论文部分内容阅读
自改革开放以来，我国房地产行业发展迅猛，近年来的房地产价格更是持续上涨，已远超出一般收入人群所能承受的经济范围。过高的房价会不受经济系统的自动调节能力的制约从而最终影响到经济运行的稳定。虽然自去年十月份以来，受国家宏观调控的影响，北京、深圳、上海等一线城市已出现房价回落的现象，但并不能就此断言房价上涨的势头已完全被遏制。另外，影响房价的因素错综复杂，既有通过市场供需自动调节引起房价涨跌的因素，又有因为国家宏观调控政策引起的供需变化而导致的房价的上下浮动。
本文考虑的是居民在购买商品房住房时，影响房价的因素。由于用作居住的房屋同时具备消费的性质和投资的性质，因此，在研究房屋价格的时候，不能仅将其作为一般普通商品只考虑其消费性质，而需要同时考虑其消费品性质和投资品性质。市场经济中，用于居住的房屋除了购买，还可以通过租赁的方式。不同的居住者会根据自己的实际情况在是购买还是租赁居住的问题上进行选择。当居住者需要一种相对安逸稳定的生活并降低风险投资时，购买住房可谓一项不错的选择。随着经济的发展和人们收入的普遍提高，购房的选择也越来越多。根据经济学中的需求理论，房屋的价格随着购房需求的增加而上升，直到在市场中购房需求与房屋供给达到均衡，价格才会稳定。然而实际情况要比理论复杂得多。把古典经济学中的假设放到实际生活中很不适用。现实的情况是，房价一路上涨，远超过购房者的收入水平，虽然供大于求，但房价还是没有下跌，那么影响房价的因素到地有哪些呢？这一现象又是否说明商品房的价格具有一定的刚性呢？
本文首先从经济学角度出发，定性地分析了影响我国房价上涨的供求因素。供给因素从供给成本、即地价、造价角度加以分析，需求因素则从居民的收入、人口数量，自住和投机需求等方面加以阐述。在这一经济理论的基础上，本文又结合了定量分析的方法，采集自1999年至2008年十年间包括上海、北京、广东省、福建省、重庆市、辽宁省、甘肃省、宁夏自治区和青海省这9个省市自治区的面板数据，通过建立面板数据模型对以上所提出的影响房价的因素逐一进行回归分析，并得出商品房价格受到土地价格，房屋造价，人口因素和投机因素的影响，而不受人均收入的影响这一结论。由此可见，一般普通商品房具有一定的需求刚性，并且房产商的囤地行为和一些其他购房者的投机行为是目前房价居高不下的主要因素。结合模型得出的结果，本文也给出了一些政策建议，认为政府应在打击囤地和投机行为的同时，进一步完善和细化相关房地产政策，以保障我国的房地产市场能健康运作，走可持续发展的道路。