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深圳机场新航站楼设计容量远满足现有客流规模及未来较长一段时间内的预计客流增长数量。为降低运营成本，新航站楼投入使用之后，旧航站楼将关闭另作他用。本文将就目前购物中心开发及运营管理的现状，对旧航站楼进行商业化改造的环境、市场进行分析，对项目定位、经营模式、风险、筹资、成本、预期收益、项目组织和实施等问题进行了研究。通过研究，为旧航站楼改造项目提供决策支持，帮助深圳机场综合利用现有航站楼资源，实现深圳机场经济效益和社会效益的最大化。论文内容分八章：第一章首先介绍研究背景，针对国内外机场商业地产开发与购物中心理论的研究现状，对文献进行综述，提出研究目的、意义、方法和路线。第二章在介绍购物中心起源、定义及分类模式之后，分析发展条件与效益，研究国内购物中心发展趋势。第三章从区域环境、经济环境、商业地产市场和政策环境逐一进行分析，对所在商圈进行研究，并对旧航站楼的情况做详细介绍。第四章评估了购物中心的市场前景，剖析机场周边消费人群覆盖范围及市场定位，比较周边同类竞争者情况，并对该项目进行SWOT分析。第五章对项目类型、名称进行定位，对商业经营业态、经营模式进行设计，分析政策法规风险、市场风险、经营风险、财务风险和管理风险。第六章说明项目设计规划装修方案，提出招商推广策略及组织管理架构。第七章首先对所需资金、成本费用进行测算，论述资金来源渠道。测算项目投资成本费用、现金流量、净现值、内涵报酬率等财务指标，并对项目进行敏感性分析和情景分析。第八章为全文总结和展望。本章中采用文献资料研究法，搜集相关领域理论研究成果和商业数据。采用净现值法和内含报酬率法进行项目投资决策分析。采用敏感性分析法和情景分析法评估项目风险承受能力。深圳机场旧航站楼商业改造项目-壹航名店城定位“时尚、家庭娱乐休闲购物中心”，机场通过成立全资有限公司对该项目进行经营管理，所需资金通过自筹和发行债券两种渠道，开发成本低，具有很强的盈利能力，是一个非常有前景商业项目。