【摘 要】
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地产教育配建项目,是指在房地产项目建设过程中加入教育配套的建设要求的项目,是地产行业与教育行业在规划政策指引下有机融合的项目。地产配建的教育项目,因其具备教育行业天然的公益性和普惠性,不能简单的跟普通的生产性项目划一对比。同时,教育配建的项目是由开发商投资代建,项目的建设成本必定是开发商重点考虑的因素之一,开发商需承担既有的社会责任,亦要考虑作为经济人的基本追求,但经济效益和社会效益并不是一个悖论
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地产教育配建项目,是指在房地产项目建设过程中加入教育配套的建设要求的项目,是地产行业与教育行业在规划政策指引下有机融合的项目。地产配建的教育项目,因其具备教育行业天然的公益性和普惠性,不能简单的跟普通的生产性项目划一对比。同时,教育配建的项目是由开发商投资代建,项目的建设成本必定是开发商重点考虑的因素之一,开发商需承担既有的社会责任,亦要考虑作为经济人的基本追求,但经济效益和社会效益并不是一个悖论,二者是可同时并存的。具有教育配建要求的项目,恰好给了很多开发商一个发展教育行业的契机,在建设项目的过程中可以积累教育配建项目的建设经验,同时在项目建成后是否参与教育项目的运营,以什么模式参与项目的运营,都将会影响项目的后续发展以及地产公司的长远规划。因此,从运营模式的角度,笔者对地产教育配建项目进行了分析与研究。首先,本文利用文献研究法、调研法、归纳法、案例分析法、比较分析法等方法,结合目前“地产+行业”项目的运营模式,根据规划要求、企业意愿以及运营过程中发展商参与运营的深度的不同,归纳总结了教育地产项目常用的三类运营模式为:“交钥匙”模式、合作经营模式及自主经营模式;分析比较了三种模式的差异和优劣。接着,本文应用工程经济技术分析理论方法对实证案例进行模拟经营研究,分析了同一个项目在不同运营模式下的社会效益、财务效益、可持续性和风险因素,得出了合作经营模式财务效益更高、风险更低的结论。此外,本文还通过发放调查问卷、专家访谈的方式,对比运营模式不同衡量标准的重要程度并赋予相应的权重;利用层次分析软件YAAHP对调查数据进行分析比较,得出了合作经营模式评分更高、更符合决策偏好的结论。最后,本文还总结了教育地产的运营模式的选择,综合考虑项目的经济效益、风险控制和决策偏好,合作经营模式是相对稳妥的模式选择。本文立足政府角度,通过对地产教育配建项目在不同运营模式下进行实证分析,对教育配建项目的运营模式开展研究探讨,为计划进军教育地产项目的发展商提供指引,期望以此吸引更多的社会资本在有序合理的指引下参与教育行业,为教育事业的高质量发展提供助力。
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