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泰安寓意“国泰民安”,建于泰山脚下,是一座山水环城的国际旅游文化名城,以其悠久的历史文化、优美的自然环境、较好的经济条件,吸引人们在此定居,近年来泰安市区成为商品住宅投资的热门区域。商品住宅价格是其价值、社会经济、政策等众多因素综合作用的结果。如果房价增长过快,不仅会增加居民购房压力,影响生活幸福指数,也会加大银行的信贷业风险,影响经济发展和社会稳定。因此,进行泰安市区商品住宅价格演变及其影响因素研究,对政府制定有关商品住宅调控政策和稳定住宅交易市场有重要的指导意义。本文以泰安市区为研究区域,选取商品房中的商品住宅价格作为研究对象。通过查找统计年鉴、泰安市房地产相关网站及实地走访等方式获得研究数据,运用指标分析法、对比法分析泰安市区商品住宅价格整体演变及分区演变特征,运用理论与皮尔逊相关性法分析泰安市区商品住宅价格的影响因素与商品住宅价格的相关性,通过分析影响因素相关性的大小,提出对泰安市区商品住宅价格调控的建议。主要研究内容和结果如下:(1)泰安市区商品住宅价格演变研究。从整体上研究泰安市区商品住宅的价格演变,基于2009-2018年泰安市区商品住宅10年有关数据,计算出商品住宅价格水平、定基价格指数、环比价格指数、房价收入比4项价格指标,分析其演变特征。结果表明,2009-2018年间泰安市区商品住宅价格年平均增长率为7.3%。泰安市区商品住宅价格由2009年4193元/㎡上涨到2018年的7255元/㎡。其中2014、2015年震荡幅度最大,分别为环比上涨24.1%和环比下降12.54%。房价收入比在2017-2018年出现反弹回升,表明2017-2018年商品住宅上涨速率较快。(2)分区研究泰安市区商品住宅的价格演变。根据泰安市区地理特征、城市规划、城市建设、有关房地产网统计等,将泰安市区分为东部、西部、南部、中部和长城路沿线5个区域。收集5个区域2017-2019年3年每个月商品住宅销售数据,分析5个区域的价格水平演变。通过五区域对比,发现5区域商品住宅价格涨幅差异较大,涨幅最大的是西部地区为92.49%,由5630元/㎡上涨到10837元/㎡;其次是南部地区为84.10%,由4733元/㎡上涨到8714元/㎡;涨幅最小的是中部地区为55.8%,由6550元/㎡上涨到10205元/㎡。东部地区商品住宅价格平均每月的变化最为平稳,标准差最小,上涨幅度为64.9%,由6307元/㎡上涨到10401元/㎡。2017-2019年中部地区商品住宅的平均价格为五个区域最高,为8754.92元/㎡。政府政策及规划推进了西部、南部地区的房价增长,中部地区优势依然明显。(3)泰安市区商品住宅价格演变影响因素研究。首先理论分析泰安市区商品住宅价格变化的影响因素,其次选取可能影响泰安市区商品住宅价格变化的16个因素,通过收集数据,运用皮尔逊相关分析法分析各因素与对房价变化的影响,得到共有12个因素与泰安市区商品住宅价格有相关性,相关性由强到弱依次是:城镇居民人均可支配收入、城镇化率、市区常住城镇人口、市区生产总值、泰安国内旅游人数、市区园林绿地面积、全市常住总人口、市区道路面积、高层建安造价、基准地价、楼面价、市区住宅投资。5年及以上商贷利率、市区商品住宅销售面积、市区待售商品住宅面积、市区商品住宅竣工套数与泰安市区商品住宅价格无明显统计学意义上的相关性。综合分析,泰安市区房价与经济发展、住宅需求有着最大的相关性,其次是城市建设情况、房价的成本情况。房价与住宅供应情况、利率相关性很小。根据以上三部分的研究结论,从控制入市需求、谨防热钱流入,加快经济发展、提高居民收入,加大城中村改造、增加保障性住房等方面,对未来泰安市区商品住宅价格提出调控建议。