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房地产业已经成为中国经济的支柱产业之一。其中住宅和商业地产是房地产市场中最主要的两个分支市场。它们的发展状况不仅关系到整个房地产市场,而且影响着中国经济的发展和社会稳定。本文从需求角度出发,通过研究需求影响因素与住宅和商业地产需求量相关度的大小,以及以历史数据为基础预测未来几年这两个市场的需求趋势,为政府制定合理的宏观调控政策提供理论基础,为开发商提供有效供给的客观依据,并引导消费者理性消费。 本文首先介绍了房地产市场、住宅市场和商业地产的基本概念和特征,并以一般市场需求理论和房地产市场需求理论为基础,通过定性和定量分析方法相结合,分析目前影响中国住宅市场和商业地产市场需求的主要影响因素有国民生产总值(GDP)、人均可支配收入、人均储蓄存款、人民币存款利率、人口数量、商业地产和住宅地产的价格等。以南京为例,以可量化的影响因素为基础,建立灰色相关度模型,分析这些主要影响因素与住宅和商业地产需求之间的相关度大小,得出影响南京需求市场的最主要因素。以2008年至2012年住宅和商业地产销售面积代表需求量,建立灰色预测模型,预测未来三年这两个市场的需求趋势。并以研究结果为基础,从不同角度,提出相应的对策和建议。 研究结果表明,国民生产总值、人均可支配收入、人均储蓄存款、人口数量、人均住宅占有面积、住宅和商业地产销售单价是可量化的影响需求的主要因素。其中,国民生产总值是影响住宅需求量的最主要影响因素,而人均占有面积对住宅需求量的影响微乎其微。对于商业地产来说,商业地产销售单价是影响其需求量大小的最主要因素,其次是居民的人均储蓄存款,人口对于其需求量的影响相对较小。并且,灰色预测模型结果表明,未来三年,即2013年至2015年住宅和商业地产需求量呈下降趋势。这主要是因为国家越来越严格的宏观调控政策和房地产市场本身投资利润降低。 针对以上研究结果提出相关政策和建议:第一,政府应该注重社会总体经济的发展状况,为房地产需求市场提供一个稳定的经济环境。第二,各地方政府应该注重调控商业地产价格,如通过增加相关税收,防止炒房团的目标由住宅转向商业地产,造成投机性投资增加,商业地产泡沫增大。第三,挖掘消费者的购买潜力,刺激消费者的购买欲望。第四,通过增加市场内部竞争,调节房地产市场供给与需求矛盾。第五,开发商应该注重提高房地产的附加值,以吸引非本地居民的购买,尤其是其对商业地产的投资。第六,政府和相关部门应该加强对宏观经济的调控,各部门之间应该加强有关房地产信息之间的沟通。