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住房市场具有稀缺性、特定性与固定性三大特征，其既不同于金融市场，又与金融市场存在很强的相关性:它们同属要素市场和资本市场，且金融市场会影响住房市场的价格和供求关系。次级住房抵押贷款是住房抵押贷款市场上信用等级较低的借款人申请获得的贷款。美国的“次贷”危机根源于次级按揭贷款支持证券市场的泡沫，至2007年初爆发以来，其风险传导已席卷全球各大金融市场乃至波及商品市场。住房次级按揭贷款问题及“次贷”危机是典型的“综合经济法律问题”，涉及合同法、担保法、房地产法、贷款人保护法、金融监管法、宏观调控法和社会保障法等多个部门法，需要动用各法律部门尤其是经济法和社会法的原理，综合系统地分析解决。其中包括经济法的平衡协调与公私兼顾原则，社会本位与实质正义原则，以及责、权、利、效相统一原则。 按揭是英美担保法中的一项重要制度。英国的按揭制度起源于17世纪，经过衡平法和成文法的发展，引入了登记制度、变价原则和清算原则，使其出现向抵押担保发展的趋势。美国按揭制度从英国的权原理论继承而来，发展出了留置理论，并从信托按揭发展到拍卖按揭。在“次贷”危机中，美国各州的法院会在银行作为按揭权人所有的差额判决与买房人作为按揭人所有的赎回权之间进行平衡裁量，通常在认定差额、设定赎回权宽限期以及确认拍卖程序中，会保护买房人的利益。我国的按揭制度传入自香港，并在实践中形成了现房按揭、期房按揭、分期付款所有权保留按揭等形式，其本质是一种基于意思自治的契约联立。 在微观上，住房次级按揭贷款市场上信用等级越低者贷款风险越高、贷款利率也越高。于是金融机构通过可调整利率贷款对作为弱者的中低收入买房人实施“猎杀放贷”，在发放贷款时贷款机构依据的是房产价值而非借款人的偿债能力，由此导致众多买房人在无力还贷时失去所供房屋的所有权。猎杀放贷违背了“合同正义原则”，破坏了理性贷款人对贷款风险最初始的约束，打断了真实市场需求对投机性金融机构的刚性制约。同时，由于银行在信贷审查中寄望于证券化将风险分散给证券投资人，企图以此获得更大的资产流动性和利润，从而放松了审查标准，导致基础资产出现风险。究其原因在于银行的治理机制和内部风险控制不尽严谨，为其从业人员冒险投机打开了通道。同时，投资银行的资产结构中杠杆性过高，风险回传给银行，也导致投资银行营业人员的道德风险。这些行为都将银行的股东和债权人即存款人置于危险境地，使金融机构的供给偏离了市场需求，出现微观治理失败导致的市场泡沫。 从金融监管的角度来看，由于房地产属于非流动性资产，美国一直对商业银行的不动产贷款业务予以限制，直到1982年以后才予以放宽，同时确立了贷款与价值比例的限制规则。我国于2007年9月27日颁布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，主要通过限制不同房地产贷款的首付比例来控制风险。住房按揭贷款的证券化也使投资银行和对冲基金成为金融监管的对象，面对混业经营时代的金融危机，美国摒弃了传统的分业管理的窠臼，确立了“混业动态监管”的新型监管模式。我国颁布了《信贷资产证券化试点管理办法》，对次级贷款及资产支持证券化市场进行有序试点和监管规范。对按揭贷款证券化市场的监管，要提高投资银行自有资金的比例，限制贷款投资的额度，加强其内部治理结构，形成健全的风险约束和内控机制;加强对冲基金的信息披露，形成高风险投机的市场约束。 从宏观调控的角度来看，美国的长期低利率货币政策导致房地产泡沫之后又连续加息的调控行为，恶化了市场预期，使美国市场低迷，经济衰退，美元贬值。其一系列应对“次贷”危机的做法乃不得已而为之，不啻为对住房抵押贷款微观市场失效的“头痛医头”，甚至是“头痛医脚”或“饮鸩止渴”。良性的金融市场应当将贷款的信用基础建立在贷款人未来的现金流入上，而不能仅将风险系于其将买入住房的资产增值上。“次贷”危机还打乱了美国金融监管机构的阵脚，迫使其采用了不寻常的措施来挽救贝尔斯登等濒临破产的机构，虽稳定了金融体系流动性，却树立了一个后患无穷的“债多不愁”的道德风险反例。这些教训说明，健康的市场应当建立在微观经济的真实需求、公平交易和完善治理上，而不能过分依赖宏观经济的政策和人为的反周期调控，这样有可能发出错误的市场信号，进一步扭曲市场，并使危机的危害潜伏和后移，却难以此“掩耳盗铃”的方式彻底根治微观经济的痼疾。要想防范金融危机和房产泡沫，立法者必须做出选择——要么完善微观市场的法治规范和监管机制以实现强者与弱者的公平交易、外部人与内部人的均衡治理;要么通过规范的社会保障制度，实现住房市场的二次分配。 住房保障制度是国家通过（准）行政手段对低收入家庭提供适当住房的一项制度。建立住房保障制度是世界各国实现“居者有其屋”的通行做法，是对市场化住房分配机制的必要补充和社会政策与社会保障制度的重要组成部分。我国的住房制度改革经历了从公有住房实物分配到住房市场化改革的四个阶段，到2005年由于房价过高，政府开始出台一系列政策进行调整，2007年8月7日国务院颁布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》是我国当前住房制度改革的纲领性文件，提出要进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应体制的实施。 美国的住房政策经历了一个从直接提供公共住房到间接补贴房地产商，到直接补贴中低收入者房租，再到鼓励其买房的过程，但发展到最后，鼓励中低收入者买房的计划却拖累了整个住房商业贷款市场，导致宏观经济的泡沫和金融风险的紊乱。 这一教训告诉，中低收入者住房问题的关键在于如何实现市场与计划配置资源功能的配合与整合，以各取所长。对此，笔者提出五个方面的立法建议: (1)统一按家庭收入标准划分住房保障实施对象。首先划分标准必须统一;其次，应按家庭收入而不是职业、单位等标准划分;最后，“家庭收入”是全家收入、各种收入和动态收入。 (2)打破住房保障的条块分割，将隐性的实物分配福利货币化，以接受法律的监督。应当彻底扭转以“负福利”原则实行的“单位分配制”，防止福利房的产权不确定导致的“黑市化”，将公务员福利房的“隐性收入”货币化，公开透明地纳入民主与法律制约。 (3)最低住房保障全国统筹，其他层次住房保障地方自治，中高档住房市场化。基础福利应当标准化、统一化、规范化，以实现基本人权的保护，改变农民工住集体工棚的现状;同时，差别福利应当货币化、地方化、市场化，以实现正向激励和地区竞争。企业临时雇员可以被廉租房覆盖，流动的长期雇员则可采经济适用房的分期付款、限价交易与赎回制度。中高档住房则完全由市场来配置。 (4)住房保障的供给标准按照固定的“自担费用与收入比”确定，以防止逆向激励和道德风险。从低收入者到高收入者，其住房保障条件的改善基于其自担费用的增加;其住房费用支出以外的收入也不断增加，在其他方面的生活也随之改善，以形成正向激励；补贴规模在各层次间逐渐递减，到交纳房产税起征点者处终结，以形成“正福利到正税收”的平滑过渡。 (5)廉租房和经济适用房的运营、分配和管理将对中央和地方政府的行政能力提出更高的要求和挑战。廉租房和经济适用房政策的具体落实而不走样，福利的准确发放而不中饱私囊，弱者的妥善保护而不利益旁落，公众的有效监督而不黑箱操作，激励机制的到位与配给制度的公平合理，这些都有赖于行政机关执政能力的提高。