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2007年7月1日施行的《中华人民共和国物权法》规定了不动产的善意取得制度,将善意取得的适用范围扩大到了不动产,这是我国立法上的一个重大突破和进步。针对善意取得制度,特别是不动产善意取得制度,不少学者已提出了立法上存在的缺陷和完善的建议。本文通过一个房屋买卖合同纠纷适用善意取得的案例,着重从不动产善意取得制度的构成要件进行分析,提出笔者对完善我国不动产善意取得制度的建议。 本文写作采用案例分析报告的形式。全文包括六个部分和结语。 第一部分为“案情简介和裁判结论”。该部分主要介绍了案情的基本情况和三审法院对该案的判决,同时提出本案引起思考的法律问题。 第二部分为“不动产善意取得制度的概述”。该部分对善意取得的产生、各国对不动产善意取得的立法以及我国不动产善意取得制度的立法进行了论述。 第三部分为“无权处分是适用善意取得的前提条件”。该部分主要分析了对如何判断“无权处分”的三种观点,并结合案例提出了笔者的观点和理由。 第四部分为“对‘必须办理了登记手续’要件的理解”。该部分从“办理了登记手续”的时间界限问题以及对“必须办理了登记手续”是否允许例外两方面论述。从我国现阶段不动产登记体制不健全的现状同时结合案例,提出在部分不动产转让适用善意取得时,可以对登记手续这一构成要件作出一些例外的特别规定。 第五部分为“不动产善意取得制度中的‘善意’”。该部分通过分析对“善意”理解的两种学说,得出笔者的观点,并提出通过出台相关规定明确“善意”标准的建议。 第六部分为“善意取得制度中合同的效力问题”。该部分分析了我国《物权法》没有将无权处分合同是否有效作为善意取得的要件的立法现状,同时提出合同效力引发的其他法律上的权利义务如标的物质量瑕疵等问题有待进一步完善。结合案例,笔者提出引入表见代理制度以及不以处分权的缺失来否认转让合同中权利义务履行的途径解决合同的效力问题。