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自改革开放以来，中国经济快速发展，城市化速度也加快，至2005年年底城市化水平高达42.99％。随着中国经济体制转轨、城市化的加速和户籍制度约束力的弱化，越来越多的农村剩余劳动力涌入城镇，城市数目和规模不断增加和扩大，城市用地规模呈现出迅速扩张趋势。 时至今日，城市化已成为不可逆转的趋势，而且城市化是农村工业化和国民经济发展的必然结果。城市化带来社会经济关系的剧烈变动，同时驱动城乡土地利用方式的根本性变革，并引发农村和城市的互动发展。城市化进程中土地扮演着极其重要的角色，无论是产业结构的调整，还是人口集聚以及基础设施的建设，都通过土地重新配置来实现。对于一个发展中的经济体而言，经济的快速发展和工业化的不断推进，必然伴随着以城市扩展和依托于城市的二、三产业的发展为目标的土地大量开发与利用，农用地转建设用地、城市存量土地的开发与利用就成为经济快速发展的必然要求。在这种社会经济发展变化的宏观大背景下，研究土地利用问题具有重大的现实意义。 土地利用理论在国外已经建立了一套相对成熟的理论体系，在中国已有研究已经取得了阶段性成果，但也存在一些问题，尚需深入研究:1、城市化水平与经济增长之间的关系如何进行量化计算？能否将经济增长对城市化水平的积极影响所作贡献进行量化处理，真正纳入统计体系，仍是一个有待解决的问题。2、土地市场交易的过程中形成了土地价格，政府也出台了一系列政策措施来促进土地市场的自由交易。政策制定的初衷虽好，但执行效果却不尽人意，其主要原因是缺乏有关土地的这一特殊不动产的针对性利用措施。因此，对土地利用政策的适用性研究以及政策选择的探讨应该成为我们关注的重点。3、如何衡量土地利用的最优化状态？实际上，实现了土地利用主体的零和博弈和土地资源配置最优也就达到了土地利用的最优状态。为之，引入了竞争论、博弈论、动态分析的研究方法，使对土地利用最优化研究更为深刻。 从历史上考察，现有用地结构是过去产业结构和用地政策演变的结果。因而，有必要对土地利用进行制度变迁分析。同时，土地使用状况深受土地管理政策变动的影响。所以，解决目前中国城市化过程中的土地合理配置问题，必须从解除政府超经济强力入手，强化产权对农地保护的作用，使农地向城市用地的转换建立在市场机制的平等基础之上。 因此，本文通过分析中国城市化进程中土地产权制度的演变、土地市场的运行机制及政府对土地市场的宏观调控，从产权、市场机制、政府干预、土地金融四方面研究土地利用趋势，明确了“以城市为主导、农村为过渡区”的城市化发展战略，提出缓解中国社会经济发展与土地资源紧张矛盾的具体土地利用策略，促使中国经济快速健康发展。沿着这样的思路，本文正文由以下几部分构成: 第一部分对城市化历史演进中的中国土地利用趋势研究的宏观经济背景和意义进行了考察，从而确信进行这项研究是有价值的。在这个基础上，我们进一步确定了论文的研究思路和结构安排、研究方法等内容。这些内容构成了论文的导论。 第二部分是对中国城市化的历史演进与土地资源配置进行理论分析。在这部分，本文对城市化涵义、中国城市化的基本特征、城市化适度性问题进行了系统的阐述。并把中国城市化进程划分为四个阶段:第一阶段是1843年至1949年城市化发展缓慢阶段;第二阶段是1949年至1978年，城市化受抑制阶段;第三阶段是1978年至1995年城市化处于半抑制阶段;第四阶段是1995年以后，城市化处于加速阶段。在此基础上，阐述城市进程中土地资源配置特征及存在的问题，对土地资源配置的影响因素进行分析，并对土地资源配置提出了要求。这一部分的核心是分析城市化进程中土地利用问题的相关概念及相关理论基础，为以下凡部分的研究定下了基调。 第三部分是对中国土地产权制度变迁的过程及动力进行了论述。首先探究土地产权制度内容及其效率标准，其次对中国土地产权制度变迁过程及经济绩效进行研究，本文认为宏观经济主体在既定制度框架下以经济发展和社会稳定为目的的经济行为，是长期以来土地产权制度创新的根本原因。并把新中国成立以来土地产权制度变迁的过程划分为两个阶段，分析了每个阶段产权制度的形成过程及其经济绩效。再次对中国土地产权制度变迁的动力进行分析。分别对工业化目标约束和人口生存压力下的土地产权制度变迁的动力进行了分析，并提出政府放权式改革使得从体制外推进制度变迁成为可能。 第四部分是把土地市场内在运行机制放在城市化的框架内进行深入讨论。首先分析了城市化进程中的土地市场供求机制。其次在土地供求分析的基础上，探讨土地供应对经济增长的动态贡献。最后对市场竞争与土地利用效率进行了分析。 第五部分是城市化进程中的地价走势分析。地价作为土地市场的“晴雨表”，是非常重要的研究对象，所以这部分单把地价作为研究对象进行深入的研究，也是第五部分的补充。首先，对地价的基本理论和中国土地价格体系进行了阐述。其次对中国城市地价的影响因素进行了分析。采用逐步回归的方法，对住宅地价与预算收入、预算支出、人口及住宅投资相关性进行回归和聚类分析，构架地价影响因子的模型。再次，分析中国地价变化对经济运行的影响。本文认为地价总体水平对经济的影响主要体现在调节城市化进程中的土地利用结构和协调宏观经济运行。最后，分析了中国地价走势分析。本文通过快速聚类分析方法对全国四十八个城市进行聚类分析，揭示了中国地价未来的总体走势。 第六部分探讨了城市化进程中政府对土地市场的干预。首先，研究了政府宏观调控土地市场的必要性。其次分析了城市化加速条件下的土地市场调控。最后阐述了政府对土地市场的调控。 第七部分为城市化进程中土地金融的衍生模式。首先分析中国土地金融制度建立的必要性。其次，对中国土地金融发展模式进行了介绍，提出了中国土地金融发展的方向。 最后一部分在从产权制度改革、土地市场机制运行和政府干预土地市场三方面研究土地利用趋势的基础上得出如下结论:1、中国工业化和城市化的加速推进，是推动中国土地制度和用地方式变化的最重要推动力。2、土地利用关系的调整涉及到多方面的利益协调和博弈，建立良好的土地利益协调机制就意味着要处理好国家整体利益与居民个体利益的关系，处理好中央与地方之间的土地利益关系，处理好城市发展与农村稳定之间的关系。3、为了协调未来各类社会经济主体在土地利用过程中的矛盾，需要完善土地产权制度，既不能使土地完全私有化，也不能使土地制度僵化。4、在土地利用过程中要发挥市场机制的作用，防止土地管理扭益地价形成机制。同时，政府有责任增强土地市场信息透明度，创造一种公正、公开的用地市场环境。 在以上结论的基础上，提出几点建议:1、合理安排土地的空间结构布局，需要把农民从农业中转移出去、把农村人口从农业中转移到城市，实现土地各种用途的适当比例;2、改革土地产权制度。(1)农村土地产权的逐步明晰和多元化。(2)打破土地所有权向国家单向流动的僵化体制，允许城市土地所有权在政府与企业、个人之间的反向流动，实现城市用地产权的多元化。(3)为了促进市场作用的发挥，政府可以使用征税发放许可证等来控制公有土地资源的使用量来增加企业或个人使用该资源的成本，使个人成本和社会成本达到一致;3、降低无效或非理性土地资源需求，形成土地利用规模。要提高劳动密集型产品和知识密集型产品的生产，减少土地资源密集型产品的生产;4、土地拍卖是合理配置土地资源的有效方式。拍卖是土地公开市场竞争的有效方式，市场拍卖是买卖双方博弈的过程;5、制定配套的改革措施。加快城市化的进程，要尽快取消户籍阻隔，建立身份和社会帐号制度，实现城乡居民在人格上的真正平等。同时要加大土地管理法律制度的建设，加快土地金融融资的步伐。 通过对全文的论述和阐述，本文从以下几方面得以创新: 1、本文的研究填补人口生存压力和工业化目标两个约束条件下探讨土地利用问题这样一个空白。 2、从研究的内容来看，重新审视城市化历史演进中政府与个人（土地使用者）的土地利用行为及相关政策措施的效果。主要从土地产权制度改革、土地市场机制完善、政府干预三个方面构建了城市化背景下的经济发展与土地可持续发展双重目标下的±地利用理论分板框架。 3、从研究方法看，本文努力用制度与行为经济学理论和方法对中国土地利用的历史进行分析和总结，特别注重对中国土地利用发展的动态研究。另外，本文还注意对土地利用进行系统研究，分析经济社会整体系统与土地利用子系统的相互关系，以求通过系统分析来发现中国土地利用中存在的问题。 4、从定量的角度，以人口、GDP、住宅投资等十二项指标作为变量，利用SPSS11.0软件，采用逐步回归的方法，以住宅用地为例建立地价影响因子的分析框架与模型。 5、从文章的观点来看，本文将对一些似乎已成定论的观点进行谨慎的扬弃。例如，笔者认为，合理安排土地的空间结构布局，不仅仅是把农民从农业中转移出去，而是要实现土地各种用途的适当比例。