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近年来，个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”，被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段，个人住房抵押贷款自然成为商业银行重点拓展的贷款投向。就在美国次级房贷危机愈演愈烈，不断冲击国际金融市场之际，中国国内的一些专家开始担心中国的房屋抵押贷款中是否也会出现类似的危机问题。这种担心不无道理，因为中国目前的房地产形势，与美国这些年有一些相似之处，一方面房价居高不下，另一方面，房地产抵押贷款迅速扩张。 从风险控制的角度看，迅速增长的房价带动了非理性市场繁荣，进而引起商业房贷规模的膨胀，把这种情况放到整个房地产市场大环境中分析，其透露出的风险不言而喻。由此看，虽然我国目前商业银行依然热衷于个人住房贷款，并且把之看为优质资产而激烈竞争，但当整个房地产市场走势拐头向下的时候，优质的资产也可能会因为系统性风险而造成致命的危机。央行在《2007年第四季度货币政策执行报告》中提到，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会还对商业性房地产信贷政策进行了调整，严格住房消费贷款管理，提高了第二套以上住房贷款的首付款比例和利率水平。在央行近年来连续多次加息、个人房贷支付不断增加的情况下，这就意味着国内银行按揭贷款在近一个时期内已逐渐步入违约高风险期。 虽然现阶段个人住房贷款不良率远低于其他贷款种类，个人住房贷款被银行普遍视为优质资产，拖欠贷款的比例较低。然而，“优质资产”只是一个相对的概念。个人住房贷款潜在信贷风险同样不容忽视，尤其是在目前住宅房地产业快速发展和居民购房意愿持续趋强的情况下，银行普遍注重个人住房贷款量的扩张，而对其风险缺乏足够的分析和评价，而个人住房贷款业务的特点就是期限长，不确定性多，其风险通常都要在数年以后才显现出来。因此银行必须加强对个人住房贷款的风险的研究。 本文分析了住房抵押贷款风险的理论，种类及成因，比较国内外住房抵押贷款风险防范措施中可供借鉴的经验。在分析国内外理论和实践基础上，结合我国商业银行在这一领域的风险管理措施提出有益的建议。 本文的第一部分首先简要介绍本文的研究背景和研究目的以及研究的思路与结构。 第二部分分三小节介绍了风险的含义、种类及成因、国内外比较。 第一小节介绍了风险的理论含义、相关文献中的讨论并提出了适用于本文风险的含义。本文认为风险是损失发生的可能性。具体到银行个人住房贷款业务的风险是指商业银行开展个人住房抵押贷款业务，损失发生的可能性。本文从风险来源的角度分析了来源于借款人的风险、来源于开发商的风险、来源于抵押物的风险、来源于市场政策的风险以及流动性风险和利率风险。 第二小节分析了商业银行个人住房贷款风险的种类及成因。 来源于借款人的风险往往是信用风险，又称道德风险、违约风险，是指借款人不依约按时偿还贷款本息而使贷款银行遭受损失的风险; 来源于开发商的风险主要是“假按揭”风险，所谓“假按揭”是指房地产开发商采取欺诈的手段，利用虚构的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款，从而达到套取银行信贷资金的目的; 抵押物风险主要包括抵押物价格下跌风险、抵押物处置风险以及抵押物价值高估的风险; 市场政策风险包含两个方面，一是指国民经济在整体发展过程中存在由繁荣到萧条周而复始周期性波动，影响房地产业的风险。二是政府经济政策的调整引起房地产市场变化给商业银行带来损失; 流动性风险主要是指银行在大力开办个人住房抵押贷款时，在资产负债管理上会产生期限错配现象，即以短期资金进行长期资金运用，使得银行面临流动性风险; 利率风险分为利率期限结构风险和利率上行风险。前者是由于商业银行存贷款期限结构不匹配所引起的。而利率上行风险发生则在利率上升之时。 第三小节介绍了中外个人住房贷款主要风险的比较。介绍了中外个贷主要风险的共同之处:来源于借款人、抵押物、市场政策风险、流动性风险以及利率风险;不同之处:来自于开发商的风险。 第三部分分两小节介绍了我国商业银行个人住房抵押贷款风险防范对策。 第一小节介绍了对于中外个贷存在的共同风险（借款人风险、抵押物风险、市场政策风险、流动性风险以及利率风险），借鉴国际经验进行防范。 对于借款人风险，通过尽快建立完善的个人信用体系、建立信用评分模型，加强贷前调查、与借款人签订贷款重组与延期协议等风险管理措施来规避。 对于抵押物风险，通过对贷款抵押物实行“三查”制度、建立灵活多样的担保制度、住房抵押品的拍卖与短额裁定等风险管理措施来规避。 对于市场政策风险，建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场政策风险。 对于流动性风险，通过研究国外住房抵押证券化的理论和实践，推进中国住房抵押贷款证券化来规避;对于利率风险，通过开发可调整利率抵押贷款、固定利率抵押贷款、使用金融衍生工具来套期保值等措施来规避。 第二节介绍了针对我国特有的“假按揭”风险的防范对策。通过严格执行国家宏观调控政策，减缓贷款发放速度，控制贷款规模;加强贷前调查;加强贷后管理等措施来规避。 第四部分为总结。 本文的主要创新点如下: 1、本文比较全面的总结了个人住房抵押贷款的风险来源。 2、本文通过对国内外个人住房抵押贷款风险的共同点的研究，找出了相同的借款人风险、抵押物风险、市场政策风险、流动性风险及利率风险，借鉴国外先进经验，提出了防范措施。 3、本文在借鉴国外先进经验的同时，结合我国特有的开发商风险提出了具可操作性的防范建议。