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本文研究了房地产调控的相关文献后发现:我国对房地产调控的研究起步较晚，是在国外有关研究的基础上发展起来的。因此理论体系相对不完善缺乏对各类调控政策进行定量研究，因此未能对调控政策的制定提供更多有价值的依据。 在研究房地产市场与房价的规律与特征后，本文分析了我国的房地产的特点，主要包括:房地产开发投资增幅持续增加，房地产市场供求两旺，部分城市房价涨幅较大，以及国内贷款是房地产开发的主要资金来源。 为了分析房地产调控政策的效果，本文分析了影响我国房价波动的各种因素，并在统一的框架下实证检验了各类型因素影响房价的程度，得到的重要结论包括:投资因素对房价的影响最大，对房屋购买进行去杠杆化，弱化房屋的金融属性，应是未来房地产调控政策的重点方向;从消费因素的角度来看，城市化并非是房价上涨的主要原因，或者说我国城市的高房价阻碍了城市化的进程;包括地价、建安成本与利率在内的成本因素对房价的影响不明显，说明房屋的投资属性远超其消费属性。 本文回顾并归纳了我国各阶段房地产调控政策的特征，分析了调控政策效果不佳的原因，进而对调控政策进行了理论分析。本文发现:我国的经济周期与房地产周期基本吻合，但周期的四个阶段在时间上不完全一致。当确实要使用宏观经济政策进行房地产调控时，需注意房地产周期与宏观经济周期是否一致。当两者不一致时，宏观经济政策不但对调控房价无效，而且会加大房价波动幅度，甚至还会使该政策原有的政策目标也难以实现。 本文在对我国现有的房地产调控政策（包括货币、税收、金融与土地政策）进行实证检验后发现:货币政策由于影响面大、传导途径复杂，并非调控房价的有效工具。营业税通过提高交易成本，能在一定程度上抑制投资性购房。但若要营业税对抑制房价起实质性作用，需将其税率设置在一个较高的水平。金融政策通过减少贷款供应来抑制投资型房屋需求，效果相对较好。但同时也会使房地产开发行业垄断程度加剧，会在一定程度上削弱其政策效果。土地政策不但不能调控房价，反而推动了房价上升。其主要原因既包括加剧了开发企业的垄断程度，而且使开发企业预期未来土地供应降低，从而导致开发企业高价买地并囤积。 总结前面的研究结论，本文给出了相关的政策建议。