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随着北京市房地产市场的迅速回升，北京市别墅市场日趋活跃，别墅开发项目逐渐增多。然而，北京市别墅市场发育还不够完善、开发商缺乏别墅营销经验、别墅产品质量不高、环境资源浪费等问题严重，因此，对别墅开发的全程行为进行研究是十分迫切和必要的。本文借鉴国内外市场营销策划及房地产营销策划的理论和经验，针对目前北京市别墅市场中存在的问题，提出全程别墅营销的概念、战略与策略，重点论述了别墅市场需求、别墅产品开发策略和别墅营销定价策略。在长期别墅市场调研的基础上，对北京市别墅市场供求关系、价格变动和别墅市场现存主要问题进行了系统分析。根据别墅买方市场的特性，笔者认为别墅需求研究是全程别墅营销的重心，基于此本文从别墅需求影响因素、购买行为分析、市场细分和需求量预测方面进行了详细阐述。产品开发是全程别墅营销策略的核心，文中对别墅项目选址、整体布局和分区以及别墅单体的定位进行了深入研究。在对现行别墅定价理论和方法分析的基础上，提出了基于市场比较法的模糊综合定价模型。别墅营销渠道策略和促销策略作为别墅开发和销售的补充，而不应该成为开发商争相炒作的手段。最后，本文结合别墅营销实例，验证了全程别墅营销策划的应用价值和实践意义。