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预告登记制度作为物权登记的一种特殊形式，在维护不动产交易秩序、保护债权人利益方面具有重要作用。预告登记制度是《物权法》中规定的新生事物，本文将对该制度相关理论进行深入的研究，并探讨在我国的构建、完善与适用。全文共分为四个部分：第一部分是对建立预告登记制度的必要性的分析。为规范不动产交易行为，防止债权人物权变动目的的落空，自17世纪以来不少大陆法系国家都建立了不动产预告登记制度，赋予债权请求权以物权效力，以对抗义务人的任意处分行为。预告登记制度旨在保障法律秩序，兼顾公平与效率、交易安全与行为自由。预告登记制度还可以降低交易摩擦成本，促进诚信建设。我国目前不动产市场交易秩序较为混乱，尤其是一房二卖现象严重损害了作为买受人的消费者利益，而现有的商品房预售合同登记备案制度，仅仅是预售行政管理的一种预售资格审查手段，不具备债权保全的对抗效力，与不动产预告登记制度存在根本上的差异。为解决实践中的问题，保障我国市场经济健康有序的发展，我国应尽快建立完善的预告登记制度，这也是健全我国不动产登记法律制度的需要。第二部分为预告登记制度相关法理的介绍和分析。预告登记是与本登记相对应的一种预备登记，是指当事人在物权变动所需要的条件欠缺或尚未成就时，为保全不动产物权变动请求权而提前进行的登记。预告登记与异议登记同属于预备登记制度，但两者保全的权利、登记前提以及登记效力均不同。对于预告登记的性质，有担保手段说、保全措施说、物权说、债权物权化说等等。预告登记作为一种制度，在于保全债权请求权的实现，是一种债的担保手段；从预告登记的效果看，其使保全的债权请求权具有了一些物权性质；其实，预告登记的目的是保证权利人取得物权，预告登记更类似于物权取得权。第三部分讨论预告登记制度的基本内容，包括预告登记的成立、变动、效力等问题。各国不动产预告登记所保全的对象除日本法包括物权以外，均为债权请求权即以不动产物权的设定、移转、变更或消灭为内容的请求权和附条件或附期限之请求权。不动产预告登记可在经相关当事人同意、经法院判决或经预告登记假处分命令由法院嘱托登记机关为预告登记等情况下进行；基于不动产登记的公示力与公信力，预告登记还可根据善意取得制度而取得。不动产预告登记一般具有保全权利的效力、保全顺位的效力、破产保护的效力和预警效力。第四部分是我国预告登记制度的完善。我国刚刚通过的《物权法》在第20条规定了预告登记制度，规定了预告登记的适用范围、发生、效力、失效问题，内容相对完整，具有积极意义。但也有不完善之处，可以以司法解释或专门的不动产登记法的形式来予以完善，比如要扩大预告登记保全的请求权范围、规定预告登记具体的申请程序、规定预告登记的顺位和破产保护效力、规定预告登记向本登记推进的程序等。