论文部分内容阅读
本文从构建北京市住宅市场的特征价格模型入手，分析各个特征的隐含价格及其对住宅价格的影响程度，并特别关注区位特征对于住宅价格的影响。通过研究区位选择与城市中心及次中心对住宅价格的影响，验证住宅细分市场的存在，构建不同细分市场的特征价格模型。
本文选取2007和2008年度北京市十二个区县范围内新开盘的所有住宅项目(剔除经济适用房和别墅以保证市场同质性)，选取建筑结构、区位和邻里环境三类特征变量，建立(不完全)对数形式的特征价格模型。采用google earth和ArcGis确定住宅项目的区位因素，利用计量软件STATA和SPSS估计模型系数，得到包括31个特征变量的北京市住宅市场的特征价格模型。该基础模型的区位变量包括到天安门距离、环线位置及方位变量。模型结果显示，北京仍然符合单中心的城市空间结构，距天安门距离对住宅价格有着显著的影响。利用标准住宅的概念得到直观的各个特征的边际价格，并根据标准化系数将特征按照影响价格的重要程度分类并排序，结果显示区位变量和部分建筑结构变最对住宅价格具有较大的影响。
在基础模型上进一步考量区位因素，在模型中加入距CBD距离得到模型Ⅱ，在模型Ⅱ中加入距中关村距离得到模型Ⅲ，模型Ⅱ和模型Ⅲ的解释能力比基础模型更高，也更符合城市空间结构的现状。当区位变量中依次加入环线位置、距CBD距离和距中关村距离之后，到天安门距离的系数逐渐减小，也即环线交通和城市次中心缓解了单中心的向心力和集聚性。模型Ⅱ和模型Ⅲ的结果显示，CBD和中关村作为城市次中心，对住宅价格的空间分布具有结构性影响，但其辐射范围不能达到整个研究区域。
为了进一步研究次中心对住宅价格的影响，本文以次中心区域范围为依据划分住宅细分市场，CBD次中心区域包括朝阳、通州和顺义三个行政区域，中关村次中心区域包括海淀和昌平两个行政区域，分别引入距CBD和中关村距离的一组分段虚拟变量，对CBD和中关村细分市场估计新的价格特征模型，研究次中心的价格随距离的衰减规律。结果显示，CBD细分市场的住宅价格仍然受到城市中心(天安门)的影响，而城市中心对中关村细分市场住宅价格的影响是不显著的。