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以往对于住宅价格影响因素的研究更多集中在区位因素上,而关于住宅本身性能对价格的影响,虽然研究者也都注意到了楼层差价、朝向差价等现象,但对其重要性认识不足.事实上,在目前的北京商品住宅市场上,住宅性能越来越受重视,逐渐出现了一批以住宅性能闻名的项目,如:锋尚国际公寓、塞纳维拉、国岭里(Class)、MOMA等,住宅性能对住宅价格的影响也越来越显著,如何来对这一影响做出定量的估计呢?同时,随着中国住宅市场化程度的不断提高,市场比较法在进行住宅价值评估、商品住宅市场定价过程中的应用越来越广.但是,目前在国内,市场比较法往往还是建立在专家打分的基础之上,受主观影响往往比较大,急需进行定量化的改进.该文选择了Hedonic方法(又称享乐价格法)来进行这一工作.享乐价格法主要解决异质性商品和隐性价格的问题,在国外有着广泛的应用,国内虽然早有文献介绍,但实际应用不多.应用享乐价格法的一个关键问题就是住宅异质性特征要素(或称住宅属性要素)的选择与量化.住宅属性要素有很多,可以分为区位因素和住宅性能.该文研究的重点和突破在于对住宅性能要素的研究方面.在中国住宅性能评价的基础上,结合对住宅性能和价格关系的认识,总结出了一套比较完备的住宅性能异质性指标表,以作为住宅异质性评价的基础和依据.此外,该文以北京市某住宅小区的销售数据和性能指标为基础,利用享乐价格模型对住宅各种性能要素和住宅价格进行了多元回归分析,发现:(1)对局部市场来说,住宅性能要素与住宅单价间存在对数形式的享乐函数关系;(2)在以小户型为主的情况下,销售面积、套型设计、相对地面高度、外保温面积、声气污染对住宅单价影响显著;(3)套型设计、相对高度与住宅单价间呈正相关关系,而保温面积、销售面积、声气污染则与单价呈负相关的关系,并且服从边际效用递减规律.