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在市场经济时代，交易安全已成为各国近代民法的最高理想，如何在物权变动中保障交易的安全，一直是各国物权法所关注的问题；另一方面，随着经济的发展，商品交易日益繁荣旺盛，财产流转更加迅速，这就要求民法在保障交易安全的同时，必须兼顾交易的迅捷，使二者和谐统一。不动产是一个国家和社会最重要的经济资源，是人们赖以生存和发展的基础，因此，在各国物权立法中都无一例外地把保障不动产交易安全视为重点，在各种相关制度中，不动产登记制度无疑是其中最基本的制度。不动产登记制度，一方面为第三人在交易中提供一个统一、确定、法定的信息，使第三人能迅速的了解物权的权利状况，而不用花费大量时间、人力、物力来作为征信成本，从而满足了对交易的迅捷要求。另一方面赋予登记以公信力，维护登记与公众间的法律信用关系，人们只须依登记表现出来的权利外观而为交易，其发生与真实权利一样的法律后果，因而又满足了法律对交易安全的需要。我国作为一个市场经济刚刚起步的国家，物权立法非常落后，不动产登记制度尤显幼稚。鉴于不动产登记制度在现代经济生活中的重要性以及当前我国关于不动产登记制度的立法现状，本文借鉴国内外的理论研究成果，吸取了国外的先进经验，就不动产登记制度的有关问题进行了研究。本文分为五个部分，约计三万五千字。 本文第一部分：不动产登记基本理论。在这部分首先就不动产内涵与外延进行了探讨；其次探讨了不动产登记的性质、功能，指出不动产登记本质上应为一私法行为，产生私法上法律效果。不动产登记在确认财产归属，保障交易安全与迅捷等方面对市场经济具有重要的功用。 本文第二部分：不动产登记的效力。在这部分指出不动产登记具有形成力、对抗力、推定力、公信力等效力，由于各国物权立法模式不同，不动产登记也显现出不同的效力组合。在意思主义立法模式下，相适应的是公示对抗主义立法体制，登记具有推定力(消极推定力)与对抗力；而在形式主义立法模式下，相对应的是公示生效主义立法体制，登记具有形成力、推定力、公信力。两种不同的立法体制为当事人提供不同的激励机制，意思主义由于自身的理论矛盾，登记仅具有对抗力，其提供的激励机制不够强大；而形成主义赋予了登记公信力，使当事人在物权变动中内部关系与外部关系统一简明，更好地保护了交易安全。在我国将来物权立法模式下，笔者建议宜采债权形式主义，相应地采形成力一一公信力立法体制。这样一方面保护了交易安全，另一方面也兼顾了真权利人的利益，使法更公平正义.本部分为本论文的核心部分. 第三部分:登记与善意取得制度。在本部分中，首先对善意取得制度进行了一番理论探讨，指出善意取得制度与登记公信力在维护第三人交易安全方面具有异曲同工之妙，二种制度在理论上应是相互补充.善意取得制度为克服传.统理论的缺陷，必须把其理论基础直接建在公示公信原则之上，同时公示公信制度为实现保护交易安全的功能，也须借助善意取得的途径才能实现。其次本部分重点探讨了不动产善意取得制度。指出登记的州言力并不能单独起到保护不动产交易安全的重任。在动产领域，既然根据占有的公信力对第三人进行保护须借助善意取得制度，同样的逻辑，在不动领域，赋予登记以推定力和公信力以保护善意第三人利益，也必须借助于善意取得制度才能实现。 第四部分:预告登记与商品房预售登记。本部分中，首先对预告登记的概念、性质、功能与效力进行了研究，指出其与一般登记的不同在于其只是为了保全将来发生不动产物权变动的债权请求权而进行的一种登记，它实质上是对不动产权利人处分权的一种限制，它在保全请求权的实体权利、顺位以及破产保护方面具有特别的功用。同时对预告登记是一种物权还是债权的争议，提出自己的看法，指出预告登记实质上仅为一债权，但同时又具有了某些物权特性.本部分还对我国当前商品房预售登记中出现的问题进行了分析，指出其不足之处，并提出一些立法建议，意图使商品房预售登记恢复到预告登记的本来面目。 第五部分:我国登记制度的完善.在这部分简要地概括我国登记制度的缺陷，提出了完善我国登记制度的三个原则，即建立登记公信原则、区分原则和统一原则。