贴现因子理论及其对我国住宅定价与预警的应用

• 作 者: 唐啸
• 机 构: 复旦大学
• 出 处: 复旦大学
• 发表日期: 2006年期
• 关键词: 资产定价 贴现因子理论 隐含市场倍率因子 标准差三区段处理法

当前我国房价剧烈波动的现象引起国人广泛关注，本文表明了资产定价理论对我国住宅价格进行决定的合理性：居民在住宅上的支出是固定资本形成总额的一部分。资产定价理论的发展历程表明：贴现因子理论的基本定价方程p=E(mx)是近20年资产定价理论发展的集大成，涵盖了所有资产，包括债券、股票、期权和真实投资机会。
在加入效用函数假设后，作者运用贴现因子理论通过数学推导得到了住宅定价公式pt=ctθβδ1-r/1-βδ1-r，该公式表明长期均衡房价受五大宏观因素影响。通过定义市场倍率因子这一概念，五大宏观因素可以分为两类——实体现金流和市场参与者心理预期。
在引入“隐含市场倍率因子”这一概念后，作者通过IMM分析法对2004年第1季度至2005年第4季度的北京、广州、上海三地包括公寓、别墅共六个细分市场进行了分析。结果表明：六个市场中的参与者具有不同的心理预期，从而导致住宅投资价值和房价波动性的差异。
对房地产泡沫预警方法进行的综述表明建模法和指数法都存在较大缺陷，而建立在IMM分析法基础上的IMM三区段处理法有效地解决了宏观调控“一刀切”的问题，并且使得政府部门能够集中力量监控市场投资者的心理预期变量。
本文最后提出政策建议：政府宏观政策着力点应该放在五项宏观因素上；没有实体现金流支撑的房价上涨才是泡沫，是政府应当干预的对象；了解IMM分析法所包括的三项指标背后的经济含义，正确认识房地产市场投资者的心理因素；应当广泛采用“IMM标准差三区段处理法”，把房价纳入正常运行区间、加强监控区间和政府干预区间这三个区段的监控体系。