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我国商品住宅开发虽然在过去的二十多年间经历了快速的发展,但目前仍处在相对落后的建设水平,基本上停留在以现场“湿作业”施工和“毛坯房”交付为主的阶段,不仅建设周期长、劳动效率低,而且能源消耗大,交付后重复装修浪费严重。随着消费者对房型布局功能、装修风格标准等有了更多个性化要求,如何以低建设成本满足消费者的不同需求也是开发商面临的难题。
住宅产业化为以上问题提供了一个较好的解决方案,通过将住宅分解为墙体、门窗、橱柜等不同的标准化部品,按照工业化生产方式,提前在工厂进行规模化预制加工,然后在施工现场装配完成住宅建设,从而提高生产效率、降低成本、保证质量；通过不同模块的组合还可实现不同的功能和配置,实现按照客户需求定制建造。
在产业化方式下,住宅部品不再是由部品制造商针对具体工程专项设计,而是按照标准生产系列化的通用部品,开发商可以直接在市场中采购适合要求的部品。在此情况下,部品制造商依照自己的市场预测组织生产,将使销售的不确定性增加,增大了过量生产的风险。因此,开发商和住宅部品制造商的有效信息沟通将十分重要。此外,由于住宅产业化是由各个部品制造商提前在工厂内生产好部品构件,再按照施工进度要求,及时准确将部品运送到现场进行装配,这对部品供应的及时性和准确性提出了更高的要求,任何部品不能按照需要的数量和顺序及时提供,都将对建筑工期造成非常大的影响。借鉴零售业和和制造业的成功经验,实施供应商管理库存(VMI)将能够很好的解决以上难题。
所谓供应商管理库存(VMI),是指供应商等上游企业基于其下游客户的生产经营、库存信息,对下游客户的库存进行管理与控制,即将管理下游客户需求库存的权限交给供应商。供应商为下游客户管理其商品的订单、送货和库存等工作。供应商管理库存是一种以用户和供应商都维持最低库存成本为目的,以系统集成思想指导的新型库存管理模式。通过实施VMI,作为需方的开发商将库存的决策权交给了部品供应商,由于供应商可以及时获得开发商真实的需求信息,能够在充分分析自身生产能力、库存状况、经济批量等基础上制订科学的决策,以消除由于销售的不确定带来的过量生产风险,并确保将供应链整体库存控制在最低合理状态,保证部品的及时供应,满足产业化条件下对部品供应的严格要求。
鉴于目前住宅建设行业普便企业规模小、供需间缺少长期合作意愿、产业链不成熟的发展现状,实施VMI应按以下要求循序推进：
首先,开发商应充分认识VMI实施对住宅产业化成功的重要性,寻找有发展基础的供应商,建立相互信任的合作关系,并调动供应商参与VMI的积极性,奠定VMI的基础。
其次,要重视VMI系统的基础建设。信息的及时有效沟通和供需双方的密切协作是VMI成功的关键。供需双方应在大力提高企业信息化水平基础上,共同组建多功能小组,协商确定系统构架,明确流程要求,制订细致的信息沟通方式,合理界定费用分担,兼顾各方利益,并在系统试运行过程中进行认真评估,以评价实施绩效,找出存在的问题。
最后,要重视第三方物流企业(3PL)的重要作用。由于住宅建设是一项投资大、建设工期长、部品供应商多的复杂的系统工程,因此仅靠开发商和供应商的力量难以保证VMI的实施效果。而3PL做为专业的物流服务提供商,可以统一协调多家企业和多个供应商,不仅可以保证服务水平,还可有效降低VMI运行成本、提高效率。因此应努力依靠专业的3PL企业组织VMI的实施,以保证VMI系统的可靠运行。
综上,住宅产业化是住宅行业发展到目前阶段的必然趋势,将带来住宅部品的标准化、系列化和通用化,给住宅部品制造行业扩大规模和实现整合带来机遇。为有效消除供应链上的过量生产、控制链上的整体库存、保证部品的及时供应,在住宅开发企业和部品制造企业间建设VMI势在必行。实施VMI必将提高住宅产业化后的供应链整体运行效率,降低成本,创造协同竞争优势,为相关各方带来巨大收益。