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中国人口老龄化社会悄然到来,如我国大部分城市一样,广州市正面临着日益严重的养老问题。虽然广州市经济发展水平位于我国城市前列,但还是缺乏应对人口老龄化的相关准备条件,未富先老情况严重,“4-2-1”家庭结构模式,社保制度不尽完善,养老金存在很大缺口,养老压力很大,传统养老方式难以为继。实施住房反向抵押贷款的养老,一方面可以帮助探索新的养老模式,以对现有传统养老方式进行补充;另一方面,又有利于弥补养老金短缺的不足;同时,能够效地释放老年群体套牢在房屋上的财产,使之转化为现金流,预防现金型的意外,以提高老年人晚年的生活质量。国内引进“以防养老”以来,有过几个试点试行,不过均以失败告终,因此,国内对于人口老龄化背景下住房反向抵押贷款养老模式的有效构建还有待研究。首先,本文运用理论分析的方法,阐述住房反向抵押贷款、利率风险、贝叶斯精炼纳什均衡等基本概念,以及国内外研究现状与经验。其次,结合广州市调研数据,从可行性与市场需求的角度分析了广州市人口结构、经济环境、房地产市场发展情况、保险业与金融业发展情况以及广州市老年人对“以防养老”的认知和态度等。分析表明,住房反向抵押贷款养老模式在广州市推行是很有必要的,并具备了一定的可行性。再次,利用博弈分析方法、结合广州市基本市情,构建了适合广州市的住房反向抵押贷款养老体系和具体模式。最后,通过研究,本文得到以下四个结论:第一,以目前广州市老龄化的人口结构和所具备的经济水平、房地产行业发展情况、养老保障等条件来看,广州市具备了实施此业务的市场需求和可行性;第二,若要预防业务过程中发生的“逆向选择”与“道德风险”,可调整双方博弈机制;第三,广州市在实施住房反向抵押贷款养老模式时,应采取“市场主导,政府扶持”的模式,走政府与市场相结合之路;第四,住房反向抵押贷款是一项涉及银行、保险、房地产等诸多行业的业务,业务过程中必须考虑到房地产市场波动、利率不规律浮动、寿命不可控性等等会为业务参与者带来风险的影响因素,如政策性风险、信息不对称风险、长寿风险、利率风险、房产价值变动风险等,可以通过调整健康评估博弈机制、完善养老保险制度与反向抵押贷款养老运行机制、建立独立的房产价值评估与保险机构等策略转移或规避风险。为了使广州能够更加高效地实施该养老模式,本文从博弈机制、政策、政府职责、分业经营等方面提出相应建议。