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居住用地是城市中承载居民基本生活的重要建设用地,在城市建设用地中占据比例最大[1]。《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）为我国未来城市土地使用指明了方向。然而,国家有关规定限制“一类居住用地”的建设,强调“三类居住用地”仅“在现状居住用地调查分类时采用”,因此,在现行的居住用地分类体系下,居住用地在城市各层面规划的土地使用规划中面临着仅以“二类居住用地”（R2）呈现的窘境。[2]这使得在城市各层面规划中难以区分不同类型居住用地之间的差异[2],也无法科学、合理的引导城市中不同区位和特定地区住宅的开发,同时,现行居住用地分类在城市规划实践中的不适宜性有碍城市建设。因此,探索符合现今城市发展和规划需求的居住用地适宜性分类迫在眉睫[2]。本论文在研究、总结与借鉴国内外居住用地分类实践经验与理论的同时,对西安市城市总体规划及与居住用地相关的政策、规范进行分析与解读,为后续研究奠定基础[2]。论文从土地使用效率视角出发,以西安市雁塔区1545个居住用地样本为研究对象,分别对服务区位和交通区位条件及历史风貌保护影响下居住用地开发强度的空间分布情况进行了调查、统计、分析,思考在现有居住用地分类体系下,用地开发强度分布的不合理之处,并分析造成其不合理性的原因。总结如下:现实居住用地开发强度未根据不同的服务区位条件、交通区位条件呈现差异化的分布,具有良好区位优势的居住用地未得到合理、高效的开发,整体呈现出无序开发的特征;历史风貌片区周边居住用地开发强度没有得到良好的控制,导致住宅建筑高度失控,严重影响历史风貌。分析其原因可知,由于现有的居住用地分类单一,在城市各层面规划中仅呈现出二类居住用地（R2）,对居住用地开发强度控制过于粗略,缺乏与开发强度相匹配的细致分类,加之规划与实施过程中居住用地开发强度多为主观预判,导致居住用地混乱、均质化开发,即现有的居住用地分类体系下,各层面规划无法根据区位理论引导居住用地开发强度呈现合理的差异化分布,土地使用效率无从体现。本论文通过对研究范围内不同影响条件下居住用地开发强度的调查分析,总结现有居住用地分类的不适应性,探讨土地使用效率视角下根据开发强度对居住用地进行细分的适宜性,提出主要根据建筑层数这一开发强度指标对居住用地进行细致的中类划分,具体调整建议为:一类居住用地（R1）为以低层为主的居住用地;二类居住用地（R2）为以多层为主的居住用地;三类居住用地（R3）为以小高层为主的居住用地;四类居住用地（R4）为以高层A类为主的居住用地;五类居住用地（R5）为以高层B类为主的居住用地。在此基础上,根据设施水平和环境质量进行再次细分。在适宜性分类的基础上,即可根据区位理论差异化的引导各类居住用地分布,以实现在服务节点及交通节点周边居住用地开发强度呈现圈层式递减,在历史风貌片区周边居住用地开发强度根据相关要求,由远及近呈现圈层式坡降的特征,从而实现城市居住用地科学、合理、高效的开发。