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随着我国经济社会的不断发展，城市化进程不断加快，城市更新已经成为城市发展顺应社会和经济发展趋势、提高城市化水平和质量的必要手段。在城市更新的实施过程中，由于各大城市普遍存在土地资源日益紧张、存量建设用地不足的问题，土地再开发成为城市更新的重要内容。然而，由于现阶段我国相关政策还不够完善，城市更新中土地再开发的理论体系和实施机制尚未成熟，难以在城市土地资源有限的情况下，实现以人为本的、可持续发展的城市更新。因此，对城市更新中土地再开发的模式和机制进行研究，对丰富城市更新中土地再开发的理论体系，进一步规范的实际操作，具有重要的现实意义。 本研究主要内容包括：⑴西方城市的城市更新经历了从粗放到温和，由单一的物质环境改造到综合的城市功能升级，从政府主导到各方参与最终形成多元合作的城市更新变化；国内城市更新从经济效益为主要目标到近年来逐渐转向城市功能升级的目标，从单一的物质环境改造到“可持续发展”的综合改造，从政府主导到开发商为主再到开始提高公众参与，从城市大规模平面扩张到节约集约利用土地资源、实行城市土地资源的再开发。适合我国城市更新的土地再开发，除了要对城市物质环境和综合环境进行提升，还要通过土地再开发，在有限的城市土地资源环境下起到城市用地类型、结构和空间布局等方面起到功能性置换的作用，实现城市可持续发展。⑵城市更新中土地再开发的利益主体分为政府、开发商和公众，与之对应的再开发模式主要有政府主导的再开发模式、市场主体主导的再开发模式和多元主体合作参与的再开发模式。在当前城市更新进程中，需要建立政府主导、市场推进、公众参与的多元主体合作再开发模式，平衡各主体之间的利益分配。多元主体参与的土地再开发效果优于单一主体参与的土地再开发。多元主体参与、合作实施的再开发能够形成优势互补，发挥协同作用，提高工作效率；单一主体主导的再开发在改造效率、成本控制与缓解政财政压力等方面具有优势，但难以保证公众利益最大化以及各主体间的利益平衡。⑶市场化模式下展开的土地再开发造成了地方政府、开发商以及当地社区和居民等多元利益主体角逐的局面，导致了利益矛盾和冲突日趋明显和激化。建议采取优先考虑原土地权利人参与改造、完善资金投入机制和创新融资方式等办法，建立多方协同的利益平衡机制，一定程度上缓解土地再开发市场竞争中的各种利益博弈关系，缓和土地再开发引起的社会矛盾和社会冲突。⑷我国城市土地产权制度存在所有权主体缺位、产权结构分离、权责不统一、产权关系混乱等主要缺陷，对城市更新中的土地再开发带来了影响。建议完善相关法律法规、制定各类配套政策，并在划定片区进行试点，以保证各项政策的有效性和实用性。⑸土地市场制度改革过程中，土地征收、土地供应等方面存在开发困境。建议完善规划管理，以规划先行、分类规划修改工作、完善动态申报认定机制。⑹为加大公众参与，应提升监管力度，实行多主体同时进行监督的管理制度，多渠道畅通公众参与途径，按照制定的开发监管机制框架对城市更新中土地再开发进行全生命周期管理。