(4)房地产业的生产效率水平整体呈现出东部、中部、西部三大区域递减的规律,且西部地区房地产业效率水平与中东部地区差距较大。(5)房地产业效率增长主要源自于技术进步的驱动,技术效率改善的贡献度较小。最后,针对我国房地产业生产效率不高的结论,并结合当前房地产业存在的投资增速过快、供求结构不平衡、房价增长较快、节能减排不到位等问题,提出加大科技投入、缩小地区经济差距、调整产业规模、减小环境污染、稳定投资增速等政策建议。