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目前,我国的公共基础设施建设取得飞速发展,但是在飞速发展的同时也伴随着诸多问题。例如,社会公共基础设施建设属于民生工程,是必须大力建设的工程项目。但由于政府严格把控公共基础设施建设项目产品的定价权,以及公共基础设施建设的前期需要投入大量的资本和回收周期长等问题,导致社会资本参与的积极性不高,使得社会资本得不到有效的利用。近几年来,政府尝试引入PPP模式来建造社会公共基础设施建设项目,从而使得社会资本能在有效参与建设公共基础设施项目的同时也取得一定的收益。通过PPP模式,政府可以减轻财政压力和增进社会福利,而社会资本可以获得更大的发展空间,双方实现共赢。如果能让社会资本通过PPP项目资产证券化提前获得PPP项目投资收益,就更能调动社会资本的积极性,使社会资本充分参与到公共基础设施建设项目中。PPP项目资产证券化的核心问题就是定价问题,对于资产证券化定价问题而言,国内的定价方法主要有现金流折现法、利差法和期权调整利差法等,但是由于PPP项目大多都是公共基础设施项目,这类项目中存在建设周期长、建设过程中面临不确定性多以及存在许多隐含的价值等问题,上述定价方法都不能有效的评估出PPP项目资产证券化时的真实价值。近年来,实物期权法的快速发展,有效地弥补了现金流折现法、利差法和期权调整利差法在测算PPP项目资产证券化时的所造成价值不足。实物期权即实物资产的选择权,是站在期权的角度来定义的选择权。社会资本投资实物资产时肯定会面临诸多的不确定因素,当社会资本通过对这些不确定性因素的分析来决定是否选择投资时,这就是一种选择权。这种选择权就是期权,而期权都是具有隐含价值的。正因为项目实物期权的存在,所以实物期权法经常被用于不确定因素较多的产业项目投资的评估。本文主要对PPP项目资产证券化价值的定价方法展开讨论。第一步,论述资产证券化理论、公共产品理论与PPP模式的分类;第二步,论述PPP项目中所隐含的实物期权;第三步,论述目前常规的估值方法及其在现实应用中的不足;第四步,论述实物期权方法在对PPP项目资产证券化定价方面的优势;第五步,本文选取“广发恒进-广晟东江环保虎门绿源PPP项目”为案例,利用实物期权理论定价方法--二叉树模型法计算项目的期权价值,通过期权价值与项目现金流的净现值之和来测算PPP项目实际价值,从而实现对PPP项目资产证券化的定价。本文的创新点在于,突破PPP项目在资产证券化定价时的传统方法--预期现金流收益现值定价模式,通过发现PPP项目所包含的实物期权,选用蒙特卡洛法和实物期权法相结合这一全新方法,来测算PPP项目中隐含的期权价值并进行其资产证券化的定价。文章的不足点是:第一,本文选取的“广发恒进-广晟东江环保虎门绿源PPP项目”未来现金流年限只有15年,可能存在现金流年限不足的问题;第二,本文在对“广发恒进-广晟东江环保虎门绿源PPP项目”的敏感性因素做函数假设时,研究了过往污水处理行业变动的规律,对数据做出的假设可能与实际数据变动有些许误差,会造成项目的波动率出现一定的假设误差。