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住宅问题不单纯是一个经济问题、社会问题,更是一个政治问题。温家宝总理在政府工作报告中提出“要抓紧建立住房保障体系”。目前成都市住宅需求旺盛,并且住宅需求缺乏价格弹性,不能单纯通过价格来调节需求,更主要的是通过数量调节缓解供需的矛盾,达到稳定房价的目的。因而一般均衡理论失效,而非均衡理论却能为住宅供需调控提供理论支撑。本文拟采用非均衡理论的分析方法对成都市住宅市场进行研究,以期为住宅开发企业和消费者提供分析工具,同时为政府制定政策提供参考。通过对成都市住宅市场有效供求总量非均衡情况进行研究,得到如下几点结论:(1)影响成都市住宅需求和供给的因素很多,灰关联分析结果显示住宅价格、城市居民人均可支配收入是影响住宅需求的关键因子;住宅价格、住宅投资额是影响住宅供给的关键因子。(2)非均衡模型结果显示,住宅有效需求量和销售价格呈正比,但是住宅有效需求缺乏价格弹性;住宅有效需求量和城市居民可支配收入呈正比,可支配收入的增加将会导致住宅有效需求量的大量增加;住宅有效供给量和销售价格呈正相关关系,住宅有效供给量和住宅投资呈正相关关系,但是住宅有效供给缺乏价格和投资弹性。(3)成都市住宅有效供求呈现明显的非均衡发展状况。在1997年以前,住宅的有效供给大于有效需求;1997年以后住宅市场基本上是处于有效需求大于有效供给的阶段,说明成都市住宅有效需求目前基本上是处于需求旺盛阶段。(4)尽管成都住宅市场正在不断完善和成熟,但通过最近几年的非均衡度值可以发现,其值为正而且较小,说明这几年成都住宅市场产品处于供不应求阶段。根据非均衡度值的预测结果,成都市未来三年的非均衡度值仍然很小,说明未来一段时间可供消费者选择的住房仍然不多,“僧多粥少”的现象还会继续加剧。如果没有相关政策调控,住宅价格还会进一步上涨,进而影响成都住宅市场的健康稳定发展。(5)由于住宅有效需求和供给均缺乏价格弹性,因此不能单纯依靠价格通过市场自行调控。本文提出从价格和数量两个方面进行调控,其中数量调控是重点,主要包括引导居民树立正确的住房消费观念;完善公共住房保障体系,增加公共住房有效供给量;增加中低价位、中小套型普通商品住房供应;大力发展二手房和租赁市场等。